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學習重點 依民法第66、67條，以是否為土地或其定著物，區分不動產與動產；凡是不動產以外的物，都是動產。 判斷定著物，應看固定狀態與使用目的，不能只看體積、重量，或是否合法、是否登記。 區分買賣契約、付款、交付與所有權移轉登記：買賣房屋須完成移轉登記，買方才取得所有權。 袋地通行權是法律直接賦予的權利：周圍地所有人應容許通行，袋地所有人不必先買地、租地，也不必先付過路費才能通行。 核心觀念 一、動產與不動產如何區分？ 民法第66條規定，不動產是土地及其定著物；不動產的出產物，尚未分離者，為該不動產的一部分。第67條規定，動產是不動產以外之物。解題順序是：先判斷是否為土地，再判斷是否為土地的定著物，或是否為尚未分離的出產物；都不是時，才歸為動產。 定著物是指持續附著於土地，並依其性質及使用目的，具有固定於土地狀態的物，例如房屋、橋梁。只是暫時放在土地上、隨時可以移走的物，不是定著物。 常見標的分類判斷理由 固定興建的橋梁（如橫跨河川的斜張橋）不動產固定於土地，屬土地的定著物；不能因橋面橫跨河川，就認為未附著於土地。 仍掛在樹上的果實不動產的一部分出產物尚未分離，屬該不動產的一部分；採摘分離後，才成為動產。 頂樓加蓋、違章建築不動產有固定構造、附著於建物或土地，即屬定著物；違章、未辦登記，不影響其為不動產。 工地供工人臨時休息的貨櫃屋動產施工期間臨時放置，可隨工程結束搬走，未持續固定於土地，非定著物。 注意：行政法上是否合法、能否辦理登記，與民法上的物之分類是不同問題。貨櫃屋屬動產，是因為題目所述為臨時使用、可搬移的狀態；若事實上已長期固定於土地，就要重新判斷。 二、房屋買賣：契約成立不等於取得所有權 民法第758條規定，不動產物權依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力；其物權行為並應以書面為之。房屋買賣屬於法律行為，所以買方須等到完成所有權移轉登記，才取得房屋所有權。 買賣契約成立後，出賣人負有移轉所有權的義務，買受人負有支付價金的義務，這只是債權債務關係。即使買方已付清尾款，或賣方已交付鑰匙、讓買方入住，都不能取代移轉登記。 交易階段法律效果是否取得所有權 簽訂書面買賣契約成立買賣的債權債務關係否 付清買屋尾款履行支付價金的義務否 交付鑰匙、入住使用移轉房屋的占有否 完成所有權移轉登記不動產物權變動生效是 補充：登記生效是針對「依法律行為」取得不動產物權。民法第759條另規定，因繼承、強制執行、徵收、法院判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。因此繼承人在登記前就已取得所有權，只是登記後才能出售或設定抵押。 另要分清楚：動產物權的讓與，原則上以交付生效；不動產物權依法律行為變動，以登記生效。 三、袋地通行權：法律直接賦予的通行權利 依民法第787條，土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用時，除因土地所有人的任意行為所生者外，土地所有人得通行周圍地以至公路。這種被他人土地包圍、無法對外聯絡的土地，稱為「袋地」。 袋地通行權是法定權利，只要符合要件就當然發生，周圍地所有人負有容許通行的義務。所以： 周圍地所有人應提供通行，不得拒絕。 袋地所有人不必向周圍地所有人購買或承租土地，也不能要求對方出售土地。 通行權不以「先付過路費」為成立條件。 通行時，應在必要範圍內，選擇對周圍地損害最少的處所及方法。至於費用，民法第787條規定，通行權人對於通行地因此所受的損害，應支付償金；這是事後填補損害，不是通行前必須先繳的過路費。 民法第789條另規定，因土地一部讓與或分割，致與公路無適宜聯絡時，只能通行受讓人、讓與人或他分割人的所有地，且無須支付償金。 作答關鍵：選擇題問「甲地被乙地包圍，無法與公路適宜聯絡，應如何處理」時，應選「乙應提供甲通行之便道」這類表達乙須容許通行、不以契約或先付費為前提的選項。若選項寫成「甲應支付過路費始得通行」「乙應出售土地」「甲應承租乙地」，都把法定通行權誤寫成需另訂契約或先付費，應排除。若題目直接問到費用，再依上述規定回答：一般情形應就損害支付償金，因讓與或分割所生者無須支付。 常考陷阱 「橋梁沒有整座貼在地面，所以不是定著物」：錯。橋梁固定興建於土地上，屬定著物，為不動產。 「蘋果可以摘下來，所以掛在樹上的蘋果是動產」：錯。出產物尚未分離者，為不動產的一部分。 「違章建築沒有合法登記，所以是動產」：錯。是否合法、是否登記，不是區分動產與不動產的標準。 「工地貨櫃屋放在地上，所以是不動產」：錯。臨時放置、可搬移，未持續固定於土地，屬動產。 「簽約、付清尾款或拿到鑰匙，就取得房屋所有權」：錯。依法律行為取得不動產所有權，須完成移轉登記。 「所有不動產都是登記後才取得」：錯。繼承等非因法律行為取得者，登記前已取得，但須登記後才能處分。 「袋地所有人必須買地、租地或先付過路費才能通行」：錯。袋地通行權是法定權利，周圍地所有人應容許通行。 「袋地所有人想走哪裡就走哪裡」：錯。應在必要範圍內，選擇損害最少的處所及方法。 記憶口訣 「土地定著是不動，果未摘下仍一體；違建照樣不動產，臨時貨櫃屬動產。」 「買屋簽約不算數，付款交鑰也不足，登記完成才到手。」 「袋地通行法給權，不買不租不先付；必要範圍損害少，讓與分割免償金。」