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學習重點 掌握公平交易法第25條的判斷核心：事業有欺罔或顯失公平行為，且足以影響交易秩序，並理解本條屬於補充規範。 區分斡旋金的兩種情形：「收取斡旋金前未書面揭露」可能違反第25條；「收取後未締約而拒絕返還」原則上屬個別契約返還爭議，不構成第25條。 預售屋買賣契約應供購屋人攜回審閱，不得以支付定金或一定費用作為提供契約的條件；締約後要求繳回契約書，也屬第25條規範的行為。 預售屋銷售應在重要商品資訊完備後才進行；資訊未完備，又以限量抽籤、極短選戶時間及搶購氣氛促成交易，可能違反第25條。 能辨識選擇題中其他條文（第15、20、21、22、23條）及第45條除外規定的干擾選項。 核心觀念 一、第25條：欺罔或顯失公平的補充規範 公平交易法第25條規定：「除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。」本條具有補充規範性質。判斷時應先辨認行為是否已有公平交易法其他規定可以適用，再檢視是否符合本條要件。 欺罔的重點，在於以欺騙或隱匿重要交易資訊等方式，使交易相對人作成錯誤決定。顯失公平則著重於利用資訊、地位等優勢，從事明顯不公平的交易行為。兩者不必同時具備，但都必須達到足以影響交易秩序的程度。 因此，不能把所有買賣糾紛都直接認定為違反第25條。判斷時應觀察以下幾點： 行為是否屬於對購屋人反覆使用的銷售方式。 行為是否影響多數潛在交易相對人。 行為是否妨礙交易資訊透明與購屋人自由決策。 本條不以已經發生多數實際損害為必要。 二、契約審閱與持有：不得以付款設下門檻 預售屋交易涉及重大財產利益，購屋人需要事先了解價金、付款方式、面積、交屋及違約責任等契約內容。不動產開發業者或不動產經紀業者若要求購屋人先付定金或一定費用，才提供預售屋買賣契約書攜回審閱，就是以付款限制購屋人取得重要交易資訊，可能構成第25條的顯失公平行為。 考試應抓住「付款是取得契約攜回審閱的前提」這項關係。即使款項名稱改為保留金、資料費等，仍應依其實質判斷。 締結預售屋買賣契約後，業者又要求購屋人繳回契約書，同樣會妨礙購屋人掌握契約內容及維護權益，也屬於第25條規範的行為。 此類行為的核心，是購屋人取得契約資訊受到不當限制。違法不以廣告內容不實為前提，所以不是第21條的虛偽不實廣告問題。 三、斡旋金：事前揭露與事後返還須分開判斷 不動產經紀業者從事仲介業務時，以及開發業者或經紀業者銷售預售屋時，向買方收取斡旋金前，都應以書面告知以下資訊： 買方可以選擇支付斡旋金，或採用內政部版「要約書」表達購買意願。 斡旋金契約與要約書的區別，以及兩者的替代關係。 業者不可讓買方誤以為，不先交付斡旋金就無法提出購買要約。 未揭露上述重要資訊，構成欺罔，且足以影響交易秩序，就違反公平交易法第25條。這不是第21條的虛偽不實表示，不是第22條的混淆行為，也不是第23條的不當爭取交易機會。 情形判斷結果 收取斡旋金前，未書面告知可選擇要約書及兩者的區別、替代關係隱匿重要交易資訊，構成欺罔且足以影響交易秩序，違反第25條。 收取斡旋金後，因未締結買賣契約而拒絕返還屬個別契約權利義務及返還爭議，不構成第25條，也非公平交易法處理的範圍。 不構成第25條，不代表拒絕返還必然合法。是否應返還，仍須依契約約定、款項性質及相關民事法律關係判斷，由當事人循民事途徑解決。 四、商品資訊未完備，又以抽籤與限時方式催促成交 建設公司與代銷業者銷售預售屋時，應在重要商品資訊完備後才進行銷售，使購屋人能取得足以判斷的資訊。這些資訊包括各樓層平面圖、各戶室內外面積、買賣契約書及房屋售價等。資訊尚未規劃完成，就以活動促使消費者選戶交易，購屋人將難以了解標的內容，也無法比較交易條件。 業者若再搭配以下手法，便是利用資訊不對等與急迫心理，使購屋人在欠缺充分資訊及考慮時間的情況下作成交易決定： 以限量抽籤吸引人潮，形成排隊搶購。 營造「中籤機不可失、不買可惜」的氣氛。 將選戶時間壓縮為1分鐘，逾時就讓給下一組。 這種對多數參與者採用的銷售方式，足以影響交易秩序，構成第25條的欺罔或顯失公平行為。 申論作答架構： 引第25條的條文及其補充性。說明本案並非單純廣告不實，其他條文無法完整評價，所以適用第25條。 依序論述：資訊未完備 → 製造稀缺與急迫感 → 壓縮比較及決策時間 → 購屋人無從作成合理交易決定 → 屬欺罔或顯失公平。 說明行為針對不特定多數購屋人，足以影響交易秩序。 論責任主體：建設公司是銷售主體，地產公司受託代銷並實際執行活動。兩者均為事業，依各自參與的行為都應負違法責任，不能因委託或受託關係而免責。 結論：建設公司及地產公司均違反公平交易法第25條，由主管機關公平交易委員會依法處分。 須注意，1分鐘是具體案例中的銷售安排，並不是法定的違法門檻。抽籤或限量本身也不當然違法，應綜合資訊完整性、活動方式及對決策自由的影響來判斷。 五、公平交易法適用範圍與相關條文辨識 依著作權法、商標法、專利法或其他智慧財產權法規行使權利的正當行為，依公平交易法第45條，不適用公平交易法。關鍵在於「正當」二字，不能擴張為凡涉及智慧財產權就一律排除適用。 以下兩種情形都不屬於公平交易法處理的範圍： 不動產仲介業與買方之間的斡旋金返還糾紛，屬民事契約爭議。 不動產經紀業加盟店未於廣告中標明加盟店或加盟經營字樣，屬不動產經紀業管理法規處理的事項。 相較之下，開發業者以定金作為提供契約攜回審閱的條件，正是公平交易法第25條可以介入規範的銷售行為。 條文規範內容本單元行為是否適用 第15條聯合行為（事業間合意限制競爭）否，個別業者的銷售行為不涉及事業間的合意 第20條限制競爭、妨礙公平競爭行為否 第21條虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵（廣告）否，本單元的核心是資訊揭露與交易方式 第22條仿冒、致與他人商品或服務混淆否 第23條以不當提供贈品、贈獎方法爭取交易機會否 第25條其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平行為是，涵蓋付費才給審閱契約、締約後要求繳回契約書、收斡旋金前未書面告知、資訊未完備即搶購銷售 第45條行使智慧財產權的正當行為不適用本法屬除外規定，不在適用範圍內 常考陷阱 「收取斡旋金後未締約而拒絕返還，構成第25條」：錯誤。這是個別返還爭議，不構成第25條。考題問「不構成第25條」時，通常就是選這一項。 「收斡旋金前未書面告知要約書，違反第21條或第23條」：錯誤。這屬於欺罔且足以影響交易秩序，適用第25條。 「口頭說過可以用要約書就足夠」：錯誤。業者必須在收款前以書面告知，內容要涵蓋兩者的區別與替代關係。 「先付定金才給契約，是虛偽不實廣告、妨礙公平競爭或聯合行為」：錯誤。核心是限制契約審閱，應適用第25條，而不是第21條、第20條或第15條。 「締約後要求繳回契約書，屬業者的契約管理自由」：錯誤。此舉妨礙購屋人掌握契約內容，屬第25條規範的行為。 「斡旋金返還糾紛、加盟店廣告未標明加盟字樣，屬公平交易法適用範圍」：錯誤。前者是民事爭議，後者歸不動產經紀業管理法規處理。 「涉及智慧財產權的行為都不適用公平交易法」：錯誤。排除適用的只有正當行使權利的行為。 「買方自願排隊、自願抽籤，所以業者不違法」：錯誤。買方自願參加，並不能排除資訊未完備及不公平銷售手法的問題。 「代銷公司只是受託執行，責任全在建設公司」：錯誤。兩者都是事業，依各自參與的行為都可能違法。 「選戶時間超過1分鐘就合法」：錯誤。法律沒有這樣的安全界線，仍須整體判斷資訊是否完備及決策條件是否公平。 記憶口訣 「審約不綁款，締後不收約；收斡先書告，退款歸民事；資訊未齊別搶賣，通通回到二十五。」 審閱契約不得以付款為門檻，締約後不得要求繳回契約書；收斡旋金前須書面告知可選擇要約書；拒絕返還斡旋金屬民事爭議，不適用第25條；資訊未完備又催促成交，違反第25條。