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11 不動產開發業者或不動產經紀業者銷售預售屋時，其所為之下列何種行為，並不構成公平交易法第 25 條「其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為」？
(A)在向買方收取斡旋金前，未以書面告知買方得選擇支付斡旋金或採用內政部版「要約書」
(B)向買方收取斡旋金後，因未能締結預售屋買賣契約，而拒絕返還
(C)要求購屋人須給付定金或一定費用始提供預售屋買賣契約書攜回審閱
(D)締結預售屋買賣契約後，要求繳回契約書
統計： A(589), B(1479), C(324), D(280), E(0) #3349430
詳解 (共 8 筆)
六、(判斷欺罔之考慮事項)
(三)隱匿重要交易資訊，如：
1.不動產經紀業者從事不動產買賣之仲介業務時，未以書面告知買方斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係，或對賣方隱瞞已有買方斡旋之資訊。(A)
(五)利用資訊不對稱之行為，如：
2.不動產開發業者或不動產經紀業者銷售預售屋時，未以書面提供購屋人重要交易資訊，或不當限制購屋人之契約審閱。(C)
(七)妨礙消費者行使合法權益：如不動產開發業者與購屋人締結預售屋買賣契約後，未交付契約書或要求繳回。(D)
- 受害人數多寡
- 造成損害之量及程度
- 是否會對其他事業產生警惕效果
- 是否為針對特定團體或組群所為之行為
- 有無影響將來前在多數受害人之效果
- 行為採取之方法手段
- 行為發生頻率及規模
- 行為人與相對人資訊是否對等
- 糾紛與爭議解決資源之多寡
- 市場力量大小
- 有無依賴性存在
- 交易習慣與產業特性
| 前提 | 領有建築執照。建築法30、31、公寓58、平均地權條例47-3等規定 |
| 原則 | 維護交易秩序與消費者利益交易資訊透明化 |
| 銷售時 |
揭露重要交易資訊(建照、平面圖、預售屋買賣契約書等)，原則以書面提供，例外已於銷售現場公開陳列，經購屋人自由審閱，並簽名確認審閱者。例如：提供契約審閱，若限制審閱期，則該當顯失公平之行為。常見有下列情形：
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| 締約後 |
1.欺罔行為，例如：不動產開發業者於交屋時，就未列入買賣契約共有部分之項目，要求購屋人找補價差。
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2.顯失公平行為，例如：將未售出部分逕自變更設計，增加戶數銷售，但經購屋人同意或給予購屋人解除契約、減少價金或其他和解措施之選擇者，不在此限；或要求繳回契約書。
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| 罰則 |
違反25條規定，限期令停止、改正或必要更正，並得處以5萬~2,500萬之罰鍰。
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- 不動產開發業者：指經營投資興建住宅、大樓及其他建築物開發租售業務之事業。
- 不動產經紀業者：指經營不動產仲介或代銷業務之事業。
- 預售屋：指領有建築執照尚未建造完成以將來完成之建築物為交易標的之物。
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依據
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類型 |
| 民法或預售屋買賣契約書規定，民事途徑解決 | 定金返還、開工遲延、交屋遲延、施工瑕疵、坪數不足、契約書載明建商對海砂屋、輻射屋責任、停車未分配、未交屋即向貸款銀行請款、一屋二賣、產權不清問題、建商倒閉、銷售人員捲款潛逃、房屋續建(建商債權或債務移轉)、代辦費(水電、規費契稅、印花稅、公證費、保險費等) |
| 營建法規向內政部或地方政府建管單位反映，抑或依民法規定，民事途徑解決 | 工程結構即公共工程安全問題、建材消防設備不符、建物不符容積率、房屋傾斜 |
| 消保法，民事途徑解決 | 未依內政部公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定記載相關契約條款 |
| 公寓大廈管理條例向內政部反映，或民法規定，民事途徑解決 | 地下室、防空避難室等共用部分產權與使用權爭議(或土登規則向內政部反映)、巷弄或公共道路使用權、產權大樓或社區共用部分管理、管理費收取、建照未核發即行銷售 |
| 土地法向內政部反映 | 土地鑑界糾紛 |
| 所得稅法或營業稅法向財政部反映 | 逃漏稅捐 |
- 公平交易委員會對於預售屋銷售行為之規範與案例說明，公平交易委員會，111年9月15日，PDF檔
- 何謂「斡旋金」？ 何謂「要約書」？
- 斡旋金怎麼下？能反悔退回嗎？破解5大斡旋金、要約書的陷阱
- 買房反悔後，斡旋金可以退嗎？3個斡旋金有機會拿回的狀況說明
本題詳見「公平交易委員會對於預售屋銷售行為案件之處理原則」，
把答案貼給gpt,答案是A 而且好像講得更有道理。
解析說明
本題主要測驗公平交易委員會針對「預售屋」與「仲介業（斡旋金）」所訂定的兩大業務處理原則之適用差異：
* 構成《公平交易法》第 25 條「足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平行為」的規範：
* 公平交易委員會對於預售屋銷售行為案件之處理原則：
* (C) 要求購屋人須給付定金或一定費用始提供預售屋買賣契約書攜回審閱（違反契約審閱權規定，構成欺罔或顯失公平）。
* (D) 締結預售屋買賣契約後，收回契約書或要求繳回契約書（剝奪消費者持有憑證之權利，構成顯失公平）。
* 公平交易委員會對於不動產經紀業收受斡旋金行為案件之處理原則：
* (A) 不動產經紀業者在向買方收取斡旋金前，未以書面告知買方得選擇交付「斡旋金」或採用內政部版「要約書」，構成違反第 25 條之欺罔或顯失公平行為。
* 選項 (B) 為何「不構成」公平交易法第 25 條：
* 「向買方收取斡旋金後，因未能締結買賣契約，而拒絕返還」屬於民法上的契約履行爭議與債務不履行／不當得利之民事私權糾紛。
* 買賣未撮合成交時，受託人本負有依約返還斡旋金之義務；若惡意不還，屬於民事違約責任或個別民事爭議，非屬公平交易法處理之「整體市場交易秩序受危害」之欺罔或顯失公平行為。
因此，不構成《公平交易法》第 25 條者為 (B)。
