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學習重點 依利用目的分辨普通地上權、區分地上權、農育權與不動產役權，並掌握地上權屬於不動產物權。 掌握地上權與建築物不得分離讓與，以及地租約定、欠租承擔與預付地租的效力。 區分「土地價值變動可請法院增減地租」與「不可抗力妨礙使用不得減免地租」，並熟記拋棄地上權時應付地租的計算方式。 熟記地上權不因工作物滅失而消滅，以及地上權消滅後工作物1個月內取回的規則。 掌握不動產役權的從屬性、不可分性、非獨占性、自己不動產役權、時效取得要件與設置的維持及使用。 核心觀念 一、用益物權的辨認與存續期間 地上權、農育權及不動產役權均屬用益物權；地上權是不動產物權，不是債權，不是準物權，也不是以確保債權受償為目的的擔保物權。 權利利用目的與辨認重點期限重點 普通地上權以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的，而使用其土地之權。舊法條文另含「竹木」，現已移由農育權規範。可以定期，也可以不定期；未定期限，不代表雙方均可隨時終止。 區分地上權在他人土地上下的一定空間範圍內設定的地上權，例如在土地上方架設纜車、地下捷運隧道。重點在空間範圍受到限定，不是租賃權，也不是不動產役權。 農育權在他人土地為農作、森林、養殖、畜牧、種植竹木或保育之用。舊法的「永佃權」已廢除，由農育權取代。不得逾20年；約定超過者，縮短為20年（超過部分無效，20年部分仍有效）。但以造林、保育為目的或法令另有規定者，不在此限。 不動產役權以他人不動產供自己不動產通行、汲水、採光、眺望、電信或其他特定便宜之用。得約定存續期間，並非依法一律不得定期。 普通地上權未定期限者，存續逾20年，或地上權成立之目的已不存在時，法院得因當事人請求，斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物的種類、性質及利用狀況等情形，定其存續期間或終止地上權。20年不是普通地上權的法定存續期限。 以公共建設為目的而成立的地上權，未定有期限者，以該建設使用目的完畢時，視為地上權的存續期限。例如政府為興建高速鐵路在私人土地上成立地上權而未定期限，即以高鐵使用目的完畢時為存續期限；不是雙方可隨時終止，也不是固定20年或無限期。 地上權、抵押權、不動產役權、典權在現行法下都可以有期限的安排，沒有任何一種是法律規定「不得定有存續期間」。典權另有約定期限不得逾30年的上限。 二、地上權的讓與與建築物的移轉 地上權人原則上得將其權利讓與他人或設定抵押權；但契約另有約定或另有習慣者，不在此限。該限制約定非經登記，不得對抗第三人。 地上權與其建築物或其他工作物，不得分離而為讓與或設定其他權利。因此，甲在乙地上有普通地上權並建造房屋，將房屋讓與丙時，地上權應一併由丙取得，甲不能自己保留地上權。這是既有地上權隨建物移轉，不是另外成立法定地上權，也不是使用借貸關係。 三、地租：成立、調整與對抗效力 地租約定不是地上權的成立要件，地上權可以有償，也可以無償。 情形效果 地上權設定後，因土地價值昇降，依原定地租給付顯失公平當事人得請求法院增減地租（不是自行增減）。 未定地租的地上權，因土地負擔增加，非當時所得預料，仍無償使用顯失公平土地所有人得請求法院酌定地租。 地上權人因不可抗力，妨礙其土地的使用不得請求免除或減少租金，連減少一部分也不可以。 地租約定經登記，地上權讓與受讓人就前地上權人積欠的地租，應與讓與人連帶負清償責任。 土地所有權讓與時，已預付的地租非經登記，不得對抗第三人；經登記者，得對抗第三人。 地上權人既然取得長期、穩定的物權利用地位，就應自行承擔不可抗力的風險，不要套用租賃契約租金減免的思考。 四、拋棄地上權：先看有無地租，再看期限與可歸責性 情形拋棄規則 無支付地租約定地上權人得隨時拋棄。 有地租，且定有期限得支付未到期的3年分地租後拋棄；所餘期限不足3年者，支付未到期的全部地租。 有地租，但未定期限得於1年前通知土地所有人，或支付未到期的1年分地租後拋棄。 因不可歸責於地上權人之事由，致土地不能達原來使用目的支付上述應付地租的二分之一後，得拋棄。 因可歸責於土地所有人之事由，致土地不能達原來使用目的得拋棄，並免支付地租。 「得拋棄並免付地租」的關鍵是可歸責於土地所有人；若僅是不可歸責於地上權人（包括雙方均無可歸責的情形），仍須支付一半；若可歸責於地上權人，則依一般規則支付。 五、地上權消滅與工作物處理 地上權不因建築物或其他工作物的滅失而消滅。舊題用「工作物或竹木滅失」的文字，答案同樣是不消滅，也不是看土地所有人或地上權人的意思而定。地上權人仍可在原地重建。 地上權消滅時，地上權人得取回其工作物，但應回復土地原狀。 取回前應通知土地所有人；土地所有人願以時價購買者，地上權人非有正當理由，不得拒絕。 地上權人於地上權消滅後1個月內未取回者，工作物歸屬於土地所有人；其有礙於土地之利用者，土地所有人得請求回復原狀。 另外，工作物為建築物而地上權因存續期間屆滿消滅時，地上權人另有請求土地所有人按時價補償或延長期間的特別規定。 六、不動產役權的定義與特性 不動產役權，是以他人不動產供自己不動產通行、汲水、採光、眺望、電信或其他以特定便宜之用為目的之權。提供便利者稱供役不動產，獲得便利者稱需役不動產。讓自來水管線通過他人土地以提高自己土地利用價值、利用他人土地汲水，都是典型的不動產役權。 從屬性：不動產役權不得由需役不動產分離而為讓與，或為其他權利的標的物。因此不動產役權沒有獨立性。 不可分性：需役不動產或供役不動產經分割時，不動產役權原則上仍為各部分的利益或就各部分繼續存續；例如供眺望的供役地分割成三筆，役權對三筆仍存續。但依其性質只關於其中一部分者，僅就該部分存續。 非獨占性（相容性）：供役不動產所有人設定不動產役權後，無須得不動產役權人同意，仍得再設定用益物權；但後設定的物權行使，不得妨害先設定的物權。 定義雖以「他人不動產」為通常情形，但法律明文規定不動產役權亦得就自己之不動產設定之（例如建商整體規劃社區時預先設定）。 不動產役權之全部或一部無存續必要時，不是當然消滅，而是由法院因供役不動產所有人之請求，就無存續必要部分宣告消滅。 七、不動產役權的取得與行使 因法律行為設定不動產役權，須依法登記。主張時效取得者，以繼續並表見為限。「繼續」指權利的行使不需每次有人為行為，可由設施持續提供；「表見」指有外部可辨識的設施或徵象。 情形可否時效取得理由 開設道路的通行可以道路持續存在且外觀可見，屬繼續並表見。 未設汲水設備的汲水不可每次需人為汲取，且無外部設施，不繼續。 眺望不可欠缺外部可辨識的設施，不表見。 放牧牛羊不可每次需人為行為，不繼續。 不動產役權人因行使或維持其權利，得為必要的行為，但應擇於供役不動產損害最少之處所及方法為之。不動產役權人因行使權利而為設置者，有維持其設置之義務。供役不動產所有人於無礙不動產役權行使的範圍內，得使用該設置，並應按其受益之程度分擔維持設置的費用。 常考陷阱 「地上權建物讓與後，地上權仍由原地上權人保有」或「建物與土地間成立法定地上權、使用借貸」：錯。地上權與建物不得分離讓與，地上權一併移轉給受讓人。 「地上權為債權、擔保物權或準物權」：錯，地上權是不動產物權（用益物權）。 「地上權一定要約定地租」：錯，地租不是成立要件。 「不可抗力妨礙土地使用，得請求增減或免除租金」：錯，不得請求免除或減少。能請求法院增減的是「土地價值昇降致顯失公平」。 「已預付地租經登記，不得對抗第三人」：錯，經登記者得對抗。「受讓人對前手欠租負連帶責任」則是正確敘述（以地租約定經登記為前提）。 「未定期限且有地租，拋棄須付3年分地租」：錯，應為1年前通知或支付1年分地租；3年分是定有期限的情形。 「因不可歸責於地上權人之事由，得拋棄並免付地租」：錯，只能減為支付二分之一；免付地租必須是可歸責於土地所有人。 「工作物（或竹木）滅失，地上權即消滅」或「視當事人意思而定」：錯，地上權不因此消滅。 「地上權消滅後逾1個月未取回，工作物仍屬地上權人所有」：錯，歸屬土地所有人。 「公共建設地上權未定期限，雙方可隨時終止／為20年／無限期」：錯，以建設使用目的完畢時為存續期限。 「農育權約定25年，全部無效」：錯，縮短為20年，20年部分有效。 在他人土地上方架設纜車：屬區分地上權，不是不動產役權。 「不動產役權具有獨立性，可與需役不動產分離讓與」：錯，違反從屬性；土地分割後役權仍存續，考的是不可分性。 「不得在自己的不動產上設定不動產役權」：錯，法律明文允許。 「設定不動產役權後，再設定用益物權須得役權人同意」：錯，無須同意，但不得妨害先設定的役權。 「不動產役權無存續必要時當然消滅」：錯，須由法院依供役不動產所有人請求宣告消滅。 「供役不動產所有人不得使用役權人的設置」：錯，於無礙役權行使範圍內得使用，並按受益程度分擔費用。 時效取得題：只有「開設道路的通行」同時符合繼續並表見；眺望、放牧、未設設備的汲水都不行。 記憶口訣 「房地同移、物滅權存、一月歸地主。」建物讓與地上權跟著走；工作物滅失地上權不消滅；消滅後1個月不取回就歸土地所有人。 「價變找法院、天災自己扛。」土地價值昇降可請法院增減地租；不可抗力不得減免。 「定期三年、不定一年、無責減半、地主有責全免。」有地租而拋棄時的計算順序。 「役權隨地不獨立、分割仍存、時效要繼續表見（開路通行）。」