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學習重點 區分「追討欠費」、「強制遷離」與「強制出讓」三種程序：欠費本身只能起訴請求給付，並不當然可以把住戶趕走或拍賣房屋。 掌握第21條的起訴門檻：積欠費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳金額及遲延利息。 熟記第22條強制遷離的三類事由，以及「促請改善→三個月內仍未改善→區分所有權人會議決議→訴請法院」的程序；欠費事由為強制執行後再度積欠達區分所有權總價百分之一。 住戶如為區分所有權人，得依區分所有權人會議決議訴請法院命其出讓；判決確定後三個月內不自行完成，才能聲請法院拍賣，拍賣所得中積欠費用的受償順序與第一順位抵押權同。 核心觀念 一、第21條：積欠費用的催告與給付訴訟 區分所有權人或住戶積欠應繳納的公共基金、應分擔或其他應負擔的費用，已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳金額及遲延利息。 要件拆解如下： 積欠門檻：「已逾二期」或「達相當金額」，兩者擇一即可，不必同時具備。 催告：須先定相當期間催告。 仍不給付：催告期間屆滿仍不繳納。 效果：由管理負責人或管理委員會訴請法院命其給付，範圍為應繳金額及遲延利息。 選擇題的標準正確寫法是「已逾二期，經定相當期間催告仍不給付者，得向法院起訴請求」。凡是省略期數或金額門檻、省略催告、或寫成一逾期即可起訴者，都不正確。欠費追討是管理組織依法得行使的權限，也不是「視住戶態度決定」或「由管理委員會自行吸收」的問題。 本條不需要先經區分所有權人會議決議；不要把第22條強制遷離、出讓所要求的會議決議，套入一般欠費給付訴訟。 二、第22條：強制遷離的三類法定事由 住戶有下列情形之一，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離： 事由成立要件與判斷重點 執行後再度欠費積欠依本條例應分擔的費用，經強制執行後再度積欠，金額達其區分所有權總價百分之一。 違規受罰後仍不改善或續犯違反本條例規定，經依第49條第1項第1款至第4款處以罰鍰後，仍不改善或續犯。 其他重大違法或違反規約其他違反法令或規約，且情節重大。 欠費事由的關鍵是「經強制執行後，再度積欠」。也就是先依第21條起訴取得給付判決並強制執行，之後又欠費達總價百分之一，才構成本款事由；第一次欠費即達百分之一，不能直接省略前面的程序。比例是百分之一，不是百分之五、十或二十。 違規事由須辨明處罰依據：所稱罰鍰指依本條例第49條第1項第1款至第4款所處者，不是任何機關依任何法律所作的罰鍰都當然符合。若援用「其他違反法令或規約」的事由，則須具體說明其情節重大。 三、樓梯間、梯廳堆置回收物的申論處理 依第16條，住戶不得在樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物。梯廳如屬共同走廊等範圍，堆放回收物亦應依此判斷；不能因物品具有回收價值，就排除堆置雜物的問題。住戶違反時，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣（市）主管機關處理。 欲將此類住戶「趕出社區」，應依下列順序組織答案： 認定違規：說明堆放地點、持續情形，以及妨礙通行、逃生或公共安全，構成違反第16條堆置雜物的禁止規定。 確認受罰依據：環保局依環保法規所為罰鍰，未必等同依本條例第49條所處罰鍰。答題時應指出：管理委員會可報請主管機關依本條例裁處罰鍰，受罰後仍不改善或續犯，即符合第22條第2類事由。 補充主張：亦可主張屬「其他違反法令或規約情節重大」，以長期占用、多次勸阻無效、經他機關裁罰仍拒不處理、影響通行或消防安全等具體事實論證。 程序：促請改善，三個月內仍未改善，經區分所有權人會議決議，由管理負責人或管理委員會訴請法院強制遷離。 進一步處置：如甲為區分所有權人，得依區分所有權人會議決議訴請法院命其出讓，判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記，得聲請法院拍賣（見下段）。 申論作答宜一併說明保存勸告通知、照片、裁罰處分及會議紀錄等證據，讓各項法定要件都有事實可以支持。 四、住戶是區分所有權人時：強制出讓與拍賣 有前述情形的住戶，如同時是區分所有權人，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命其出讓區分所有權及其基地所有權應有部分。強制遷離處理的是居住、使用問題；強制出讓則進一步涉及所有權移轉。 法院命出讓的判決確定後，區分所有權人於三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣。 比較第一個三個月第二個三個月 起算事件管理組織促請改善命出讓判決確定 未完成的後果得依區分所有權人會議決議訴請強制遷離或命出讓得聲請法院拍賣 注意決議機關與執行途徑：決議是區分所有權人會議，不是管理委員會會議；程序是訴請法院，不是報請直轄市、縣（市）政府強制執行。 五、拍賣所得的受償順位 依第22條聲請法院拍賣的所得，除其他法律另有規定外，就積欠本條例應分擔的費用，其受償順序與第一順位抵押權同。因此現行法對積欠管理費等應分擔費用，確有法定優先受償權的規定。 應精確記住「與第一順位抵押權同」：不是與一般債權同，不是與普通抵押權或最高限額抵押權同順位，也不是優先於普通抵押權或第一順位抵押權。 六、住戶與會議的連帶考點 法定「住戶」包含區分所有權人、承租人、其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者，以及業經取得停車空間建築物所有權者。無權占有人雖不屬法定住戶，但不能因此推論必然沒有任何費用負擔問題，仍須檢視具體請求依據。 依法每年至少應定期召開一次的是區分所有權人會議，不是「住戶大會」。得以辦公、商場部分另行召開區分所有權人會議的，限於符合第26條要件的非封閉式公寓大廈集居社區；封閉式公寓大廈不能只因有辦公、商場部分就分開召開。 常考陷阱 「一逾期即可起訴」：錯。須已逾二期或達相當金額，並經定相當期間催告仍不給付。 「雖金額尚未相當，仍可向法院起訴」：錯。此寫法未交代逾二期及催告要件，不能選；標準答案是「已逾二期，經定相當期間催告仍不給付」。 期數寫成一期、三期、六期：錯，法定是二期。 「視住戶態度決定或由管委會自行吸收」：錯，法律已明定催告及起訴途徑。 「欠費達百分之一即可趕走」：漏掉強制執行後再度積欠，以及三個月改善期間、區分所有權人會議決議與法院訴訟。比例寫成百分之五、十、二十亦錯。 「依管理委員會議之決議」強制出讓：錯，須依區分所有權人會議決議。 「報請直轄市、縣（市）政府強制執行出讓」：錯，出讓及拍賣均走法院程序。 「遭環保局罰鍰，就一定能強制遷離」：須核對是否為依本條例第49條所處罰鍰，或另以情節重大論證，並完成第22條全部程序。 「出讓判決確定即可立即拍賣」：須三個月內未自行出讓並完成移轉登記。 受償順位寫成優先於普通抵押權、與普通抵押權同、與最高限額抵押權同、與一般債權同：皆錯，法定是與第一順位抵押權同，並保留其他法律另有規定的例外。 「現行法對積欠管理費沒有優先受償規定」：錯，第22條拍賣所得即有此規定。 「每年至少召開住戶大會一次」：錯，是區分所有權人會議。 「封閉式公寓大廈得以辦公、商場部分召開區分所有權人會議」：錯，限非封閉式集居社區。 記憶口訣 「逾二或相當，催後求本息；執後再欠一，區權決議訴遷離。」「一」指區分所有權總價百分之一；強制遷離另須促請改善後三個月內仍未改善。 「改善三月、出讓三月；拍賣欠費，同第一抵。」兩個三個月分開記，受償順位照法條文字記。