阿摩線上測驗
登入
阿摩線上測驗
登入
學習重點 分清楚日常修繕、管理、維護與拆除、重大修繕、改良，兩者的權限主體不同。 共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之，不是管理委員會、管理服務人或全體住戶會議。 掌握共用部分的使用收益、使用方法，以及專有部分與共用部分應有部分不得分離處分的原則。 熟記共用部分修繕費用的原則與例外：公共基金支付、按應有部分比例分擔，以及可歸責者自行負擔。 樓頂設置基地臺須注意區分所有權人會議決議、頂層區分所有權人同意、頂層住戶陳述意見三者的不同功能。 核心觀念 一、先認識共用部分及其使用原則 依公寓大廈管理條例第3條，共用部分是指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。判斷重點除了不屬專有部分，還包括供共同使用的性質。 依第4條，專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分，以及其基地所有權或地上權之應有部分，分離而為移轉或設定負擔。也就是說，不能把專有部分與隨附的共用部分、基地權利拆開處分。 依第9條，各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權；但另有約定者，從其約定。這是使用收益權的分配原則，不表示每位所有權人可以自行占用相同比例的共用空間。 同條並規定，住戶對共用部分之使用，應依其設置目的及通常使用方法為之；但另有約定者，從其約定。考試應分清楚：「按應有部分比例」處理使用收益權，「設置目的及通常使用方法」處理實際使用行為。 二、日常維護由管理端辦理，重大事項由區分所有權人會議決議 依第10條，共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。這是社區日常管理工作的權限依據。 依第11條，共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。題幹只要出現這三類事項，就要檢查是否把決議權錯置給管理委員會或其他會議。 理由在於：區分所有權人會議是由全體區分所有權人組成的意思決定機關；管理委員會則是由住戶選任、執行決議及處理日常管理事務的組織。拆除、重大修繕或改良會影響全體所有權人的財產權與費用負擔，因此必須由所有權人集體決定。 事項法定權限主體作答關鍵 共用部分、約定共用部分的修繕、管理、維護管理負責人或管理委員會日常管理事項 共用部分及其相關設施的拆除、重大修繕或改良區分所有權人會議決議重大事項須由所有權人集體決定 管理委員會開會作成決議，仍不等於區分所有權人會議決議。「管理委員會之決定」「管理委員會會議之決議」「社區管理委員會會議」「管理服務人會議」「全體住戶會議」，都不能取代條例明定的區分所有權人會議。 三、費用負擔要區分一般修繕與重大工程 依第10條，共用部分、約定共用部分修繕、管理、維護的費用，原則上由公共基金支付，或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。但修繕費若因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致，應由該區分所有權人或住戶負擔。此外，區分所有權人會議或規約對該費用另有規定者，從其規定。 依第11條，共用部分及其相關設施拆除、重大修繕或改良的費用，同樣由公共基金支付，或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。 作答時要把誰有權決定與費用由誰負擔分開判斷。即使工程費用由公共基金支付，也不會因此改由管理委員會自行決定重大修繕。 四、維護共用部分而有進入專有部分的必要時，住戶負有配合義務 依第6條，管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用住戶的專有部分或約定專用部分時，住戶不得拒絕。 關鍵在於具有法定目的，且確有進入或使用的必要。進入或使用時，仍應選擇損害最少之處所及方法，並應修復或補償所生損害。因此，「專有部分一律可以拒絕他人進入」及「管理委員會可以任意進入」都不是正確理解。 五、樓頂設置基地臺：會議決議之外，還有特別同意要件 依第33條，公寓大廈外牆面、樓頂平臺設置廣告物、無線電臺基地臺等類似強波發射設備或其他類似行為，區分所有權人會議的決議須另經特定區分所有權人同意，否則不生效力： 設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意。 設置於其他樓層者，應經該樓層區分所有權人同意。 該層住戶，並得參加區分所有權人會議陳述意見。 因此，社區即使是為了收取租金、增加公共基金收入而讓電信業者在樓頂架設基地臺，也必須完成上述程序。收益用途不會免除頂層區分所有權人的同意要件；而且只有管理委員會決議，連第一道門檻都不符合。 身分或程序法律上的作用 區分所有權人會議作成設置設備的決議 頂層區分所有權人其同意是該決議生效的特別要件 頂層住戶得參加會議陳述意見 「區分所有權人」與「住戶」不能混用。住戶的範圍除區分所有權人外，還包括承租人或其他經區分所有權人同意而使用專有部分者。頂層承租人具有住戶身分，可以陳述意見，但其同意不能取代頂層區分所有權人的同意。 常考陷阱 「重大修繕依管理委員會決定或管理委員會會議決議辦理」：錯在權限主體。拆除、重大修繕、改良，均應依區分所有權人會議決議為之。 「管理服務人會議、全體住戶會議可以決定重大修繕」：管理服務人只是受委任執行管理事務，住戶與區分所有權人的範圍也不同，法定會議名稱不能任意替換。 「凡是修繕，都須經區分所有權人會議決議」：忽略一般修繕與重大修繕的區別。一般修繕、管理、維護由管理負責人或管理委員會為之。 「共用部分修繕費一律由全體平均分攤」：法定原則是公共基金支付或按應有部分比例分擔；可歸責於特定區分所有權人或住戶者，由其負擔。 「管理委員會為修繕共用部分須進入專有部分，住戶可以拒絕」：錯誤。因維護、修繕共用部分或設置管線而有必要時，住戶不得拒絕。 「專有部分可與共用部分應有部分分開移轉或設定負擔」：錯誤。三者（專有部分、共用部分應有部分、基地權利應有部分）不得分離處分。 「頂樓基地臺經管理委員會決議即可」或「經區分所有權人會議決議即可」：前者主體錯誤，後者尚缺頂層區分所有權人同意，決議不生效力。 「頂層住戶同意即可」：混淆住戶的陳述意見權與頂層區分所有權人的同意要件。 「基地臺決議還須層報法院備查」：條例沒有規定層報法院備查的程序，屬於自行添加的要件。 「共用部分只能依持分使用，任何約定均無效」：忽略第9條對使用收益及使用方法均設有「另有約定者，從其約定」的規定。 記憶口訣 「日常管理端，拆重改歸區權會；樓頂設基地，會決加頂層所有權人同意，住戶只陳意。」 「拆重改」代表拆除、重大修繕、改良；「區權會」指區分所有權人會議。基地臺則再加記：所有權人同意才生效，住戶只能陳述意見，不必報法院。