阿摩線上測驗
登入
阿摩線上測驗
登入
學習重點 使用收益以比例為原則，可以另行約定：各區分所有權人原則上按共有之應有部分比例，對共用部分及基地享有使用收益權；另有約定者，從其約定。 使用方法與約定專用都有法令界線：住戶原則上應依設置目的及通常使用方法使用共用部分，可以另行約定，但不得違反法令；約定專用有違法令使用限制規定者，不得約定專用。 專有部分與附隨權利不得分離：專有部分、所屬共用部分應有部分、基地所有權或地上權應有部分，不得分離而移轉或設定負擔，也不能以約定排除。 重大工程由區分所有權人會議決議：共用部分及其相關設施的拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。 房地一併出讓同一人，基地沒有先買權：專有部分連同基地應有部分一併出讓予同一人時，他共有人不得就基地應有部分主張先買權。 核心觀念 一、共用部分及基地的使用收益：比例是原則，約定可調整 依公寓大廈管理條例第9條第1項，各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權；但另有約定者，從其約定。 作答時要同時掌握「原則」與「例外」。享有此項權利的是各區分所有權人，權利範圍包含共用部分及基地。原則上依應有部分比例決定，但法律容許另行約定。因此，「按應有部分比例，不得另行約定」是錯誤敘述。 按應有部分比例享有權利，不代表每位所有權人可以自行圈定相同比例的走廊、樓梯或其他共用空間，排除其他住戶使用。實際使用仍須遵守共用部分的使用規範。 二、共用部分的使用方法與約定專用 依第9條第2項，住戶對共用部分之使用，應依其設置目的及通常使用方法為之；但另有約定者，從其約定。所以共用部分的使用方法可以另外約定調整。 依第9條第3項，前兩項但書所為的約定，不得違反公寓大廈管理條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令的規定。約定可以調整使用方式，但不能使違法使用合法化。 共用部分經約定供特定區分所有權人使用，稱為「約定專用部分」。它的性質仍然是共用部分，只是使用上由特定人專用，不會因此變成該人的專有部分。依第7條，部分共用部分不得約定專用，其中包括約定專用有違法令使用限制之規定者。因此，「共用部分得約定供特定區分所有權人使用，但有違法令使用限制之規定者，不得約定專用」是正確敘述。 比較事項原則可否約定 共用部分及基地的使用收益按共有之應有部分比例可以，另有約定者從其約定，但不得違反法令 住戶對共用部分的使用方法依設置目的及通常使用方法可以，另有約定者從其約定，但不得違反法令 共用部分約定專用得約定供特定區分所有權人使用有違法令使用限制等法定情形者，不得約定專用 專有部分與附隨權利的處分不得分離移轉或設定負擔不可以，沒有「另有約定者從其約定」的例外 三、不得分離處分：專有部分與附隨權利必須一起走 依第4條第2項，專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分，及其基地所有權或地上權之應有部分，分離而為移轉或設定負擔。 以下三者必須綁在一起理解： 專有部分：區分所有權人單獨所有、具使用上獨立性的部分，例如住宅單元。 所屬建築物共用部分之應有部分：區分所有權人對共用部分持有的共有持分。 基地所有權或地上權之應有部分：條文不只規範基地所有權，也包含基地地上權的持分。 本項限制同時涵蓋移轉與設定負擔，例如設定抵押權也不得分離。換句話說，共用部分的應有部分應隨同專有部分一併移轉或設定負擔。這是強制規定，不能以約定排除。若在這句話後面加上「但另有約定者從其約定」，就是把使用收益的例外誤套到處分限制上，屬於錯誤敘述。 條文中被規範「不得分離」的主體是專有部分。選項若改寫成停車位、約定專用部分或約定共用部分，都不是條文用語。停車位依產權登記可能屬專有或共用；約定專用部分本身仍是共用部分；約定共用部分是專有部分經約定供共同使用。作答時應選條文明定的「專有部分」。 四、共用部分重大工程：依區分所有權人會議決議 依第11條第1項，共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。法定決策主體是區分所有權人會議，不能由管理委員會或個別住戶的意思取代。 「重大」修飾的是修繕，日常維護與小型修繕不必擴張適用本項；但拆除與改良都屬本項規範事項。 五、房地一併出讓：其他共有人不得就基地應有部分主張先買權 依公寓大廈管理條例第4條規定，區分所有權人將其專有部分連同其基地應有部分，一併出讓予同一人時，他共有人不得就該基地應有部分主張先買權（優先承購權）。 這項規定與第三點的「不得分離處分」互相配合。若允許其他基地共有人只就基地持分行使先買權，就會使專有部分與基地應有部分分屬不同人，違反一體處分的設計。 判斷時抓三個要件： 出讓標的包含專有部分與基地應有部分。 兩者一併出讓。 受讓人為同一人。 三個要件都具備時，其他區分所有權人即使同時是基地共有人，也不得就基地應有部分主張先買權。不論是依民法、依土地法共有土地出賣的優先承購規定，或依公寓大廈管理條例，都不能主張。 例如：甲、乙、丙、丁都是某公寓大廈的區分所有權人及基地共有人。乙把專有部分與基地應有部分一起賣給戊，丁不得就基地應有部分主張先買權。 常考陷阱 「按應有部分比例使用收益，不得另行約定」：錯。第9條第1項明定另有約定者，從其約定。 「住戶對共用部分之使用方法，可以另外約定調整」：正確。原則依設置目的及通常使用方法，但得另行約定，前提是約定不違反法令。 「共用部分得約定供特定人使用，但有違法令使用限制者不得約定專用」：正確。不要因為看到「但書」就誤判為錯。 「共用部分之應有部分應隨同專有部分一併移轉或設定負擔，但另有約定者從其約定」：錯在後半句。不得分離處分是強制規定，沒有約定例外。判斷關鍵是：使用收益可約定，處分不可約定。 「不得分離者為停車位、約定專用部分或約定共用部分」：錯。條文規定不得分離的主體是專有部分。 「只禁止分離移轉，不限制設定負擔」：錯。條文同時規定移轉與設定負擔，基地權利也包含所有權與地上權。 「共用部分拆除由管理委員會決定即可」：錯。拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。 「基地共有人得依民法、土地法或公寓大廈管理條例主張先買權」：錯。專有部分連同基地應有部分一併出讓予同一人時，他共有人不得就基地應有部分主張先買權。不要被選項中的法律名稱誤導。 「凡是出售基地持分，其他共有人一律沒有先買權」：過度擴張。排除先買權的前提，是專有部分與基地應有部分一併出讓予同一人。 記憶口訣 「使用可約，處分須連；拆修改良，會議決定；房地同售一人，基地不得先買。」 說明： 使用可約：使用收益與使用方法都可以另行約定，但不得違反法令。 處分須連：專有部分、共用部分應有部分、基地應有部分，移轉與設定負擔都須連在一起，不能以約定排除。 拆修改良：指拆除、重大修繕、改良，由區分所有權人會議決議。 房地同售一人：基地共有人不得就基地應有部分主張先買權。