一、有一房屋仲介業者對委託人說：「附近甲社區最近成交了 2 戶，每坪都 是 18 萬，您的房子，也一樣可以賣一坪 18 萬。」此房仲業者以這 2 個 實例來做比較是否恰當？請從以下資料依不動產估價技術規則之規定 分析說明之。（25 分）5ddcb91831798.jpg

詳解 (共 10 筆)

李智暐
李智暐
詳解 #4289995
2020/09/28
擬答： 此房仲業者以這二個實例來做比較，...
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我要考不動產經紀人
我要考不動產經紀人
詳解 #5607650
2022/09/08
答: 依不動產估價技術規則，說明如下一、...
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YUN
YUN
詳解 #6186843
2024/08/07

此房仲業者以這二個實例來做比較，不恰當。

理由如下：

一、第12條：
不動產估價師應依下列原則蒐集比較實例：
1.實例之價格屬正常價格、可調整為正常價格或與勘估標的價格種類相同者。
2.與勘估標的位於同一供需圈之近鄰地區或類似地區者。
3.與勘估標的使用性質或使用管制相同或相近者。
4.實例價格形成日期與勘估標的之價格日期接近者。

基於第12條規定：
1.甲社區A戶及B戶，與委託人不動產距離500公尺，應檢討是否與委託人不動產位於同一供需圈之近鄰地區。
2.甲社區A戶及B戶皆為工商綜合區，而委託人不動產為住宅區，土地使用分區不同。
3.甲社區A戶及B戶皆為工商綜合區，但作住宅使用，屬於違法使用。


二、第21條1項：
比較法估價之程序如下：
1. 蒐集並查證比較標的相關資料。
2. 選擇與勘估標的條件相同或相似之比較標的。
3. 對比較標的價格進行情況調整及價格日期調整。
4. 比較、分析勘估標的及比較標的間之區域因素及個別因素之差異，並求取其調整率或調整額。
5. 計算勘估標的之試算價格。
6. 決定勘估標的之比較價格。

基於第21條1項規定：
應用比較法做四項調整：即情況調整、價格日期調整、區域因素調整及個別因素調整。

另，調整依第25條及第26條規定限制有四：
ㅤㅤ
第25條：
試算價格之調整運算過程中：
1. 區域因素調整、個別因素調整之價格調整率大於百分之十五
2. 區域因素及個別因素內之任一單獨項目之價格調整率大於百分之十五
3. 情況、價格日期、區域因素及個別因素調整總調整率大於百分之三十時
ㅤㅤ
判定該比較標的與勘估標的差異過大，應排除該比較標的之適用。
但勘估標的性質特殊或區位特殊缺乏市場交易資料，並於估價報告書中敘明者，不在此限。
ㅤㅤ

第26條：
經比較調整後求得之勘估標的試算價格，應就價格偏高或偏低者重新檢討，經檢討確認適當合理者，始得作為決定比較價格之基礎。
4. 檢討後試算價格之間差距仍達百分之二十以上者，應排除該試算價格之適用。
ㅤㅤ

本題甲社區A戶及B戶成交每坪18萬元，未經上述四項調整，委託人不動產亦為每坪18萬元，不恰當。
ㅤㅤ

ㅤㅤ
三、第27條：
不動產估價師應採用三件以上比較標的，就其經前條推估檢討後之勘估標的試算價格，考量各比較標的蒐集資料可信度、各比較標的與勘估標的價格形成因素之相近程度，決定勘估標的之比較價格，並將比較修正內容敘明之。
ㅤㅤ
本題所採用之實例僅有二件，不恰當。
ㅤㅤ
喵喵
喵喵
詳解 #4978273
2021/08/05



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鹽六
鹽六
詳解 #4307311
2020/10/09
一、選擇合適的比較標的： (一)依據不動...
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信詠
信詠
詳解 #5938663
2023/09/30


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SUNGWEI
SUNGWEI
詳解 #6237680
2024/10/28
一、有一房屋仲介業者對委託人說：「附近甲社區最近成交了 2 戶，每坪都 是 18 萬，您的房子，也一樣可以賣一坪 18 萬。」此房仲業者以這 2 個 實例來做比較是否恰當？請從以下資料依不動產估價技術規則之規定 分析說明之。
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5ddcb91831798.jpg#s-668,133
（一）以這 2 個 實例來做比較是否恰當？不恰當
　　　１．比較法蒐集資料應以下列情形為之
　　　　　（１）實例價格屬於正常價格、可調整為正常價格或與勘估標的價格種類相同者
　　　　　（２）實例價格形成日期與勘估標的價格日期相近者
　　　　　（３）比較標的與勘估標的位於同一供需圈近鄰地區或類似地區
　　　　　（４）比較標的與勘估標的使用性質或使用管制相同或相近者
　　　２．蒐集之比較標的應就價格水準之不同進行調整
　　　　　（１）情況調整：比較標的之交易條件非屬一般正常情形或有其他足以影響價格之存在應就該部分做調　
　　　　　　　　整
　　　　　（２）價格日期調整：比較標的價格形成日期與勘估標的價格日期因時間之差異造成價格水準之影響，　　
　　　　　　　　應將比較標的價格形成日期之價格水準調整至與勘估標的同一價格日期之價格水準
　　　　　（３）區域因素調整：比較標的與勘估標的不再同一個近鄰地區內因而造成價格水準之差異，應將比較
　　　　　　　　標地調整至與勘估標的同一近鄰地區之價格水準
　　　　　（４）個別因素調整：比較標的與勘估標的因個別本身之影響所產生價格差異應進行調整及分析
　　　３．比較法需蒐集三件以上比較標的如題所述僅有比較標的Ａ與比較標的Ｂ，若勘估標的性質特殊缺乏市場　
　　　　　交易資料於報故書中敘明
　　　　　（１）勘估標的住宅區比較標的Ａ、比較標的Ｂ為工商綜合區應就其不同進行調整
　　　　　（２）勘估標的價格日期與比較標的Ａ、比較標的Ｂ價格形成日期如題所述時間接近免經價格日期調整
　　　　　（３）勘估標的與比較標的Ａ、比較標的Ｂ相距五百公尺應為同一近鄰地區免經區域因素調整
　　　　　
Woody
Woody
詳解 #5182566
2021/10/29
不恰當 因根據不動產估價技術規則第27條...
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92051
92051
詳解 #4206966
2020/08/08
不正確，土地使用分區不同。
(共 15 字，隱藏中）
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努力不懈
努力不懈
詳解 #4248727
2020/09/01

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