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學習重點 掌握經紀營業員的兩種資格途徑：營業員訓練合格或經紀人考試及格。兩者都必須向指定機構、團體登錄並領有營業員證明，才能充任經紀營業員。 分清初次訓練與期滿重新登錄的時數：初訓不得少於30小時，證明有效期限4年，期滿檢附20小時以上訓練證明重新登錄。 理解營業員證明因受破產宣告尚未復權等消極資格事由被撤銷後，原因消滅後得重新請領。 辨識外國人應考、充任經紀人員與業務文件使用文字的規定。 記牢經紀人到職及異動的報備義務：由經紀業於到職或異動之日起15日內造具名冊報備。 核心觀念 一、經紀營業員資格：資格途徑與登錄領證缺一不可 依不動產經紀業管理條例第13條，得充任經紀營業員者，須先具備下列任一資格，再向中央主管機關指定之機構、團體登錄，並領有不動產經紀營業員證明： 經中央主管機關或其認可之機構、團體舉辦的不動產經紀營業員訓練合格。 不動產經紀人考試及格。 兩條途徑擇一即可，但登錄與領證是共同的必要程序。經紀人考試及格者，可以循考試及格途徑取得營業員資格，不必再以營業員訓練合格作為前提；然而，僅持經紀人考試及格證書，仍不能省略營業員登錄領證程序。 另須區分「認可」與「指定」：訓練可由中央主管機關或其認可的機構、團體舉辦；登錄領證則向中央主管機關指定的機構、團體辦理。本條例的中央主管機關為內政部，因此題目把「中央主管機關」寫成「內政部」，意思相同，不影響正確性。 二、訓練時數、證明效期與重新登錄 比較項目法定內容作答關鍵 初次營業員訓練不得少於30小時不是20小時 經紀營業員證明效期4年不是2年、5年或6年 期滿重新登錄檢附完成20小時以上訓練的證明文件不是30小時 重新登錄受理對象中央主管機關指定之機構、團體須辦理重新登錄，不能只完成訓練 法條的完整組合是：初訓30小時、證明4年、期滿20小時以上訓練後重新登錄。選項常保留正確的「4年」，卻把初訓時數改成20小時；或把期滿訓練改成30小時。判斷時必須逐一核對每個數字，不能因效期正確就認定整句正確。 題目若以「經紀營業員之訓練證明」詢問有效期限，答案就是4年。 三、消極資格消滅後，得重新請領證明 條例對經紀人證書與經紀營業員證明設有消極資格限制。有法定消極事由者，不得發給證明；已經發給的，應予撤銷。其中，受破產之宣告尚未復權是常考的事由。 營業員證明因這類事由被撤銷後，於原因消滅後，得重新請領證明。例如破產者復權後，就可以重新請領。因此，不能理解為終身不得再取得資格，也不能理解為原因消滅時，原證明自動恢復效力。「得重新請領」仍須另行辦理請領程序。 四、經紀營業員經驗的認定與時間界線 經紀人考試及格者，須具備經紀營業員經驗，才能請領經紀人證書。條例對這項經驗的認定，設有以實際從事仲介或代銷業務的所得扣繳資料作為證明的規定。其中的過渡規定，時間界線是本條例施行前已實際從事仲介或代銷業務，不能改寫成「本條例施行後」。 作答時，除了核對證明資料的種類，也要注意「施行前」「施行後」等時間用語。把過渡規定的時間方向顛倒，就是錯誤選項。 五、外國人任職：應考、任職與營業員資格要分開判斷 外國人得依中華民國法律應不動產經紀人考試。應考不以「先經內政部許可」為前提；考試的對象也是「經紀人考試」，不是「營業員訓練」。外國人經紀人考試及格，並依本條例領有經紀人證書後，才能充任經紀人。 至於充任經紀營業員，仍適用第13條的資格架構：營業員訓練合格或經紀人考試及格，再向指定機構、團體登錄並領有營業員證明。選項若完整寫出這些要件，就是正確敘述，不能只因題目的主體是外國人就否定。 外國人經許可在我國充任經紀人員者，其有關業務上所為的文件、圖說，應以中華民國文字為之，不能寫成「不限文字」。另外，大陸地區人民適用的規範與外國人不同。選項若自行加上「尚須經大陸委員會許可」作為本條例的通則，或把「經內政部許可後始得受僱」當作一般要件，都不應選。 六、經紀人到職及異動：經紀業負責15日內報備 經紀業應於經紀人到職之日起15日內，造具名冊，報請所在地主管機關層報中央主管機關備查。經紀人異動時，也比照辦理，同樣在異動之日起15日內報備。到職與異動的日數標準相同。 義務人：經紀業。 起算事由：經紀人到職或異動。 期限與文件：自該日起15日內造具名冊。 程序：報請所在地主管機關層報中央主管機關備查。 這是經紀業對所屬人員的報備義務，與經紀營業員本人向指定機構、團體辦理的資格登錄，是兩套不同的程序。 常考陷阱 「訓練合格，即得充任營業員」：少了登錄及領有營業員證明，是錯誤選項。 「領有經紀人考試及格證書，即得充任營業員」：考試及格只是資格途徑之一，仍須完成登錄並領證。 「訓練不得少於20小時，效期4年」：效期正確，但初訓應不少於30小時，整句仍錯。 「期滿檢附30小時以上訓練證明」：期滿重新登錄的要求是20小時以上，不要和初訓時數混淆。 訓練證明效期寫成2年、5年或6年：正確答案是4年。 「受破產宣告被撤銷後，永久不得請領」：原因消滅後得重新請領；但原證明也不會自動恢復。 「以本條例施行後的所得扣繳資料證明經驗」：過渡規定的關鍵時間是條例施行前。 「外國人參加營業員訓練，經內政部許可後得應經紀人考試」：外國人依中華民國法律即得應考，不以許可為前提。 「大陸地區人民尚須經大陸委員會許可」「業務文件不限中華民國文字」：前者是把不同規範混為一談；後者違反文件、圖說應以中華民國文字為之的規定。 報備期限寫成5日、7日、10日、20日或30日，或到職、異動的日數不同：兩者都是15日，而且由經紀業負責報備。 記憶口訣 「初三十、續二十、證四年；訓或考，登錄領證才算全。」初次訓練至少30小時；期滿訓練至少20小時；證明有效4年。訓練合格或考試及格以後，仍須登錄並領證。 「破產復權再請領，施行之前算經驗。」證明因消極事由被撤銷，原因消滅後得重新請領；所得扣繳資料的過渡規定，看的是條例施行前。 「到職異動十五天，業者造冊層報備。」到職、異動同為15日，由經紀業報請所在地主管機關層報中央主管機關備查。