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學習重點 以「供自己不動產便宜之用」辨認不動產役權；以「在他人土地之上下有建築物或其他工作物」辨認地上權；在他人土地上方特定空間架設纜車等設施，屬於區分地上權。 掌握不動產役權的特性：從屬性、不可分性、非獨占性（相容性），不具獨立性。時效取得以「繼續並表見」者為限。 熟記不動產役權的行使限制：損害最少原則、設置的維持義務、供役不動產所有人可共用設置並分擔費用、無存續必要時須請求法院宣告消滅。 分清地租規則：地價升降可請求法院增減，不可抗力不得請求減免；可歸責於土地所有人時，可拋棄並免付地租。 熟記地上權隨建物一併移轉、工作物滅失不消滅地上權、消滅後一個月內取回工作物、公共建設地上權的期限，以及農育權二十年上限。 核心觀念 一、用益物權的辨認 地上權、農育權及不動產役權，都以使用、收益他人不動產為主要內容，屬於用益物權。地上權的法律性質是不動產物權，不是債權、準物權，也不是擔保物權。 權利目的與判斷關鍵 普通地上權以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的，而使用其土地之權。 區分地上權在他人土地上下的一定空間範圍內設定的地上權，例如在他人土地上方架設纜車。 農育權在他人土地為農作、森林、養殖、畜牧、種植竹木或保育之用。 不動產役權以他人不動產供自己不動產通行、汲水、採光、眺望、電信或其他以特定便宜之用為目的之權。 典權支付典價，占有他人不動產而為使用、收益。 抵押權擔保物權，目的在擔保債權受償，不是用來使用他人土地。 不動產役權的重點在於提高另一不動產的利用價值。讓自來水管線通過他人土地，或以他人不動產供自己不動產汲水，都屬於不動產役權。受益的不動產稱為「需役不動產」，承受負擔的不動產稱為「供役不動產」。 名稱變遷也要注意：舊法的「地役權」已改稱「不動產役權」；舊法的「永佃權」已廢除，現行法改設「農育權」。題目如果以「地役權」「永佃權」作為選項，要依其實質內容判斷。 二、不動產役權的特性 從屬性：不動產役權不得由需役不動產分離而為讓與，也不得分離作為其他權利的標的物。需役不動產移轉時，役權隨之移轉；不能把役權當成獨立財產單獨出售。 不可分性：不動產役權不因需役不動產或供役不動產分割而被切割或消滅。例如供役地供眺望之用，之後分割成數筆土地，役權仍就分割後的各筆土地存續。但依其性質只與其中一部分有關者，僅就該部分存續。 非獨占性（相容性）：役權人只在特定便宜之用的範圍內利用供役不動產，不全面排除所有人使用。因此供役不動產所有人設定役權後，無須得役權人同意，仍可再設定其他用益物權，但後設定的權利行使不得妨害先設定的役權。 不具獨立性：「獨立性」與從屬性相反，不是不動產役權的特性。 此外，法律允許不動產所有人就自己的不動產設定不動產役權，例如建商在整體開發前先行規劃通行、採光等關係。因此「不動產役權不得就自己之不動產設定」是錯誤敘述。 三、不動產役權的取得 依法律行為設定不動產役權，須以書面為之並辦理登記。主張時效取得時，除須符合取得時效的一般要件外，另以繼續並表見者為限。 繼續：權利的行使具有持續狀態，不需每次都有人為行為介入。 表見：有外部可以看見、可以辨識的客觀設施或狀態。 情形可否時效取得理由 開設道路之通行可以有道路設施，繼續且表見。 未設汲水設備之汲水不可以沒有持續設施，屬不繼續。 眺望不可以外觀上無從辨識，非表見。 放牧牛羊不可以間斷行為，無固定設施。 四、不動產役權的行使、設置與消滅 役權人因行使或維持權利，得為必要的行為，但應選擇對供役不動產損害最少的處所及方法。 役權人因行使權利而設置道路、水管等設施者，有維持其設置的義務。供役不動產所有人在無礙役權行使的範圍內，得使用該設置，並應按其受益程度分擔維持費用。因此「供役地所有人不得使用不動產役權人之設置」是錯誤敘述。 不動產役權全部或一部無存續必要時，供役不動產所有人得請求法院宣告不動產役權消滅，不會當然消滅。 五、地上權的移轉、期限與工作物滅失 地上權與其建築物或其他工作物不得分離而為讓與或其他處分。甲在乙的土地上設定地上權並建屋，之後將房屋讓與丙，地上權應一併由丙取得。這既不是由甲保有地上權，也不是另行成立法定地上權或使用借貸關係。 普通地上權可以定期限，也可以不定期限；未定期限不代表雙方可隨時終止。以公共建設為目的而成立的地上權未定期限時，以該建設使用目的完畢時視為存續期限，例如興建高速鐵路。 地上權不因建築物或其他工作物滅失而消滅。地上物是否存在，與土地使用權是否存在，必須分開判斷；題目寫成「工作物或竹木滅失」，答案同樣是地上權不消滅。 六、地租與拋棄 地租約定並非地上權的成立要件，地上權可以有償，也可以無償。 情形法律效果 設定後因土地價值升降，依原定地租給付顯失公平當事人得請求法院增減地租。 因不可抗力妨礙土地使用地上權人不得請求免除或減少租金。 地租約定經登記，地上權讓與受讓人就前地上權人積欠的地租，與讓與人負連帶清償責任。 土地所有權讓與，已預付地租經登記者，得對抗第三人；未登記者不得對抗。 有支付地租約定者，地上權人受該約定拘束，拋棄權利時原則上仍有地租負擔： 未定期限而有地租約定：應於一年前通知土地所有人，或支付未到期的一年分地租後，才可以拋棄。 可歸責於土地所有人的事由，致土地不能達原來使用目的：地上權人得拋棄權利，並免支付地租。 不可歸責於地上權人的事由，致土地不能達原來使用目的：仍須支付部分地租後才能拋棄，不能完全免付。 七、地上權消滅後工作物的處理 地上權人得取回工作物，並應回復土地原狀。 土地所有人願以時價購買者，地上權人非有正當理由不得拒絕。 工作物有礙土地利用者，土地所有人得請求回復原狀。 地上權人於地上權消滅後一個月內未取回者，工作物歸屬土地所有人，不再屬於地上權人。 八、農育權期限與各種物權的期間 農育權期限不得逾二十年；約定超過者，縮短為二十年，超過部分無效，並非全部無效。例如約定二十五年，僅二十年部分有效。但以造林、保育為目的，或法令另有規定者，不受此限。 地上權、不動產役權、典權都可以在設定時約定存續期間；抵押權則從屬於所擔保的債權。這類「何種物權不得定存續期間」的題目，不要硬背某一種權利「一律不得定期限」。 常考陷阱 「不動產役權具有獨立性」：錯。不動產役權從屬於需役不動產，不得分離讓與或作為其他權利的標的物。 「不動產役權不得就自己之不動產設定」：錯。法律允許在自己的不動產上設定不動產役權。 「設定役權後，再設定用益物權須得役權人同意」：錯。無須同意，只是後設定的權利行使不得妨害役權。 「眺望、放牧、無設備汲水也能時效取得」：錯。須繼續並表見，典型例子是開設道路之通行。 「供役地所有人不得使用役權人之設置」：錯。在無礙役權行使的範圍內可以使用，並按受益程度分擔維持費用。 「役權無存續必要時當然消滅」：錯。須由供役不動產所有人請求法院宣告消滅。 分割後役權仍存續，被說成「從屬性」或「物上代位性」：錯。這是不可分性。 「不可抗力妨礙使用，得請求免除或減少租金」：錯。不可抗力不得請求減免；地價升降而顯失公平時，才得請求法院增減。 「支付三年分地租後拋棄」：錯。未定期限而有地租約定者，應一年前通知，或支付未到期的一年分地租。 「不可歸責於地上權人，即可拋棄並免付地租」：錯。須「可歸責於土地所有人」，才可拋棄並免付地租。 「建物、工作物或竹木滅失，地上權消滅」：錯。地上權不因此消滅。 「房屋讓與後，地上權仍由原地上權人保有」或「成立法定地上權」：錯。地上權隨建物一併移轉給受讓人。 「一個月內未取回，工作物仍屬地上權人」：錯。工作物歸屬土地所有人。 「公共建設地上權未定期限，可隨時終止、為二十年或無限期」：錯。以使用目的完畢時視為存續期限。 「農育權逾二十年全部無效」：錯。只縮短為二十年。 「架設纜車應設定不動產役權」：錯。使用土地上方一定空間設置工作物，屬區分地上權。 記憶口訣 不動產役權：役權隨地不獨立，分割仍存不可分；時效須要續且顯，開路通行才算數；設施共用按益分，無需存續找法院。 地上權：地價失衡找法院，天災妨用不減租；屋走權隨同移轉，屋滅權仍存；地主可歸責免租棄，一月不取歸地主。 期限：農育二十超縮短，公共建設用完止。