阿摩線上測驗
登入
阿摩線上測驗
登入
學習重點 共有土地分割先比較價值：分割後各人取得的土地價值，與分割前應有部分價值相等者，免徵土地增值稅；價值減少者，就其減少部分課徵土地增值稅。 課稅範圍是「價值減少部分」：不是就價值相等者的取得部分課徵，也不是以「價值增加部分」作為課稅範圍。 分割、合併的土地價值，都以當時的公告土地現值計算：土地合併後應有部分價值與合併前土地價值相等者免徵，價值計算以土地合併時之公告土地現值為準。 免徵仍須核定移轉現值：主管稽徵機關核定移轉現值後發給免稅證明，作為辦理土地所有權移轉登記的依據。 各類免徵土地的移轉現值基準不同：政府出售公有土地以實際出售價額為準；政府贈與或受贈、私人捐贈社福用地，以契約訂約日當期公告土地現值為準。 核心觀念 一、共有土地分割：比較分割前後的權利價值 分別共有土地分割，是把原本以應有部分存在的權利，轉換為分割後各自單獨所有的土地。判斷是否課徵土地增值稅，重點是分割後取得的土地價值與分割前應有部分價值是否相等，不是只比較面積、筆數或持分比例。 分割前應有部分價值，可用「共有土地總價值 × 個人應有部分比例」理解，再與該共有人分割後取得的土地價值比較。兩者的土地價值，都以共有土地分割時之公告土地現值計算。 分割後的價值變化土地增值稅判斷作答重點 取得土地價值等於原應有部分價值免徵土地增值稅權利價值未變動，不因分割就對取得部分課稅。 取得土地價值少於原應有部分價值就價值減少部分課徵土地增值稅抓住「價值減少者」與「減少部分」兩個關鍵字。 取得土地價值多於原應有部分價值法規不以「價值增加部分」作為課稅範圍的寫法某人增加，必有他人減少，課稅範圍以減少部分計算。 例如，甲、乙分割前應有部分價值各為500萬元，分割後甲取得價值400萬元的土地，乙取得價值600萬元的土地。此時應注意的是甲價值減少的100萬元部分，這部分視為有移轉而應課徵土地增值稅；法規的表述是「就減少部分課徵」，而不是「就增加部分課徵」。 上述100萬元是用來說明分割時價值減少的範圍，不是土地增值稅稅額，也不能直接當作土地漲價總數額。實際稅額仍須依土地增值稅的計算規定核算。 二、土地合併：價值相等免徵，計價看合併時公告土地現值 土地合併後，各共有人應有部分價值與其合併前的土地價值相等者，免徵土地增值稅；價值減少者，就其減少部分課徵土地增值稅。邏輯與共有土地分割相同，只是方向相反：分割是由共有變單獨所有，合併是由單獨所有變共有。 所稱土地價值，以土地合併時之公告土地現值為準。這項規則有兩個必須同時記住的要素：時點是「合併時」，價格種類是「公告土地現值」。 不是合併前的公告地價：公告地價是課徵地價稅的基礎，與作為土地增值稅計算基礎的公告土地現值不同，不能互換。 不是合併時的市場地價：即使市場價格較貼近交易行情，也不能取代法定計價基準。 不是合併前的評定價值：不能只看到「價值」二字，就套用其他估價結果。 三、免徵土地增值稅，仍須核定移轉現值 依土地稅法免徵土地增值稅的土地，主管稽徵機關仍應依規定核定其移轉現值，並發給免稅證明，以憑辦理土地所有權移轉登記。因此，免徵是稅負上的待遇，不代表省略移轉現值核定程序。核定出來的移轉現值，也會成為日後再移轉時計算漲價的基礎。 不同免稅原因，各有其移轉現值認定基準： 土地移轉類型移轉現值認定基準辨識重點 各級政府出售的公有土地實際出售價額看到政府「出售」，記實際售價。 各級政府贈與或受贈的土地贈與契約訂約日當期之公告土地現值不是土地點交日。 私人捐贈供興辦社會福利事業（或依法設立私立學校使用）的土地捐贈契約訂約日當期之公告土地現值不是社會福利事業核准日。 區段徵收以抵價地補償的土地區段徵收時實際領回抵價地之地價不是「實際測量及登記完竣」的地價。 判斷技巧：出售看「實際價額」；贈與、受贈、捐贈看「訂約日當期公告土地現值」；抵價地看「實際領回抵價地之地價」。題目若換成點交日、核准日、登記完竣等其他程序時點，通常就是錯誤選項。 四、「免徵」與「不課徵」的區別 「免徵」是法律直接免除稅負，例如共有土地分割價值相等、土地合併價值相等、政府出售公有土地等。「不課徵」則是特定情形下得申請暫不課徵，日後再移轉時仍須將前次漲價一併計算課稅，例如配偶相互贈與的土地。共有土地分割的處理方式是比較價值後「免徵」或「就減少部分課徵」，並不是「得申請不課徵」。 常考陷阱 「分割後價值相等，就其取得部分課徵」：錯。價值相等者免徵，不是對取得部分課稅。 「分割後價值增加者，就增加部分課徵」：最容易誤選的寫法。正確表述是「價值減少者，就其減少部分課徵」。 「共有土地分割，得申請不課徵」：錯。分割是比較價值後免徵或就減少部分課徵，「免徵」與「得申請不課徵」是不同制度，不可替換。 「面積相同，所以價值相等」：土地位置、條件不同，面積相同未必價值相同；題目說的是「土地價值」，不能改成面積比較。 「土地合併以公告地價、市場地價或評定價值計算」：錯。應認明「土地合併時之公告土地現值」，時點與價格名稱都不能換。 「政府土地移轉一律採公告土地現值」：錯。政府出售公有土地以實際出售價額為準，不能與政府贈與、受贈混為一談。 「政府贈與看點交日」、「社福捐贈看核准日」：錯。兩者都看契約訂約日當期之公告土地現值。 「抵價地以實際測量及登記完竣之地價為準」：錯。應為區段徵收時實際領回抵價地之地價。 「免稅就不用核定現值」：錯。免稅土地仍須由主管稽徵機關核定移轉現值並發給免稅證明，才能辦理移轉登記。 記憶口訣 「分割合併比價值，等值就免、減少課減；計價都看當時現值。」「課減」是指就價值減少部分課徵，不是減少稅額；「當時現值」是分割時或合併時的公告土地現值。 「公地出售看實價，贈與捐贈看訂約，抵價地看實際領回。」避開點交日、事業核准日、測量登記完竣等干擾時點。