地上權特殊取得與空間利用

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建立於 2026年10月18日

學習重點 區分所有權、地上權與不動產役權的取得時效，掌握占有意思、期間、登記限制，以及完成後「請求登記」的效果。 判斷占有人有無占有權源，區分買賣契約（負擔行為）、交付與所有權移轉（處分行為）。 掌握普通抵押權的擔保範圍、登記次序、保全、流抵約款、共同抵押分擔、物上保證人求償及最高限額抵押權。 比較普通地上權、區分地上權與法定地上權，熟記地租、拋棄、存續期限及工作物取回規則。 掌握農育權期限，以及不動產役權的從屬性與時效取得限制。 核心觀念 一、所有權與有權占有 所有人在法令限制範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人干涉，這是所有權的定義；用益物權、擔保物權、地上權都只是所有權部分權能的分離。依民法第767條第1項，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還；但尚未取得所有權，不代表就是無權占有。 判斷關鍵是「有沒有占有的法律上原因」： 有權占有：質權人依合法設定的質權占有質物；受贈人因贈與人交付而占有贈與物；出賣人移轉所有權後，通常仍有約定或其他法律關係作為占有依據。 無權占有：不動產買受人未經出賣人交付，僅憑買賣契約自行占有買賣標的，欠缺占有權源。 不動產買賣契約成立、交付土地，均不等於所有權已移轉，仍須登記才生物權變動效力。甲登記為A地所有人，出賣並交付A地於乙，乙又出賣並交付於丙： 丙尚未登記，不是A地所有人。 買賣是債權契約（負擔行為），出賣他人之物的契約仍有效；單純出賣並交付也不是「無權處分」。 乙基於與甲的買賣而合法占有，丙又基於與乙的買賣受交付，形成占有連鎖，因此甲請求丙返還A地無理由。 二、取得時效：先看占有意思，再看客體與期間 取得標的期間及要件效果或限制 動產所有權以所有之意思，和平、公然、繼續占有10年；占有之始善意並無過失者為5年期間屆滿即取得所有權 不動產所有權以所有之意思，和平、公然、繼續占有20年；占有之始善意並無過失者為10年限他人未登記之不動產；完成後得請求登記為所有人 地上權以行使地上權之意思，和平、公然、繼續占有他人土地，準用前述20年、10年規定已登記、未登記土地均可；完成後得請求登記為地上權人 不動產役權準用上述規定限繼續並表見者 時效取得地上權的要件只有：以行使地上權之意思占有他人土地、和平公然繼續占有、法定期間經過。不以善意無過失為必要（善意無過失只影響期間能否縮短為10年），也不以未登記土地為限。以建物為目的使用土地時，地上建物不以合法建物為限；共有人若以在他人土地上行使地上權之意思占有共有土地，也得主張。 不動產時效完成後，占有人取得的是請求登記的地位，不是不經登記就當然成為所有人或地上權人。例如以行使地上權之意思占有他人土地20餘年，結論是「得請求登記為地上權人」。 土地已登記時，無論占有多久都不能時效取得所有權。不動產也沒有動產的善意取得制度；何況明知是他人之物而占有者本來就不是善意。例如在深山中已登記的他人土地上蓋屋，即使鄰居都誤認占有人是所有人，仍無法取得所有權（但可另行考慮地上權時效）。 三、普通抵押權的性質、擔保範圍與次序 普通抵押權是不移轉占有而供債權擔保的不動產物權；提供抵押物的人可以是債務人，也可以是第三人（物上保證人）。抵押權的效力及於抵押物滅失後的殘餘物，以及抵押物成分非依物之通常用法而分離成為獨立之動產者。 屬於擔保範圍（除契約另有約定）不屬於擔保範圍 原債權、利息、遲延利息、違約金、實行抵押權之費用設定抵押權之費用、行使債權之費用、抵押物隱有瑕疵而生之損害賠償（這是質權、留置權的擔保範圍） 利息、遲延利息及一年或不及一年定期給付的違約金，得優先受償的範圍限於聲請強制執行前5年內發生及強制執行程序中發生者。 同一不動產為擔保數債權而設定數抵押權，次序依登記之先後定之，不是依債權成立先後、債權額大小或當事人約定。 四、抵押權與用益物權的關係及保全 先設抵押權，後設用益權：所有人仍得在同一不動產上再設定抵押權、地上權、典權等用益物權，或出租、讓與所有權，因為抵押權不移轉占有，所有人的使用收益權未受影響；但先成立的抵押權不因此而受影響，具優先性。若後設的權利影響抵押權實行，抵押權人得聲請法院除去後拍賣。 先設地上權，後設抵押權：抵押權須承受既存地上權的負擔，不能說「抵押權不受影響」。題目常把兩者順序對調，務必看清楚先後。 抵押權的保全：抵押人的行為足使抵押物價值減少者，抵押權人得請求停止其行為；有急迫情事時，抵押權人得自為必要的保全處分。考題中「拆毀房屋」「改建」「就土地為事實上之處分」都屬有害抵押權、抵押權人得阻止的行為；「再設抵押權、設定地上權或典權、出租、讓與所有權」則不在此限。 權利抵押權：地上權、農育權、典權（含區分地上權）均得為抵押權標的。不動產役權具從屬性，不得與需役不動產分離而單獨讓與或設定抵押權。 五、流抵約款與清償期後的代物清償 流抵約款：約定債權已屆清償期而未清償時，抵押物所有權移屬抵押權人。現行法承認其有效，但非經登記，不得對抗第三人（如不動產受讓人）。登記是對抗要件，不是生效要件，也不因「不利債務人」而違反公序良俗。抵押權人請求移轉所有權時，抵押物價值超過擔保債權的部分應返還抵押人；不足清償的部分，仍得請求債務人清償。 清償期屆滿後，抵押權人為受清償，也得與抵押人訂立契約取得抵押物所有權，這是合法的。 六、共同抵押與物上保證人 共同抵押是為同一債權在數不動產上設定抵押權。未限定各不動產負擔金額時，抵押權人得就各不動產賣得價金受債權全部或一部之清償，內部分擔依各抵押物價值比例。已限定負擔金額時，依各抵押物所限定負擔金額之比例；但限定金額高於抵押物價值者，以抵押物價值為準。 例：擔保1000萬元債權，丙物價值400萬元、限定600萬元；丁物價值1000萬元、限定400萬元。丙的限定額高於價值，以400萬元計；丁以限定額400萬元計，兩者分擔額各400萬元。 物上保證人代為清償，或因抵押權實行而喪失抵押物所有權時，於清償限度內承受債權人對債務人的債權。同一債務兼有保證人與物上保證人時，內部依保證債務額與抵押物價值的比例分擔（抵押物價值超過擔保債權額者，以債權額為準）。 例：債務120萬元，丙為保證人，丁提供價值60萬元土地。丁的分擔額為120×60／（120＋60）＝40萬元，丙全額清償後得向丁求償40萬元。 七、最高限額抵押權 最高限額抵押權所擔保債權的請求權已因時效而消滅，抵押權人於消滅時效完成後5年間不實行抵押權者，該債權不再屬於擔保範圍。 八、地上權的種類與特殊取得 種類內容典型例子 普通地上權以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地在他人土地上蓋房屋 區分地上權在他人土地上下的一定空間範圍內設定在他人土地上方架設纜車、地下捷運 法定地上權依法律規定當然發生，不須約定土地與建物因拍賣而分屬不同人 強制執行拍賣：土地及其上建築物同屬一人所有，因強制執行之拍賣，土地與建築物的拍定人各異時，視為已有地上權之設定；地租、期間及範圍由當事人協議，不能協議者，得請求法院判決。抵押物拍賣時，若設定抵押權當時土地與建物同屬一人，也有法定地上權的規定。這兩種都是「視為地上權」，不是「推定租賃關係」，也不能請求拆屋還地或重行拍賣。所有人自行讓與土地或房屋而分屬不同人時，才是推定租賃的問題。 九、地上權的存續期限與地租 公共建設：以公共建設（如高速鐵路）為目的而成立的地上權未定期限者，以該建設使用目的完畢時，視為存續期限。不是20年，也不是無限期或得隨時終止。 地租： 地租約定不是地上權的成立要件，地上權可以無償。 地上權設定後，因土地價值昇降，依原定地租給付顯失公平者，當事人得請求法院增減。 地上權人縱因不可抗力妨礙土地使用，不得請求免除或減少租金。 地租約定經登記者，地上權讓與時，受讓人就前地上權人積欠的地租，應與讓與人連帶負清償責任。 土地所有權讓與時，已預付的地租經登記者，得對抗第三人。 拋棄地上權（有地租約定時）： 情形拋棄條件 定有期限支付未到期之3年分地租（殘餘期間不滿3年者，付殘餘期間地租） 未定期限應於1年前通知土地所有人，或支付未到期之1年分地租 不可歸責於地上權人，致土地不能達原來使用目的支付上述地租的二分之一後拋棄 可歸責於土地所有人，致土地不能達原來使用目的得拋棄，並免支付地租 十、地上權消滅與工作物 地上權不因建築物或其他工作物滅失而消滅。地上權消滅時： 地上權人得取回工作物，但應回復土地原狀；取回前應通知土地所有人。 土地所有人願以時價購買者，地上權人非有正當理由不得拒絕。 地上權消滅後1個月內未取回者，工作物歸屬於土地所有人；其有礙於土地利用者，土地所有人得請求回復原狀。 建築物另有補償等特別規定。 十一、農育權與不動產役權 農育權期限不得逾20年；約定逾20年者，縮短為20年，即約定25年只有20年部分有效。但以造林、保育為目的或法令另有規定者，不在此限。 不動產役權是以他人不動產供自己不動產通行、汲水、採光、眺望等便宜之用的權利。時效取得以繼續並表見者為限，例如開設道路之通行。眺望（不表見）、未設汲水設備之汲水、放牧牛羊（不繼續）都不能主張時效取得。 常考陷阱 「時效取得地上權限於善意並無過失」錯：善意無過失只影響期間，不是要件。 「時效取得地上權以未登記土地為限」錯：只有所有權時效才限未登記不動產。 「時效完成當然成為所有人／地上權人」錯：不動產時效完成是得請求登記。 「地上建物須為合法建物」「共有人不得主張」均錯。 「已登記土地占有10年或20年即取得所有權」「善意信賴即善意取得不動產」均錯。 「買受人尚未登記，乙轉賣是無權處分、買賣契約無效」錯：買賣是負擔行為，契約有效。 「受贈人受交付而占有、質權人占有質物是無權占有」錯；買受人自行占有才是無權占有。 「設定抵押權之費用、行使債權之費用、瑕疵損害賠償屬抵押權擔保範圍」錯；實行抵押權之費用、違約金、遲延利息才屬之。 「抵押權次序依債權成立先後、債權額大小或約定」錯：依登記先後。 「先設地上權，後設抵押權，抵押權不受影響」錯：這是把先後順序對調，正確是先抵押、後用益，抵押權才不受影響。 「抵押後不得再設地上權、典權」錯：可以設，但先成立的抵押權優先；出租、讓與也不受限制，只有拆毀、改建等減損價值行為可請求停止。 「流抵約款違反公序良俗無效」「非經登記不生效力」「價值不足不得再請求清償」均錯：有效，登記是對抗要件。 共同抵押算分擔：限定額高於抵押物價值時，先改以價值計算。 保證人與物上保證人：依債務額與抵押物價值比例分攤，不是全額求償，也不是不能求償。 「不動產役權得單獨設定抵押權」錯：具從屬性。 「土地與房屋拍定人不同，推定租賃、拆屋還地、重行拍賣」錯：視為已有地上權。 「因不可抗力妨礙使用得請求減免地租」錯；「土地價值昇降顯失公平得請求法院增減」正確。 「未定期限拋棄須付3年分地租」錯：3年分是定有期限的情形，未定期限是1年前通知或付1年分。 「不可歸責於地上權人的事由」不能免付地租，只能付一半後拋棄；「可歸責於土地所有人」才免付。 「公共建設地上權未定期限為20年、無限期或得隨時終止」錯：以使用目的完畢時為期限。 「工作物滅失，地上權消滅」錯；「逾1個月未取回仍屬地上權人」錯，應歸屬土地所有人。 「農育權約定25年全部有效或全部無效」錯：縮短為20年。 「眺望、放牧可時效取得不動產役權」錯：須繼續並表見。 記憶口訣 取得時效：動產五、十；不動產十、二十；所有權限未登，地上權已登也能；時效完成先登記。 抵押範圍：原債、利息、遲延、違約、實行費；設定、行使、瑕疵不算。 拋棄地上權：定期付三年，未定通知或付一年；不怪地上權人付一半，怪所有人全免。 其他：地租不必有，天災不減租；公共看目的；工作物一月不取歸地主；農育最長二十年；役權時效要「繼續又表見」。