抵押權意義與標的

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建立於 2026年10月18日

學習重點 掌握普通抵押權的定義要素：債務人或第三人提供、不移轉占有、以不動產供擔保、就賣得價金優先受償；「以房養老」主要是運用抵押權的設定。 分清抵押權的從屬性、不可分性、追及效力與物上代位，能判斷抵押物分割、轉讓、滅失後抵押權的命運。 判斷抵押權效力所及的標的物範圍，特別是從物、附合物、建築物附加部分、殘餘物、代位物與孳息的扣押時點。 會計算次序讓與與相對拋棄的分配金額，並辨別哪些情形會使後次序優先於前次序。 理解最高限額抵押權的擔保範圍、原債權確定事由、確定前後的差異，以及共有時的實行條件。 核心觀念 一、抵押權的意義、分類與標的 依民法第860條，普通抵押權是債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供擔保的不動產，得就其賣得價金優先受清償的權利，屬於擔保物權。抵押人設定後仍可繼續占有、使用、收益抵押物，也仍可出賣抵押物；抵押權人掌握的是抵押物的交換價值，不是使用權。 抵押物不限於債務人所有，第三人也可以提供自己的不動產擔保他人債務（俗稱物上保證人）。 依發生原因，抵押權可分為意定抵押權（當事人約定設定）與法定抵押權（依法律規定發生），兩者是相對的分類。 抵押權的標的除土地、建築物外，依第882條，地上權、農育權及典權也可以作為抵押權的標的物。 權利標的是否移轉占有核心效力 普通抵押權不動產（及地上權、農育權、典權）不移轉就賣得價金優先受償 質權動產或可讓與的權利動產質須移轉占有就質物賣得價金優先受償 留置權債權人占有中的他人動產本來就由債權人占有留置並就其取償 典權他人不動產移轉占有支付典價後使用收益，屬用益物權 二、從屬性、不可分性與追及效力 從屬性：依第870條，抵押權不得由債權分離而單獨讓與，也不得單獨作為其他債權的擔保。因此抵押權人不能把抵押權單獨讓給第三人；債權讓與時，普通抵押權原則上隨同移轉。 不可分性：抵押的不動產經分割、讓與其一部，或擔保一債權的數不動產以其一讓與他人，抵押權不因此受影響；債權分割或部分清償亦同。所以土地分割成兩筆，抵押權仍及於各筆。 追及效力：依第867條，不動產所有人設定抵押權後，仍得將不動產讓與他人，但抵押權不因此受影響。即使已移轉登記到買受人名下，抵押權人仍可直接聲請法院拍賣該不動產，就拍賣價金優先受償；不需經抵押權人同意買賣，也不必先請求塗銷移轉登記。 三、抵押權效力所及的範圍 標的或情形是否為效力所及 抵押物的從物、從權利是；但第三人於抵押權設定前就從物取得的權利，不受影響。 附合物（附合於不動產而成為其成分者）是，已成為抵押物的一部分。 建築物附加部分不具獨立性者為效力所及；具獨立性者不當然為效力所及。 抵押物滅失後的殘餘物是。 抵押物成分非依物之通常用法而分離成為獨立動產者是。 代位物（抵押物滅失、毀損所得的賠償或其他利益）是，即物上代位。 天然孳息抵押物扣押後自抵押物分離、得由抵押人收取者，為效力所及；扣押前已分離者，不及。 法定孳息抵押物扣押後抵押人得收取者，為效力所及；但須將扣押情事通知應清償法定孳息的義務人，始得對抗之。 依第861條，普通抵押權擔保範圍原則上包括原債權、利息、遲延利息、違約金及實行抵押權的費用，但契約另有約定者從其約定。其中利息、遲延利息及一年或不及一年定期給付的違約金，以實行抵押權聲請強制執行前五年內及強制執行程序中發生者為限，始得優先受償。 四、物上代位 依第881條，抵押權原則上因抵押物滅失而消滅；但抵押人因滅失得受賠償或其他利益者，不在此限。抵押權人對抵押人的賠償或其他請求權有權利質權，其次序與原抵押權相同。抵押物毀損時亦同。 例如抵押房屋因他人引爆瓦斯而滅失，賠償請求權由抵押權人優先取償；所有人死亡後即使房屋已遺贈他人，受遺贈人也只能承受附有擔保負擔的權利，賠償金額不超過擔保債權時，全部由抵押權人取得。 注意：物上代位針對的是滅失、毀損所生的賠償或利益。抵押物被出賣時，抵押權依追及效力仍存在於該不動產上，抵押權人應就不動產本身聲請拍賣，不是改對買賣價金主張代位。 五、抵押權次序及其處分 同一不動產上有數個抵押權時，依登記先後定其次序。依第870條之1，抵押權人得為特定後次序抵押權人的利益，讓與或拋棄其次序，非經登記不生效力，並應於登記前通知債務人、抵押人及共同抵押人。這些處分都不得影響其他抵押權人原可分得的金額。 類型分配方法 次序讓與讓與人與受讓人原可分得的金額合計後，先滿足受讓人的債權，有剩餘才分給讓與人。 相對拋棄拋棄人與受益人原可分得的金額合計後，按兩人債權額比例分配。 次序變更相關抵押權人合意調整彼此次序並辦理登記；影響其他抵押權人利益時，須經其同意。 計算步驟： 先依原次序算出每個人「原本可分得多少」。 只把處分雙方的原分得額相加，中間的其他抵押權人分配額不變。 次序讓與：受讓人先拿滿，讓與人拿剩下的；相對拋棄：雙方依債權額比例分。 示例一（次序讓與）：第一、二、三次序分別擔保180萬、120萬、60萬，拍得300萬。原分配為180萬、120萬、0。第一次序讓與第三次序：兩人合計180萬，先給第三次序60萬，第一次序得120萬，第二次序仍得120萬。 示例二（相對拋棄）：第一、二、三次序分別擔保360萬、240萬、120萬，拍得600萬。原分配為360萬、240萬、0。第一次序對第三次序相對拋棄：兩人合計360萬，依360：120＝3：1分配，第一次序得270萬，第三次序得90萬，第二次序仍得240萬。 後次序優先於前次序（二胎優先於一胎）的情形包括：次序讓與、次序變更，以及承攬人抵押權（因修繕報酬登記的承攬人抵押權，在工作物因修繕所增加的價值限度內，優先於成立在先的抵押權）。流抵契約是約定債權屆清償期未受清償時，抵押物所有權移屬抵押權人，處理的是取償方法，與抵押權次序無關。 六、共同抵押 共同抵押是為同一債權，就數個不動產設定抵押權。因此「抵押物一定為數個」正確，「擔保的債權一定為數個」錯誤。當事人得限定各抵押物所負擔的金額；未限定時，抵押權人得就各個不動產賣得價金受債權全部或一部的清償。當事人也可以設定共同最高限額抵押權。 七、最高限額抵押權 最高限額抵押權是債務人或第三人提供不動產，在最高限額內擔保債權人對債務人一定範圍內的不特定債權。所擔保的債權限於由一定法律關係所生的債權或基於票據所生的權利，不承認「概括最高限額抵押權」（把一切債權全部納入）。原債權、利息、遲延利息、違約金合併計算，以不逾最高限額為限，即採債權最高限額，而非「本金最高限額」。 民法在質權章另有最高限額質權的規定，可以設定最高限額動產質權。 比較原債權確定前原債權確定後 個別債權讓與最高限額抵押權不隨同移轉回歸從屬性，依一般規則隨同移轉 擔保範圍可繼續擔保新發生的債權；暫時無債權不使抵押權消滅擔保效力原則上不及於其後繼續發生的債權 實行須以原債權確定為前提可實行 原債權的確定事由（法定）： 約定的原債權確定期日屆至。 擔保債權之範圍變更或因其他事由，致原債權不繼續發生。 擔保債權所由發生之法律關係經終止或因其他事由而消滅。 債權人拒絕繼續發生債權，債務人請求確定。 最高限額抵押權人聲請裁定拍賣抵押物，或依流抵約定請求移轉所有權、或訂立以拍賣以外方法處分抵押物的契約。 抵押物因他債權人聲請強制執行經法院查封，而為最高限額抵押權人所知悉或經執行法院通知。 債務人或抵押人經裁定宣告破產。 不是確定事由：個別擔保債權清償消滅、個別債權請求權罹於時效、抵押權人破產、保證人死亡。另外，最高限額抵押權不因抵押權人、抵押人或債務人死亡而受影響（除非當事人約定以此為確定事由），因此「抵押權人死亡，最高限額抵押權當然消滅」錯誤。 時效：最高限額抵押權所擔保的債權，其請求權已因時效消滅，抵押權人於時效完成後五年間不實行者，該債權不再屬於擔保範圍，並非整個最高限額抵押權消滅；普通抵押權「時效完成後五年不實行，抵押權消滅」的規定不適用於最高限額抵押權。 共有：最高限額抵押權為數人共有時，須各共有人的原債權均經確定後才可實行；但經全體共有人同意者，也可以實行。兩者是「或」的關係，擇一具備即可。 常考陷阱 「抵押物僅能為債務人所有」：錯，第三人也可提供。 「設定後抵押人不可繼續占有」「不得再出賣抵押物」：錯，抵押權不移轉占有，所有人仍可讓與。 「抵押物讓與他人，抵押權消滅」「已登記在買受人名下，只能向原債務人求償」「須先塗銷登記」「只能對買賣價金物上代位」：皆錯，抵押權有追及效力，可直接拍賣買受人名下的不動產。 「抵押權人得單獨將抵押權讓與第三人」：錯，違反從屬性。 「抵押土地分割，抵押權受影響」：錯，不可分性使抵押權不受影響。 「抵押權人不得就滅失賠償金取償」：錯，物上代位。房屋滅失的賠償金先由抵押權人取得，不是受遺贈人，也不是共有或由法院決定。 「扣押前已分離的天然孳息」：不是效力所及；看到「扣押前」就選它為「不及」。從物、從權利、附合物、代位物、殘餘物都是效力所及。 「建築物附加而具有獨立性的部分」為效力所及：錯，必須不具獨立性才及。 次序讓與、相對拋棄的計算：不要把全部價金重新分配；只處理處分雙方的原分得額，中間次序不受影響。讓與是「受讓人先拿」，拋棄是「按債權比例」。 「流抵契約使二胎優先於一胎」：錯，流抵與次序無關；承攬人抵押權、次序讓與、次序變更才是。 「共同抵押擔保的債權一定為數個」：錯，是一個債權、數個抵押物。 確定事由的主體：是「債權人拒絕繼續發生債權、債務人請求確定」，若寫成「債權人請求確定」即錯；宣告破產的是債務人或抵押人，寫成「抵押權人破產」即錯；保證人死亡也不是確定事由。 「擔保債權消滅」「請求權因時效消滅」是確定事由：錯。 「時效完成後五年不實行，最高限額抵押權消滅」：錯，只是該債權脫離擔保範圍。 「原債權確定前債權讓與，最高限額抵押權隨同移轉」：錯，不隨同移轉。 共有最高限額抵押權的實行：正確答案是「全體同意或各共有人原債權均確定」，選「唯有……且……」即錯。 我國現行民法採行者：最高限額動產質權；不採概括最高限額抵押權、本金最高限額抵押權。 記憶口訣 抵押不交占，第三人可擔；分割仍擔保，轉賣可追償；滅失有代位，扣押前孳息不沾。讓與先給受讓人，拋棄按債權比；流抵不動次序。最高限額看確定：期日到、不再生、關係終、債權人拒絕債務人請、聲請拍賣、查封、債務人或抵押人破產；清償時效、權利人破產、保證人死亡都不算。