阿摩線上測驗
登入
阿摩線上測驗
登入
學習重點 分清「誰負責執行」、「誰負擔費用」及「是否須經區分所有權人會議決議」，三者不能混為一談。 掌握專有部分、約定專用部分、共用部分與約定共用部分的修繕、管理及維護規則。 共用部分的一般修繕與拆除、重大修繕或改良，適用不同的決策程序。 辨別可歸責事由、會議或規約另有規定，以及共同壁、樓地板與其中管線的特殊負擔規則。 約定共用部分雖源自專有部分，仍不能直接認定由原所有權人負擔管理維護費用。 核心觀念 一、先依部分性質判斷執行人與費用負擔 《公寓大廈管理條例》第10條將修繕、管理及維護分成兩組規範。作答時應先認定標的屬於哪一類，再判斷執行及付費方式。 部分性質修繕、管理、維護之執行費用負擔原則 專有部分各該區分所有權人各該區分所有權人負擔 約定專用部分約定專用部分之使用人該使用人負擔 共用部分管理負責人或管理委員會公共基金支付，或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔 約定共用部分管理負責人或管理委員會公共基金支付，或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔 專有部分、約定專用部分採「誰使用、誰辦理、誰付錢」：由各該區分所有權人或使用人為之，並負擔其費用。 共用部分、約定共用部分則由管理負責人或管理委員會為之；費用由公共基金支付，或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。 一般分擔公式的關鍵是「區分所有權人」及「共有之應有部分比例」，不是全體住戶平均分攤，不是區分所有權人平均分攤，也不是依實際使用比例分攤。 二、可歸責事由：改變費用負擔，不改變執行人 共用部分、約定共用部分的修繕費，如果係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致，由該區分所有權人或住戶負擔。 這項規定處理的是「誰付錢」。不能改寫成「由該區分所有權人自行修繕（為之），並負擔其費用」；即使後面再加上「但規約另有規定者，從其規定」，執行人寫錯仍是錯誤敘述。依第10條的分工，修繕、管理、維護仍由管理負責人或管理委員會為之。 例如頂樓平台屬共用部分，因年久失修造成防水層破損漏水，屬共用部分的一般修繕，修繕義務在管理委員會。不能因漏水影響頂樓住戶，就認定由頂樓住戶修繕，或由頂樓住戶與管委會共同負責；一般修繕也不必等區分所有權人會議決議。題幹若沒有可歸責於特定人的事實，也不能自行推定由該人負擔費用。 三、一般修繕與拆除、重大修繕或改良 第10條規範共用部分日常的修繕、管理、維護；第11條則規定，共用部分及其相關設施的拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之，其費用由公共基金支付，或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。 事項決定或執行費用原則 一般修繕、管理、維護由管理負責人或管理委員會為之公共基金支付，或按共有應有部分比例分擔；另注意可歸責事由及會議、規約另有規定 拆除、重大修繕或改良應依區分所有權人會議決議為之公共基金支付，或由區分所有權人按共有應有部分比例分擔 管理委員會負責執行管理事務，不代表它可以自行決定所有工程。題目出現「拆除、重大修繕或改良」，應立即檢查決議機關是否寫成區分所有權人會議；寫成「管理委員會之決議」即為錯誤。此外，「改良」本身就是列舉事項，不要自行加上「只有重大改良才須決議」的限制。 四、共同壁、樓地板及其中管線的特殊規則 依第12條，專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。共同壁內的管線，同樣由共同壁雙方共同負擔。 但修繕費係因可歸責於某一區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。作答重點是「相鄰雙方或上下方」，不能擴張成所有住戶共同負擔，也不能套用「得由公共基金支付」的共用部分規則。 五、約定專用與約定共用：所有權與使用安排要分開 約定專用部分是共用部分經約定供特定區分所有權人使用；其修繕、管理、維護，由該約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。不能因其本質仍為共用部分，就要求以公共基金支付或由全體按比例分擔。 約定共用部分則是專有部分經約定供共同使用。即使原本屬於某一所有權人（例如甲），約定共用後的修繕、管理、維護，仍由管理負責人或管理委員會為之，費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔，不能僅憑所有權歸屬，要求原所有權人甲單獨負擔。 專有部分經依區分所有權人會議約定為約定共用部分者，應經該專有部分區分所有權人同意；未經同意，該決議不生效力。 另有兩項配套規定： 起造人申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約；於設計變更時亦同。 共用部分、約定共用部分若涉及公共環境清潔衛生之維持、公共消防滅火器材之維護、公共通道溝渠及相關設施之修繕，其費用政府得視情況予以補助，並非一律應補助。 常考陷阱 「可歸責時由該區分所有權人為之，並負擔其費用」：把執行義務與費用負擔混在一起。可歸責者只負擔費用，修繕仍由管理負責人或管委會為之。 「重大修繕或改良依管委會決議」：決議機關錯誤，應為區分所有權人會議。 「一般修繕須依區分所有權人會議決議」：日常修繕由管委會為之，只有拆除、重大修繕或改良才須會議決議。 「由住戶平均分擔」「按使用比例分擔」「區分所有權人平均分擔」：正確寫法是由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。 「頂樓漏水就由頂樓住戶負責」或「頂樓住戶與管委會共同負責」：頂樓平台是共用部分，年久失修屬一般修繕，由管委會負修繕義務。 「共同壁或樓地板由所有住戶共同負擔，並得由公共基金支付」：應由共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。 「約定共用部分由原專有部分所有權人負擔」：約定共用後適用共用部分的執行與費用規則。 「約定專用部分由公共基金支付」：應由該約定專用部分之使用人為之並負擔費用。 「政府應予補助」：條文是「得視情況予以補助」。 記憶口訣 「專有找所有，專用找使用；共用管委辦，基金或持分；拆、重、改，區會來；壁看兩側，板看上下。」 另記：「有責只管誰付錢，施工還是管委會；專有改共用，所有人須同意。」