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學習重點 一般決議採雙重門檻：除規約另有規定外，出席須「人數、區分所有權比例各達三分之二以上」，同意須「出席人數、出席者區分所有權比例各達四分之三以上」。 重新召集有完整程序：原會議未獲致決議或出席不足，召集人得就同一議案重新召集；現場表決後，還要經會議紀錄送達及七日書面反對程序，決議才視為成立。 管理委員選任不得以臨時動議提出：須在開會通知中載明並公告。 特別同意是額外生效要件：專有部分約定為共用、外牆面或樓頂平臺設置強波設備、約定專用部分變更，須取得依法指定之區分所有權人同意，否則決議不生效力。 核心觀念 一、一般決議：出席與同意都要同時檢查人數及權利比例 依公寓大廈管理條例第31條，區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應依下列門檻辦理： 階段人數門檻區分所有權比例門檻 出席全體區分所有權人三分之二以上出席者之區分所有權比例合計達全體三分之二以上 同意出席人數四分之三以上同意者之區分所有權比例，占出席者區分所有權比例四分之三以上 兩個階段均採人數與權利比例雙重計算，必須同時達標。出席門檻以「全體」為分母；同意門檻以「出席者」為分母，不可混用。選擇題若依序問出席人數、出席比例、同意人數、同意比例，答案即為「三分之二、三分之二、四分之三、四分之三」。 例如全體有90人，出席至少須60人，且其權利比例合計至少達全體三分之二。若恰有60人出席，同意人數至少須45人；同時，同意者的權利比例還須達出席者權利比例的四分之三。人數足夠，不代表權利比例也足夠。 二、未獲致決議或出席不足：第32條重新召集程序 區分所有權人會議依第31條規定未獲致決議，或出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達法定定額時，召集人得就同一議案重新召集會議。這不是在原會議現場直接降低門檻表決，而是另行召集。 項目重新召集的要件 議案範圍須為原會議的同一議案 出席門檻除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上，及其區分所有權比例合計五分之一以上出席 同意門檻出席人數過半數，及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意 決議效力須再經會議紀錄送達及書面反對程序，不能只看現場表決結果 「三人並五分之一以上」是累積要件，不能理解成三人或五分之一擇一。另須注意，第32條的規約例外僅針對出席人數，不要直接套用第31條「除規約另有規定」的寫法。 現場作成決議後，後續程序如下： 送達會議紀錄：依第34條第1項，會議紀錄由主席簽名，於會後十五日內送達各區分所有權人並公告。 七日內書面反對：會議紀錄送達後，各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。 判斷是否成立：書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。反對門檻以「全體」為分母，人數與權利比例均須檢查。 成立後通知：會議主席應於決議成立後十日內，以書面送達全體區分所有權人並公告。 申論作答宜依「第31條出席及同意門檻 → 重新召集事由 → 同一議案 → 出席門檻 → 同意門檻 → 紀錄送達 → 七日書面反對 → 視為成立 → 成立後十日送達公告」的順序展開，才能完整呈現程序。 三、臨時動議限制：管理委員選任須事先通知 依第30條，區分所有權人會議應由召集人於開會前十日，以書面載明開會內容，通知各區分所有權人；但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之，公告期間不得少於二日。管理委員之選任事項，應在開會通知中載明並公告之，不得以臨時動議提出。 此項禁止規定在第30條第2項；第31條規範的是一般決議門檻，兩者不要混淆。法條明文禁止以臨時動議提出的是「管理委員之選任」，公共區域禁菸、公共設施緊急維修、管理費調整等事項，並不在此項明文禁止範圍內，選擇題中不可誤選。 四、第33條特別同意：多數決之外，還要取得特定權利人同意 區分所有權人會議之決議，未依下列規定辦理者，不生效力： 事項特別生效要件 專有部分經區分所有權人會議約定為約定共用部分應經該專有部分之區分所有權人同意 外牆面、樓頂平臺設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似行為，設置於屋頂應經頂層區分所有權人同意 上述設備或行為設置於其他樓層應經該樓層區分所有權人同意；該層住戶並得參加區分所有權人會議陳述意見 依第56條第1項規定成立之約定專用部分變更應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意 約定專用變更的例外：該約定專用顯已違反公共利益，經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者，不受使用人同意要件的限制。不能以區分所有權人會議自行決議，取代訴請法院判決確定的程序。 概念上，約定共用是把原屬特定所有權人的專有部分，經約定供共同使用，因此須取得該專有部分所有權人同意。反方向的「共用部分約定為約定專用部分」，並無「應經該專有部分區分所有權人同意」的規定，不可把條文方向顛倒。 常考陷阱 把一般門檻寫成二分之一出席：第31條法定預設是出席雙三分之二、同意雙四分之三。 只計人頭，或只計權利比例：兩項均須符合；其中一項不足，就未達該階段門檻。 把「以上」寫成「過」：三分之二以上、四分之三以上包含剛好達標；第32條同意須「過半數」，剛好一半不足；書面反對則須「超過」半數才阻止決議成立，剛好半數仍視為成立。 原會議流會，當場改用低門檻：須由召集人就同一議案重新召集，不能省略召集程序。 重新召集一經表決就立即成立：還須經紀錄送達及七日書面反對程序；反對門檻以全體為基準。 管理委員選任可由臨時動議補提：即使多數贊成，也不能取代事先載明並公告的要求；禁菸、緊急維修、管理費調整則非此項明文禁止事項。 以區權會決議排除約定專用使用人的同意：公共利益例外須經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定。 把「區分所有權人」換成「住戶」：設置強波設備須經頂層或該樓層「區分所有權人」同意；選項寫「頂層住戶同意」「該樓層住戶同意」即為錯誤。住戶僅得參加會議陳述意見。 約定專用與約定共用方向顛倒：須經「該專有部分」所有權人同意的是「專有部分約定為約定共用部分」，不是「共用部分約定為約定專用部分」。 記憶口訣 「一般雙二三，同意雙三四；重開三人並一五，同意雙過半。」一般出席各三分之二，同意各四分之三；重新召集記住三人並五分之一及雙過半。 「紀錄十五送，反對七日內，成立十日告。」依序記住會後紀錄送達、書面反對期間及成立後送達公告。 「選任先通知，專用變更問使用，共用約定問原主，屋頂設備問頂層。」