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學習重點 不動產租賃期限逾一年，應以書面訂立；未訂書面，直接視為不定期限之租賃，契約仍有效，不必等原約定租期屆滿。 租賃約定期限原則上不得逾20年；超過者縮短為20年，並非無效。租用基地建築房屋不適用此限制。 不定期租賃，各當事人原則上得隨時終止，但仍須注意先期通知及其他法律限制。 房屋租金約定每期開始時支付，且無押租金時，欠租終止須掌握：欠租達2個月租額、遲延逾2個月、定相當期限催告、期限內仍不支付。 同居人或經承租人允許使用收益的第三人，因應負責事由損壞租賃物，承租人須對出租人負賠償責任；違法轉租的效果則是出租人得終止契約。 核心觀念 一、逾一年未訂書面：有效，但成為不定期租賃 民法第422條規定，不動產租賃契約期限逾一年者，應以字據訂立；未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。此處的不動產包括房屋與土地，不能只限於房屋。 期間界線是「逾一年」：恰好一年並未超過一年，不因本條而必須以書面訂立。 欠缺書面不使租約無效：法律效果是視為不定期租賃，也不是等補訂書面後才生效。 不必等租期屆滿：口頭約定租屋3年，因逾一年而未訂書面，雙方即存在不定期租賃關係，並非先成立3年定期租約，期滿後才轉換。 租金約定仍有效：承租人使用房屋有租約作為法律上原因，出租人可以依約請求租金，不能說只能依不當得利請求返還使用利益。 二、形式欠缺與期滿繼續使用，應分別判斷 民法第451條規定，租期屆滿後，承租人仍繼續使用收益租賃物，而出租人不即表示反對，視為以不定期限繼續契約。這與逾一年未訂書面，是不同的不定期租賃形成原因。 形成原因判斷要件法律效果 逾一年未訂書面不動產租賃、約定期限逾一年、未以字據訂立直接視為不定期租賃 租期屆滿後繼續使用租期屆滿、承租人繼續使用收益、出租人不即反對視為以不定期限繼續契約 自始未定期限當事人未約定租賃期限成立不定期租賃 因此，不能把「期滿後繼續使用」當成所有不定期租賃的必要條件；也不能只要租期屆滿，就認為當然發生默示更新。 三、租期上限：超過20年是縮短，不是無效 民法第449條規定，租賃契約期限原則上不得逾20年；約定逾20年者，縮短為20年。當事人並得更新租賃期限。 一般定期租賃：超過20年的約定依法縮短，契約本身仍有效。 租用基地建築房屋：不適用上述20年上限。重點是租地供建築房屋使用，不是一般承租現成房屋。 不定期租賃：沒有預定的終止期限，不能套用「期限不得逾20年」而認為滿20年即當然消滅。 四、不定期租賃原則上得隨時終止 依民法第450條，定期租賃原則上於期限屆滿時消滅；未定期限者，各當事人原則上得隨時終止契約，但有利於承租人的習慣，應從其習慣。 「隨時終止」不等於完全不必通知、當場要求搬離。終止仍應依習慣先期通知；不動產租金以星期、半個月或一個月定支付期限者，出租人的通知期間及終止日期另有規定。房屋出租人收回房屋，也可能受其他法律限制。 選項若表述為「不定期限之租賃契約，原則上各當事人得隨時終止」，符合民法的一般規定。 五、房屋欠租終止：金額、時間與催告須分開檢查 民法第440條的一般規則是：承租人遲付租金，出租人得定相當期限催告支付；承租人於期限內仍不支付，出租人才得終止契約。租賃物為房屋時，另有欠租門檻。 租賃情形因欠租終止的要件 一般租賃租金遲延，經定相當期限催告，期限內仍不支付 房屋租賃遲付租金總額達2個月租額，並經定相當期限催告，期限內仍不支付 房屋租賃，租金約定每期開始時支付，且無押租金遲付總額達2個月租額、遲延給付逾2個月，並經定相當期限催告，期限內仍不支付 「達2個月租額」是金額門檻；「逾2個月」是時間門檻，兩者不能互相取代。「達」包含剛好達到；「逾」則須超過，恰好2個月仍不符合「逾2個月」。 即使金額與時間門檻都已具備，仍不能省略催告。所謂「定期催告」，是給予相當支付期限，而非只口頭表示不滿。題目設定無押租金，即無須另處理押租金抵充欠租的問題。 六、同居人或允許使用者損壞租賃物，承租人須負責 依民法第433條，因承租人的同居人，或承租人允許使用、收益租賃物的第三人應負責的事由，致租賃物毀損、滅失，承租人應負損害賠償責任。 責任對象：承租人對出租人負賠償責任，不能只以「不是我親自弄壞」免責。 適用範圍：不以正式轉租為限；經承租人允許使用收益的第三人，也可能包括在內。 責任要件：須有上述人員應負責的事由，不能擴張成任何原因造成損害，承租人都一律負責。 七、轉租：房屋一部有例外，基地一部沒有此例外 民法第443條規定，承租人原則上須經出租人承諾，才得轉租。但租賃物為房屋，且無反對約定時，承租人得將房屋一部分轉租。 例外須同時掌握房屋、一部分、無反對約定，不能擴張為整間房屋均可自由轉租。 基地租賃不在這項例外內，即使只轉租基地一部分，原則上仍須出租人承諾。 違反規定轉租，法律效果是出租人得終止契約，不是原租約當然無效，也不是一轉租就自動終止。 常考陷阱 「1年以上不動產租約未訂書面即無效」：期間與效果都錯。應是「逾一年」，未訂書面則視為不定期租賃。 「口頭租屋3年，補訂書面前不生效」：錯。租約有效，雙方存在不定期租賃關係。 「逾20年租約無效」：錯。原則上縮短為20年；租用基地建築房屋另有例外。 「不定期租賃滿20年即消滅」：錯。不定期租賃不受此定期租賃上限拘束。 「房屋欠租達2個月租額就能終止」：要件不足。仍須催告而未支付；每期開始支付租金者，還須遲延逾2個月。 「基地一部轉租無須承諾」：錯。法定例外是房屋一部，不是基地一部。 「違法轉租使租約無效」：錯。應判斷為出租人得終止契約。 「同居人損壞租賃物與承租人無關」：錯。符合規定時，承租人須對出租人負賠償責任。 記憶口訣 形式與租期：「逾年無書面，不定仍有效；逾二十縮短，基地建屋例外。」 期初付租的房屋欠租終止：「額達二、時逾二，催告不付才終止。」 轉租：「轉租須承諾，房屋一部有例外；違規可終止，並非當然無效。」