16 所有人以其所有之建築改良物設定抵押權予債權人後，在該建築改良物上增建書房一間。下列關於債權人實行抵押權 時，得否將書房一併拍賣之敘述，何者正確？
(A)若書房不具有獨立性，則書房即為建築改良物之部分，法院之拍賣當然及於書房；若書房具有獨立性，則法院是否 得將書房一併拍賣，須視是否必要而定，但是就書房的價金，沒有優先受償權
(B)不論書房具有獨立性或是不具有獨立性，法院均得就書房一併拍賣，而且就拍賣所得價金有優先受償權
(C)不論書房具有獨立性或是不具有獨立性，法院均不得就書房一併拍賣
(D)以書房不具有獨立性為條件，法院得將書房一併拍賣，就拍賣所得價金有優先受償權；若書房具有獨立性，法院就 不得拍賣

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統計： A(510), B(58), C(9), D(82), E(0) #1274578

詳解 (共 3 筆)

#2046981
第 877-1 條以建築物設定抵押權者，...
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D選項錯哪
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  1. 若書房不具有獨立性（常態增建，如內部相通且無獨立出入口）：
    • 根據民法第 862 條第 1 項規定，抵押權之效力，及於抵押物之成分與從物。
    • 不具獨立性的增建物屬於原建築物的「一部分」（構成成分），其所有權歸屬於原建物所有人。
    • 既然屬於抵押物本身的一部分，法院拍賣主建物時，效力當然及於該增建書房，債權人對其賣得價金享有優先受償權。
  2. 若書房具有獨立性（有獨立出入口與經濟上獨立用途）：
    • 此時增建物為一獨立之不動產，不屬於抵押權效力所及。
    • 但為了發揮建築物與土地、增建物的整體經濟價值，並便利拍賣，依據民法第 877 條第 2 項規定，為抵押權之建築物，於設定抵押權後，所有人增建建築物者，抵押權人於必要時，得聲請法院將其一併拍賣。
    • 關鍵在於：抵押權人對該具有獨立性之增建物（書房）的價金，沒有優先受償權。
綜上所述，選項 (A) 的論述完全符合現行民法與最高法院實務見解。
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選項錯漏分析
  • ❌ (B) 錯誤：若書房具備獨立性，雖然可以一併拍賣，但抵押權人對書房拍賣所得的價金沒有優先受償權。
  • ❌ (C) 錯誤：不論是否具獨立性，符合特定條件下法院皆得一併拍賣（不具獨立性是當然一併拍賣；具獨立性則是必要時得聲請一併拍賣）。
  • ❌ (D) 錯誤：若書房具有獨立性，在必要時法院仍得依抵押權人聲請將其一併拍賣，並非完全不得拍賣。
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