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學習重點 法定優先購買權依法律規定分為債權效力與物權效力兩種，不能認為所有法定優先購買權都能對抗第三人。 土地法第34條之1的共有人優先購買權，僅具債權效力。土地法第104條（基地與房屋）、第107條（耕地承租人）及耕地三七五減租條例第15條所定優先購買權，均具物權效力。 共有人的優先購買權得預先拋棄。耕地承租人的優先購買權涉及保護耕作者的政策目的，不得預先拋棄。 效力強弱與能否預先拋棄是兩個不同的問題，「具物權效力」不代表「不得預先拋棄」，兩者要分開判斷。 核心觀念 一、優先購買權的意義 優先購買權是指所有權人出賣標的物時，特定權利人得以同樣條件（同一價格及交易條件）優先承買的權利。權利人不能要求所有權人出售，也不能要求以較低價格承買。判斷時依序確認四件事：誰出賣、出賣什麼、誰有先買權、出賣人違反時權利人能否對抗第三人。 二、債權效力與物權效力的區別 債權效力：權利只能向出賣人主張。出賣人違反優先購買權，將標的物賣給第三人並完成移轉登記時，權利人不能以先買權要求第三人塗銷登記，只能在符合要件時向出賣人請求損害賠償。 物權效力：權利可以對抗第三人。出賣人沒有依法通知優先購買權人就與第三人訂約，該買賣契約不得對抗優先購買權人。權利人可以依法行使先買權，並視具體情形請求塗銷妨礙其權利的移轉登記。 「物權效力」是在描述優先購買權對外的效力，不表示權利人在承買前就已取得所有權。 比較項目債權效力物權效力 主張對象僅能向出賣人主張得對抗第三人 出賣人違反時向出賣人請求損害賠償出賣人與第三人的買賣不得對抗先買權人，得請求塗銷移轉登記 代表規定土地法第34條之1（共有人）土地法第104條、第107條；耕地三七五減租條例第15條 三、各類優先購買權整理 法律依據出賣情形與優先購買權人效力預先拋棄 土地法第34條之1第4項共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購債權效力得預先拋棄 土地法第104條基地出賣時，地上權人、典權人或承租人得依同樣條件優先購買。房屋出賣時，基地所有權人得依同樣條件優先購買物權效力實務多認得預先拋棄 土地法第107條出租人出賣耕地時，耕地承租人得依同樣條件優先承買物權效力不得預先拋棄 耕地三七五減租條例第15條出租人出賣耕地時，耕地承租人得依同樣條件優先承受物權效力不得預先拋棄 土地法第104條的承租人，限於租用基地建築房屋的承租人，不能擴張到所有承租土地的人。租地建屋有雙向的保護： 地主出賣基地時，建屋的承租人得優先購買。 承租人出賣房屋時，基地所有權人得優先購買。 這兩種情形都屬於第104條，都具有物權效力。 土地法第104條第2項規定，優先購買權人接到出賣通知後十日內不表示優先購買，視為放棄。出賣人未通知優先購買權人就與第三人訂立買賣契約，其契約不得對抗優先購買權人。這是第104條具物權效力的依據。土地法第107條的耕地承租人優先承買權準用第104條第2項，因此也具物權效力。 共有人依第34條之1享有的先買權，法律沒有「不得對抗」的規定，所以只具債權效力。 四、預先拋棄 預先拋棄是指在具體出賣情事發生前，事先約定放棄將來的優先購買權。 共有人的先買權：依實務見解得預先拋棄，例如共有人之間事先約定放棄。 基地與房屋關係的先買權（土地法第104條）：實務多認得預先拋棄。因此，「基地承租人的先買權不得預先拋棄」的說法是錯的。 耕地承租人的先買權：目的在保障耕作者、扶植自耕農，屬於強制保護規定，不得預先拋棄。租約中事先寫入的放棄條款，不能排除承租人日後行使先買權。 「不得預先拋棄」不等於承租人每次都必須購買。具體出賣條件確定後，承租人仍可以選擇不買。經合法通知而未在法定期間內表示承買，會發生視為放棄的效果。作答時要分清題目講的是事前概括拋棄，還是具體交易發生後不行使。 耕地租約的訂立年代也要注意。民國89年農業發展條例修正施行前訂立的耕地租約，屬於三七五租約，承租人受耕地三七五減租條例第15條保護。修正施行後新訂立的耕地租賃，則改依農業發展條例處理。因此，民國88年訂立的耕地租約，承租人的先買權仍不得預先拋棄。 五、租地建屋的地上權登記請求 租用基地建築房屋，承租人得請求出租人為地上權登記（土地法第102條；民法亦有相同意旨的規定）。這項請求權的消滅時效如何適用、從何時起算，涉及實務見解。作答時不要只把年份相減就下結論。遇到「地權與地用」綜合題時，應先抓住先買權效力與預先拋棄這兩個有明確結論的選項。 常考陷阱 「共有人出賣應有部分時，他共有人的先買權具物權效力」：錯。土地法第34條之1的先買權僅具債權效力。題目問「何者屬債權效力」或「何者僅具債權效力」時，答案就是共有人的先買權。 「共有人先買權受侵害，可請求塗銷第三人的所有權登記」：錯。債權效力只能向出賣人請求損害賠償。 「房屋出賣時基地所有權人的先買權僅具債權效力」：錯。這屬於土地法第104條，具物權效力。基地出賣時地上權人、典權人、承租人的先買權也一樣。 「出租人出賣耕地時，承租人的先買權僅具債權效力」：錯。土地法第107條及耕地三七五減租條例第15條的先買權都具物權效力。 「共有人的先買權不得預先拋棄」：錯。共有人的先買權得預先拋棄。 「租地建屋的基地承租人，其先買權不得預先拋棄」：錯。不得預先拋棄的是耕地承租人。 「耕地承租人（如民國88年的租約）的先買權得預先拋棄」：錯。耕地承租人的先買權不得預先拋棄。 「具物權效力的先買權一律不得預先拋棄」：錯。效力與能否拋棄要分開判斷，第104條具物權效力，但得預先拋棄。 記憶口訣 「共有債，可先棄；基地物，也可棄；耕地物，不能先棄。」 意思是：共有人的先買權只具債權效力，可以預先拋棄。基地、房屋的先買權具物權效力，也可以預先拋棄。耕地承租人的先買權具物權效力，而且不能預先拋棄。