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學習重點 分清楚三種身分：經紀人員負責解說、經紀人負責法定文件簽章及簽約時交付、交易相對人於受領時簽章。 掌握委託人簽章的時點：不動產說明書應於提供解說前，經委託人簽章。 掌握相對人簽章的時點：雙方簽訂租賃或買賣契約書時，由經紀人交付說明書，並由相對人在說明書上簽章。 不動產說明書具有契約效力，依法視為租賃或買賣契約書之一部分；其應記載及不得記載事項由中央主管機關定之。 核心觀念 一、先建立法條架構：文件簽章、解說、簽約交付 本單元應連同《不動產經紀業管理條例》第22條至第24條理解。第22條處理經紀人對法定文件的簽章，第23條處理解說及解說前的委託人簽章，第24條處理簽約時的交付、相對人簽章及契約效力。不能將這些程序全部混為同一個簽章義務。 作答時，先找出選項問的是「誰解說」、「誰簽章」、「何時簽章」或「誰交付」。同一份不動產說明書可能涉及不同身分的簽章，各自有其法定位置，不能因為其中一人必須簽章，就排除其他人的簽章義務。 二、經紀人簽章：不能以經紀營業員取代 依第22條，不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，法定文件應由經紀業指派經紀人簽章，不動產說明書即屬其中之一。因此，買賣委由經紀業代銷時，不動產說明書同樣須由經紀業指派經紀人簽章。 「經紀人員」是包含經紀人及經紀營業員的上位概念；法條明定應由「經紀人」簽章時，就不能改寫成由「經紀營業員」簽章。具有解說資格，不代表可以取代經紀人完成法定文件簽章。 三、解說前：先經委託人簽章 依第23條，不動產說明書於提供解說前，應經委託人簽章。此處要同時記住身分與時點：簽章者是委託人，時間在提供解說之前。 例如屋主委託仲介出售房屋，屋主是委託人；仲介準備向買方解說不動產說明書前，應先有委託人的簽章，表示委託人確認說明書內容。不能將這項規定改成「解說後才由委託人簽章」，也不能改成「解說前先由買方簽章」。 四、執行業務時：由經紀人員向交易相對人解說 第23條規定，經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。此處主體使用「經紀人員」，並未限於經紀人，經紀營業員亦可解說；解說所使用的文件則是不動產說明書。 解說對象須依委託關係判斷。例如賣方委託仲介出售，與該委託人交易的相對人就是買方；出租人委託仲介出租，相對人就是承租人。解題時應以「與委託人交易之相對人」為準，避免把「相對人」一律背成固定身分。 五、簽約時：經紀人交付，相對人簽章 依第24條，雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。法條中的時間、交付人、受領人及簽章人，均是常見考點。 程序或事項法定身分與要求判斷重點 法定文件簽章經紀業指派經紀人簽章不能改為經紀營業員 提供解說前不動產說明書應經委託人簽章委託人簽在解說前，不是解說後 執行業務時解說經紀人員向與委託人交易之相對人解說解說主體是經紀人員 簽訂租賃或買賣契約書時經紀人交付說明書予交易相對人交付主體是經紀人 簽約交付時的簽章相對人在說明書上簽章不是經紀人、地政士或公司代表人 因此，問「說明書是否應經經紀人簽章」，答案是肯定的；問「簽約交付時由何人在說明書上簽章」，則須回答相對人。兩者分屬不同規定，並不衝突。 六、契約效力與記載事項的主管機關 第24條規定，前述不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。它不只是交易前供閱讀的資料，依法也是契約內容的一部分。適用範圍包括租賃與買賣，不能只記住買賣。 題幹若以「雙方簽訂買賣契約書後，說明書視為買賣契約書之一部分」描述其效力，屬與規定相符的敘述，判斷重點在於承認說明書的契約地位；但若直接考交付義務的法定時點，應精確記為「簽訂契約書時」。 另依條例規定，不動產說明書應記載及不得記載事項，由中央主管機關定之，以求全國一致。若選項寫成所在地主管機關或地方主管機關，即與規定不符。 常考陷阱 「解說後，應將說明書交由委託人簽章」：錯在時點。委託人簽章應在提供解說前；解說後、簽約交付時的簽章人則是交易相對人。 「提供解說前，應經交易相對人簽章」：錯在對象。解說前應經委託人簽章，不能把兩方當事人的位置互換。 「不動產說明書由經紀業指派經紀營業員簽章」：錯在資格。法定文件應由經紀業指派經紀人簽章；代銷時亦同。 「說明書既由經紀人簽章，簽約交付時也由經紀人簽章」：錯在混淆義務。題目若問交付時由誰在說明書上簽章，應選相對人。 「簽約時由地政士或公司代表人簽章即可」：不能以這些身分取代第24條所定的相對人簽章。 「簽訂契約書時，經紀人應將說明書交付與委託人交易之相對人」：這是正確敘述，不要因為看到「經紀人」而誤判為錯（解說才是「經紀人員」）。 「說明書僅供參考，或僅在買賣時具有契約效力」：均不正確。依法視為租賃或買賣契約書之一部分。 「應記載及不得記載事項由所在地主管機關定之」：錯在主管機關層級，正確為中央主管機關。 記憶口訣 「經紀人簽文件，委託人先簽；經紀人員來解說，簽約交給相對人簽。」 再接一句：「租買契約一部分，記載事項中央定。」把身分、時點、效力與主管機關一起記住，即可辨別常見的替換用語。