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學習重點 掌握不動產說明書的內容限制：內容以委託人提供之資料為限；應記載及不得記載事項，由內政部擬定，報請行政院核定後公告，不是由經紀人或其他機關、團體自行訂定。 辨別內政部所定的不得記載事項，包括面積名詞、「本說明書內容僅供參考」、繳回說明書、房價上漲預測，以及預售屋未依法領有建造執照的夾層。並排除混入的其他規範內容。 分清楚經紀人、委託人及交易相對人的簽章義務與簽章時點。 串連「解說、簽約交付、視為契約一部分」的程序，並掌握經紀業與經紀人員的連帶賠償責任。 核心觀念 一、內容依據與規範擬定機關 依不動產經紀業管理條例第22條，不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷，不動產說明書等法定文件應由經紀業指派之經紀人簽章。同條第3項限制說明書的內容應以委託人提供之資料為限。依條例規定，說明書應記載及不得記載事項由內政部擬定，報請行政院核定後公告之。 這裡要區分兩個層次。個案說明書的資料來源是委託人。全體經紀業都要遵循的記載規範，則由內政部擬定、行政院核定公告。經紀人負責簽章，但不能因此認為記載規範由經紀人決定。消費者保護處、法務部、司法院、仲介業全聯會也都不是法定的擬定或核定機關。 「以委託人提供之資料為限」不是免責條款。經紀人員仍須依法履行解說、交付等義務；若因故意或過失造成交易當事人損害，仍可能負賠償責任。 二、不動產說明書不得記載事項 內政部公告的不得記載事項，常考內容如下。作答時要看清楚規範的對象（是「本說明書」還是其他文件）與完整條件，不能只看選項有沒有「不得」二字。 類型規範內容判斷關鍵 僅供參考不得記載本說明書內容僅供參考。說明書視為契約書的一部分，不能用「僅供參考」淡化其拘束力。對象是「本說明書」。 面積名詞不得使用實際所有權面積以外之「受益面積」、「銷售面積」、「使用面積」等類似名詞。防止用其他名目混淆實際所有權面積。要連同「實際所有權面積以外」一起記。 繳回文件不得約定繳回不動產說明書。說明書是契約的一部分，相對人應能保有，作為日後主張權利的依據。 價格預測不得記載房價有上漲空間或預測房價上漲之情形。禁止對未來房價做上漲的宣稱或預測。 預售屋夾層預售屋出售標的，不得記載未經依法領有建造執照之夾層設計或夾層空間面積。關鍵在於夾層是否依法領有建造執照，並非一概禁止所有夾層的記載。 三、不屬於說明書不得記載事項的常見混入內容 出題者常把其他規範的內容混入選項。下列內容不是內政部所定不動產說明書不得記載事項的列舉內容： 混入內容說明 附屬建物除陽台外，其餘項目不得計入買賣價格這是買賣契約計價方面的規範，不是說明書的不得記載事項。 不得約定拋棄說明書審閱期間審閱期間屬定型化契約方面的規範，不屬說明書不得記載事項。 不得約定廣告僅供參考說明書規範的是「本說明書內容僅供參考」，把對象換成「廣告」，就不是說明書不得記載事項的列舉內容。 不得為其他違反法律強制或禁止規定之約定屬一般性的法律原則，不是說明書不得記載事項的列舉內容。但違反強制或禁止規定的約定本來就有效力問題，這兩件事要分開判斷。 四、三類簽章人與簽章時點 第22條、第23條及第24條要合併理解，依「製作文件、提供解說、締約交付」的順序掌握。 相關人簽章要求及時點依據 經紀人說明書應由經紀業指派之經紀人簽章。這是文件本身的法定簽章要求，不能以經紀營業員簽章取代。第22條 委託人說明書於提供解說前，應經委託人簽章。第23條 與委託人交易之相對人雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人交付說明書，並由相對人在說明書上簽章。第24條 申論作答要寫出「誰簽章、何時簽章」，不能只列出三類人員。委託人的簽章時點是提供解說前；交易相對人的簽章則在簽約時交付說明書之際。 五、解說義務、交付義務與契約效力 依第23條，經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。「經紀人員」包括經紀人及經紀營業員，所以解說義務人不限於經紀人。解說對象是交易相對人（例如買方、承租人），不是委託人。 依第24條，雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在說明書上簽章。該說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。 用語要精確：執行業務時負責解說的是「經紀人員」；簽約時依法負責交付的是「經紀人」。說明書既然視為契約的一部分，內容就有契約拘束力，這也是不得記載「僅供參考」、不得約定繳回的原因。 六、未盡義務的損害賠償責任 依第26條，經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。說明書的製作、解說或交付有違反義務的情形時，應檢視是否有故意或過失、是否發生損害，以及兩者的因果關係。 符合要件時，受損害的交易當事人可以向經紀業及有故意或過失的經紀人員請求連帶賠償。不是只能向承辦人員請求，也不是由委託人負責。 常考陷阱 把簽章權限當成規範制定權：「應記載及不得記載事項由經紀人定之」是錯的。正確是內政部擬定、報行政院核定公告。看到消費者保護處、法務部、司法院、仲介業全聯會的組合，都是錯誤選項。 混入附屬建物計價：「附屬建物除陽台外，其餘項目不得計入買賣價格」不是說明書不得記載事項，不能和面積名詞的禁止混為一談。 混入審閱期間：「不得約定拋棄說明書審閱期間」看起來像說明書規範，但不是說明書不得記載事項的內容。 「廣告」與「本說明書」對調：不得記載的是「本說明書內容僅供參考」。選項寫「廣告僅供參考」，就不屬於說明書不得記載事項。 把一般法律原則當成公告列舉：「不得為其他違反法律強制或禁止規定之約定」不屬於說明書應記載及不得記載事項的內容。 真正的不得記載事項要認得：僅供參考（本說明書）、受益／銷售／使用面積、繳回說明書、房價上漲預測、預售屋未依法領有建照的夾層，這五項都屬於說明書不得記載事項。 漏看夾層的條件：禁止的是預售屋「未經依法領有建造執照」的夾層設計或面積，不是所有夾層。 弄錯程序與對象：委託人在「解說前」簽章；解說對象是「交易相對人」而非委託人；簽約時由經紀人交付相對人並由相對人簽章；說明書視為契約書的一部分。 弄錯責任型態：經紀人員有故意或過失致交易當事人受損害時，經紀業與經紀人員負的是「連帶」賠償責任。 記憶口訣 「資料委託給，內政擬、行政核；經紀人簽，委託解說前簽，相對簽約時簽。」記住資料來源、規範機關與簽章順序。 「人員解說給相對，經紀交付入契約；人員有過，業與人連帶。」串連解說義務人與對象、交付義務人、契約效力及賠償責任。 不得記載五項：「參考、面積、繳回、漲價、夾層」。選項不在這五項之內（例如廣告僅供參考、審閱期間、附屬建物計價、違反強制規定），就不是說明書不得記載事項。