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學習重點 掌握《公寓大廈管理條例》第12條的適用標的：專有部分之共同壁、樓地板或其內之管線。 記住原則上的負擔人：共同壁由雙方區分所有權人共同負擔；樓地板由上下方區分所有權人共同負擔。 分清楚區分所有權人與住戶：法定費用負擔主體是所有權人，不能改寫成居住或使用房屋的人。 例外要件：修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致，才由該區分所有權人單獨負擔。 漏水呈現的位置、誰去維修，都不等於費用歸屬；應依損壞標的、所在位置及可歸責事由判斷。 核心觀念 一、第12條：先記原則，再記例外 《公寓大廈管理條例》第12條規定：「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」 本條可以拆成兩層：原則是相關雙方的區分所有權人共同負擔；例外是有可歸責事由時，由該區分所有權人負擔。題目若只問「原則上由誰負擔」，或沒有交代任何可歸責事由（例如自然損壞），一律適用共同負擔原則；只有題幹明確交代損壞可歸責於某位區分所有權人，才適用但書。 二、適用標的與負擔範圍 本條處理的是專有部分之共同壁、樓地板或其內之管線。這些構造同時與相鄰兩戶有關，所以法律讓相鄰雙方一起負擔，而不是交給全體或管理組織處理。 維修標的原則上的費用負擔人判斷關鍵 專有部分之共同壁該共同壁雙方之區分所有權人找出共同壁兩側的所有權人 專有部分之樓地板該樓地板上下方之區分所有權人找出樓地板上下相鄰的所有權人 共同壁或樓地板內之管線該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人依管線所在的共同壁或樓地板，確認相關雙方 所謂「共同負擔」，是由與該共同壁或樓地板相關的雙方負擔，不是全體區分所有權人一起負擔。另須注意，第12條並未明定分攤比例，不要自行把「共同負擔」說成法條規定「各負擔一半」。 三、與共用部分修繕費用的區別 題目常把「公共基金」「管理委員會」放進選項。這是共用部分修繕費用的處理方式：共用部分、約定共用部分的修繕、管理、維護由管理負責人或管理委員會為之，費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。共同壁、樓地板屬第12條的特別規定，不走這套。 比較項目專有部分之共同壁、樓地板及其內管線共用部分、約定共用部分 費用負擔共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔公共基金支付，或區分所有權人按應有部分比例分擔 涉及範圍相鄰的兩方全體區分所有權人 例外可歸責於某區分所有權人者，由該人負擔— 四、區分所有權人與住戶不可混用 區分所有權人是對專有部分具有所有權的人；住戶的範圍較廣，除區分所有權人外，還包括承租人或其他經區分所有權人同意而使用專有部分的人。 第12條指定的費用負擔主體是區分所有權人。選項若同時出現「雙方住戶共同負擔」與「雙方區分所有權人共同負擔」，應選後者。不能因承租人實際使用浴室、先發現漏水，就認定其為本條的費用負擔人。 五、自然損壞與可歸責事由的判斷 題幹若指出樓地板內管線因自然損壞而漏水，即未有可歸責於特定區分所有權人的事由，應由該樓地板上下方的區分所有權人共同負擔。例如下層浴室漏水，查明是上下兩層之間樓地板內管線自然損壞，費用由上下兩層的區分所有權人共同負擔；不是只由下層或只由上層負擔，也不是由兩層的「住戶」負擔。 若修繕費係因可歸責於某位區分所有權人的事由所致，依但書由該區分所有權人負擔。判斷重點是損壞原因及歸責關係，而不是誰先報修、誰找師傅或誰先付款。 要特別辨認「可歸責」與「非可歸責」：例外單獨負擔的要件是「可歸責」；選項寫成「因非可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔」，就是把但書要件顛倒，屬錯誤選項。 常考陷阱 「由該共同壁雙方或樓地板上下方之住戶共同負擔」：雙方範圍正確，但主體用錯。法條寫的是「區分所有權人」。 「由某兩層樓之住戶共同負擔」vs.「由某兩層樓之區分所有權人共同負擔」：情境題同樣的陷阱，認明「區分所有權人」。 「由樓地板上方之區分所有權人負擔」：把漏水方向當成費用歸屬。未有可歸責事由時，應由上下方共同負擔。 「由漏水的下層負擔」：受漏水影響的一方，不當然是唯一負擔人。 「由全體區分所有權人、公共基金或管理委員會負擔」：混淆成共用部分的處理方式。本條指向相鄰雙方的區分所有權人。 「由維修之區分所有權人負擔」「由維修之住戶負擔」：誰安排施工或先付款，不是本條決定費用歸屬的標準。 「非可歸責，由該區分所有權人負擔」：例外要件寫反，必須是「可歸責」才由該人單獨負擔。 「共同負擔，所以法定各半」：法條未明定分攤比例，不要自行增加。 記憶口訣 「壁找兩邊，板找上下；錢找所有權，有責自己擔。」 共同壁找雙方，樓地板找上下方；負擔主體認明區分所有權人，不是住戶、不是公共基金、不是管委會。最後檢查有無「可歸責」事由：沒有（如自然損壞）就共同負擔，有才由該區分所有權人單獨負擔。