高低價格差=(57.5-45)

高低價格平均值=[(57.5+45)/2]

故(57.5-45)/[(57.5+45)/2]

=12.5/51.25=0.24>0.20<不適用>

(A)(B)

請問各位大大為何A錯

63要變成45萬總調整率為40%，不是超過30%的限制了嗎？

(A)比較案例1 總調整率為：29%<30%符合規定
    (63-45)/63*100%=28.57%<30%符合規定

(B)比較案例3 總調整率為：16% <30%符合規定
    (68.5-57.5)/68.5*100%=16.05%<30%符合規定

(C)比較案例一與比較案例三 試算價格差距:24.39%>20%，不符合規定
    [(57.5-45)/[(57.5+45)/2]*100%=24.39%>20%，不符合規定

(D)考量各比較標的之總調整率給予權重高低：
比較案例3 ＞ 比較案例2 ＞ 比較案例1

比較案例1 總調整率為：29%
(63-45)/63*100%=28.57%

比較案例2 總調整率為：22%
(64.5-50)/64.5*100%=22%

比較案例3 總調整率為：16%
(68.5-57.5)/68.5*100%=2 = 16%

比較案例3：總調整率最低，其與勘估標的條件相似度最高，故予以最高權重。
比較案例1：總調整率最大，故賦予最低之權重。

本題正確答案是 （C）比較案例一與比較案例三試算價格之差距不符規定。

這題主要考《不動產估價技術規則》第25條、第26條，尤其要分清楚兩個不同門檻：

• 第25條：總調整率超過30%，比較案例原則上應排除。

• 第26條：試算價格之間差距達20%以上，應排除該試算價格之適用。

本題最關鍵的是第26條的20%計算方式，不是直接用高低價格相減後除以其中一個價格。

一、先判斷第25條：總調整率有沒有超過30%？

計算方式：

本題三個案例分別計算：

《不動產估價技術規則》第25條規定：總調整率**大於30%**時，原則上應排除該比較標的。

因此：

• 案例一：28.57%，未超過30%。

• 案例二：22.48%，未超過30%。

• 案例三：16.06%，未超過30%。

所以 A、B 均不正確。

注意：第25條另外規定，區域因素、個別因素或其中任一單獨項目的調整率大於15%，也可能要排除。但本題沒有提供個別項目的調整數據，不能單憑總調整率判斷這部分。

二、再判斷第26條：試算價格之間的差距有沒有達20%？

這是本題真正的考點。

依第26條第2項：

也就是：

高低價格的差額 ÷ 高低價格平均值。

代入案例一與案例三：

• 最高試算價格：57.5萬元

• 最低試算價格：45萬元

因此，檢討後兩者差距仍達20%以上時，應排除該試算價格之適用，故 C 正確。

三、為什麼 D 不正確？

案例一與案例二的試算價格確實比較接近：

但不能因為兩個試算價格比較接近，就直接認定應給予較高權重。

依第27條，不動產估價師決定比較價格時，應考量：

1. 各比較標的蒐集資料的可信度。

2. 各比較標的與勘估標的價格形成因素的相近程度。

因此，價格接近程度可以作為檢討參考，但不是法定唯一或直接決定權重的標準。

四、這題必背的數字整理

第25條：比較標的排除標準

15%／30%

• 任一單獨調整項目大於15%。

• 情況、價格日期、區域及個別因素的總調整率大於30%。

第26條：試算價格差距標準

20%

• 檢討後試算價格之間差距仍達20%以上，應排除該試算價格之適用。

• 計算方式：高低價格差額 ÷ 高低價格平均值。

第27條：比較標的數量

3件以上

• 應採用三件以上比較標的。

• 考量資料可信度及價格形成因素相近程度。

考試記憶口訣：

• 第25條：調整過大，看15、30。

• 第26條：試算差距，看20。

• 第27條：至少三件，看可信度與相近程度。

法條依據：《不動產估價技術規則》第25至27條。