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【已刪除】40 甲 105 年 6 月買入 A 房地，購入成本 1,300 萬元，於 106 年 2 月以 2,000 萬元出售 A 房地時，繳納土地
增值稅 10 萬元（土地漲價總數額為 100 萬元），因取得、改良及移轉而支付的費用 50 萬元，其應納交
易所得稅若干？
(A) 1,925,000 元
(B) 2,240,000 元
(C) 2,475,000 元
(D) 2,880,000 元
統計： A(206), B(273), C(1806), D(562), E(0) #1712496
詳解 (共 7 筆)
(40)所得稅法14-4條
第四條之四規定之個人房屋、土地交易所得或損失之計算，其為出價取得
者，以交易時之成交價額減除原始取得成本，與因取得、改良及移轉而支
付之費用後之餘額為所得額；其為繼承或受贈取得者，以交易時之成交價
額減除繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者
物價指數調整後之價值，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為
所得額。但依土地稅法規定繳納之土地增值稅，不得列為成本費用。
個人房屋、土地交易損失，得自交易日以後三年內之房屋、土地交易所得
減除之。
個人依前二項規定計算之房屋、土地交易所得，減除當次交易依土地稅法
規定計算之土地漲價總數額後之餘額，不併計綜合所得總額，按下列規定
稅率計算應納稅額：
交易：交易時之成交價額 - 原始取得成本 - 因取得、改良及移轉而支付之費用 - 土地漲價總數額
= 房屋交易所得餘額
2000萬元 - 1300萬元 – 50萬元 – 100萬元 = 550萬元
因題目甲 105 年 6 月買入A房地，106 年 2 月以 2,000 萬元出售 A 房
持有房屋、土地之期間在一年以內者，稅率為百分之四十五。
550萬元 * 45% = 2475000元
(20000000-13000000-1000000-500000)X0.45=2475000
房地交易所得餘額=交易成交價額-原始取得成本-支付必要費用-土地帳價總數額
依土地稅法規定繳納之土地增值稅,不得列為成本費用
（2000萬-1300萬-100萬-50萬）*45%=247.5萬
房地交易所得餘額=交易成交價額-原始取得成本-支付必要費用-土地帳價總數額
者，以交易時之成交價額減除原始取得成本，與因取得、改良及移轉而支
付之費用後之餘額為所得額；其為繼承或受贈取得者，以交易時之成交價
額減除繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者
物價指數調整後之價值，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為
所得額。但依土地稅法規定繳納之土地增值稅，不得列為成本費用。
個人房屋、土地交易損失，得自交易日以後三年內之房屋、土地交易所得
減除之。
個人依前二項規定計算之房屋、土地交易所得，減除當次交易依土地稅法
規定計算之土地漲價總數額後之餘額，不併計綜合所得總額，按下列規定
稅率計算應納稅額：
一、中華民國境內居住之個人：
（一）持有房屋、土地之期間在一年以內者，稅率為百分之四十五。
（二）持有房屋、土地之期間超過一年，未逾二年者，稅率為百分之三十
五。
（三）持有房屋、土地之期間超過二年，未逾十年者，稅率為百分之二十
。
（四）持有房屋、土地之期間超過十年者，稅率為百分之十五。
（五）因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素，交易持有
期間在二年以下之房屋、土地者，稅率為百分之二十。
（六）個人以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算二
年內完成並銷售該房屋、土地者，稅率為百分之二十。
（七）符合第四條之五第一項第一款規定之自住房屋、土地，按本項規定
計算之餘額超過四百萬元部分，稅率為百分之十。
二、非中華民國境內居住之個人：
（一）持有房屋、土地之期間在一年以內者，稅率為百分之四十五。
（二）持有房屋、土地之期間超過一年者，稅率為百分之三十五。
第四條之四第一項第一款、第四條之五第一項第一款及前項有關期間之規
定，於繼承或受遺贈取得者，得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算
房地合一稅算式：
請問為什麼不是 因取得改良移轉費用 和 售價X5% 取大扣抵？
因取得改良移轉費用=50
售價2000X5%=100
2000-1300-100-100=500
500*45%=225
這個答案有問題 請大家問一下老師
個人房屋土地交易所得稅之土地漲價總數額及土地增值稅費用減除計算方式一案，謹說明如下：
一、相關法令規定臚列如下：
(一)所得稅法第14條之4：「第4條之4規定之個人房屋、土地交易所得或損失之計算，其為出價取得者，以交易時之成交價額減除原始取得成本，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額……但依土地稅法規定繳納之土地增值稅，除屬當次交易未自該房屋、土地交易所得額減除之土地漲價總數額部分之稅額外，不得列為成本費用……個人依前二項規定計算之房屋、土地交易所得，減除當次交易依土地稅法第30條第1項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額後之餘額……按下列規定稅率計算應納稅額：一、中華民國境內居住之個人：（一）持有房屋、土地之期間在2年以內者，稅率為45%……」
(二)行為時房地合一課徵所得稅申報作業要點第8點：「個人依本法第14條之4規定計算房屋、土地交易所得，減除當次交易依土地稅法第30條第1項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額後之餘額，應按規定稅率計算應納稅額申報納稅，不併計綜合所得總額。前項房屋、土地交易所得計算方式如下：(一)出價取得：房屋、土地交易所得＝交易時成交價額－原始取得成本－因取得、改良及移轉而支付之費用……」第15點：「個人交易房屋、土地所支付之必要費用，如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費、換約費等，得列為費用減除。但依土地稅法規定繳納之土地增值稅，除依第16點規定計算之稅額外，不得列為費用減除。……未提示費用之證明文件或所提示之費用證明金額未達成交價額3%者，稽徵機關得按成交價額3%計算其費用，並以新臺幣30萬元為限。」第16點：「個人除得按前點規定減除費用外，得再減除當次交易未自該房屋、土地交易所得減除之土地漲價總數額部分之已納土地增值稅稅額，其計算方式如下：【(交易時申報移轉現值—交易時公告土地現值）/以申報移轉現值計算之土地漲價總數額】✕已納土地增值稅」
二、所詢案例應繳納之個人房屋土地交易所得稅計算如下:
(一)成交價額：新臺幣(下同)12,000,000元。
(二)取得成本：10,000,000元。
(三)依土地稅法第30條第1項規定公告土地現值計算的土地漲價總數額：14,000元。
(四)可減除移轉費用：
１、移轉費用：300,000元(未提示移轉費用證明文件者按成交價額12,000,000元*3%計算，並以30萬元為限)。
２、申報移轉現值超過公告土地現值之土地漲價總數額部分的土地增值稅：36,000元=【（交易時申報移轉現值500,000元—交易時公告土地現值320,000元）／以申報移轉現值計算之土地漲價總數額194,000元】✕已納土地增值稅38,800元」。
３、合計可減除移轉費用：336,000元=300,000元+36,000元。
(五)應納稅額：
１、成交價額12,000,000元-取得成本10,000,000元-可減除移轉費用336,000元=交易所得額1,664,000元。
２、交易所得額1,664,000元-依土地稅法第30條第1項規定公告土地現值計算的土地漲價總數額14,000元=課稅所得1,650,000元。
３、課稅所得1,650,000元✕稅率45%=應納稅額742,500元。
三、另所涉土地增值稅、土地漲價總數額之計算，因該稅捐非屬本機關管轄範疇，請您逕洽該稅目主管稽徵機關（如地方稅稽徵機關）查詢，以獲得完整資訊。
四、本案係依臺端申請時說明事項及行為時法令規定予以說明，如與實際交易情形有不相符、不完全或有嚴重遺漏等情事，稽徵機關仍將依相關法令規定辦理。
五、如尚有任何問題請來電詢問。服務電話:(02)2358-7979轉
