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學習重點 先辨識標的類型：土地、成屋與預售屋的應記載事項各自獨立。成屋著重既有建物的登記、現況與使用歷史；預售屋才有「各期價金履約保證機制」的記載。 土地使用管制要能申論：依序寫出使用分區或編定、法定建蔽率、法定容積率、開發方式限制，以及其他依法令的使用限制。 土地稅目排除契稅：土地部分的應納稅額涉及土地增值稅、地價稅、印花稅；契稅是建物移轉的稅目。 建物型態看樓層與電梯：五層樓以下無電梯為公寓，十層樓以下有電梯為華廈，十一層樓以上有電梯為住宅大樓。 其他重要事項抓數字與範圍：成屋周邊環境標示半徑三百公尺；非自然死亡限「專有部分、產權持有期間」；預售屋淹水救助紀錄為「最近五年、基地周邊半徑三百公尺」。 核心觀念 一、不動產說明書的功能與交付 雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付給委託人交易之相對人，並由相對人在說明書上簽章。說明書的內容，依內政部公告的「不動產說明書應記載及不得記載事項」辦理，並依標的分為土地、成屋、預售屋等類別，分別規定應記載事項。作答前務必先確認題目問的是哪一種標的。 二、土地（素地）：使用管制內容 土地說明書的「使用管制內容」，目的在揭露土地依法可作何種使用、可開發的強度，以及受到哪些限制。這與所有權人、地號、面積、他項權利等產權資料屬於不同層次，申論時不可混為一談。 申論作答可依下列順序展開： 使用分區或編定：都市土地應說明都市計畫劃定的土地使用分區，例如住宅區、商業區、工業區；非都市土地應說明使用分區及使用地編定類別。非都市土地的「分區」與「使用地類別」是兩個層次，應一併記載。 法定建蔽率：指建築面積占基地面積的上限比率，決定基地可蓋多「廣」。 法定容積率：指總樓地板面積與基地面積的上限比率，決定基地可蓋多「多」。建蔽率與容積率是不同概念，不能混寫，也不能只憑基地面積推定可建樓地板面積。 開發方式限制：例如是否須以整體開發、市地重劃或區段徵收等方式開發後才能建築，應說明清楚，避免買方誤以為取得土地後即可直接建築。 其他依法令的使用限制：如有其他影響土地建築、開發或使用的管制，例如是否位於特定管制區域或屬公共設施用地，應依實際情形揭露。不能只記載分區名稱，卻省略實質限制。 申論答題時，可先寫一句目的，說明使用管制內容是為了讓交易相對人了解土地可否依預定用途使用及其開發強度；再依「分區編定、建蔽率、容積率、開發方式、其他限制」分項說明；最後補充應依個別土地實際適用的法令記載。 三、土地：應納稅額的稅目 土地說明書所列應納稅額，應注意土地增值稅、地價稅、印花稅。契稅是建物移轉時才課徵的稅目，土地移轉不課契稅，因此不屬於土地部分的應納稅額。 稅目是否屬土地部分判斷重點 土地增值稅是土地移轉時，就漲價部分課徵。 地價稅是土地持有期間的稅負，交易時涉及分算與負擔約定。 印花稅是名稱沒有「土地」二字，但仍屬應列入的稅目，不可因此排除。 契稅否屬建物（房屋）移轉的稅目，土地不課契稅。 四、建物型態分類 成屋應記載建物型態與現況格局。建物型態依規定分類，不能依建案名稱或一般口語判斷。區分所有建物的判斷關鍵是整棟建物的樓層數及有無電梯。 建物型態分類標準 公寓五樓（含）以下，無電梯。 華廈十層（含）以下，有電梯。 住宅大樓十一層（含）以上，有電梯。 其他分類還包括透天厝、店面（店鋪）、辦公商業大樓、套房、工廠、廠辦、農舍、倉庫等。分類中沒有「大廈」這個名稱。 因此，五樓有電梯的住宅應歸為華廈，而不是公寓。另外要注意，題目所說的樓層是整棟建物的樓層，不是交易戶所在的樓層。 五、成屋與預售屋：應記載事項的差異 事項成屋預售屋 是否已辦理建物所有權第一次登記應記載建物尚未完成，不是預售屋的判斷重點 建物型態與現況格局應記載尚無現況，不以「現況格局」記載 各期價金之履約保證機制方式，及其受託或提供擔保者非應記載事項應記載 專有部分非自然死亡情形應記載建物尚未存在，不適用 水災淹水救助紀錄（最近五年、半徑三百公尺）—應記載 「各期價金」「履約保證」「受託或提供擔保者」都是預售屋的辨識語句。預售屋是先付款、後交屋，所以需要履約保證來保障買方；成屋則已經存在，因此著重登記、現況及使用歷史。 六、成屋：其他重要事項 周邊環境：詳如都市計畫地形圖或相關電子地圖，並於圖面標示周邊半徑三百公尺範圍內的重要環境設施。 地籍圖重測：應說明是否已辦理地籍圖重測。 山坡地住宅社區：應說明是否為直轄市或縣（市）政府列管的山坡地住宅社區。 非自然死亡：應說明本建物（專有部分）於產權持有期間，是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡情形；若有，應敘明。 非自然死亡事項要同時掌握三個要素： 空間範圍：專有部分，不是共有部分。 時間範圍：產權持有期間，不是建物自興建以來的全部期間。 事件種類：兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡。 七、預售屋：水災淹水救助紀錄 預售屋的其他重要事項，應敘明最近五年內，基地周邊半徑三百公尺範圍內，有無申請水災淹水救助紀錄。 四個要素缺一不可：最近五年、基地周邊、半徑三百公尺、申請水災淹水救助紀錄。本項揭露的是「救助申請紀錄」，沒有紀錄並不代表該地絕對不曾淹水。 常考陷阱 「五樓住宅就是公寓」：漏看電梯。有電梯就是華廈，公寓必須是無電梯。 選項出現「大廈」：這不是法定建物型態名稱，看到就可以排除。 「土地應納稅額包含契稅」：契稅屬建物移轉稅目，應排除。印花稅仍屬土地部分應列的稅目，不能排除。 「本建物共有部分……非自然死亡」：偷換空間範圍。法定文字為「專有部分」，看到「共有部分」就是錯誤選項。 「建物興建以來」取代「產權持有期間」：偷換時間範圍，屬錯誤寫法。 周邊環境或淹水紀錄寫成「五百公尺」：兩者的距離都是三百公尺。 淹水救助寫成「最近三年」：期間錯誤，正確為最近五年。 「成屋應記載各期價金履約保證機制」：這是把預售屋的項目混入成屋。題幹問成屋時，此選項就是「非應記載事項」。 申論只寫分區名稱：內容不足。還應交代法定建蔽率、法定容積率、開發方式限制及其他使用限制；非都市土地要同時寫出使用分區與使用地類別。 記憶口訣 「五下無梯是公寓，十下有梯是華廈，十一以上住宅樓」：判斷建物型態時，同時看樓層數與電梯。 「土地三稅：增、地、印；契稅歸房屋」：土地部分為土地增值稅、地價稅、印花稅，契稅屬建物。 「非自然：專有、持有；預售淹水：五年三百」：前者記空間與期間，後者記時間與距離；周邊環境也是三百公尺。 「土地管制：分、建、容、開、限」：使用分區或編定、建蔽率、容積率、開發方式限制、其他使用限制，可作為申論展開的順序。