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學習重點 土地增值稅的課稅基礎是土地漲價總數額，要能與公告土地現值、申報地價、累進起點地價區別。 理解「原地價」（原規定地價）的法定意義，以及它在課徵土地增值稅時的作用：計算漲價總數額的減除基礎，也是判斷適用稅率級距的比較基準。 熟悉土地漲價總數額的計算：應按政府發布之物價指數調整的，是原規定地價或前次移轉現值，不是改良費、工程受益費或重劃費用。 掌握因重新規定地價增繳之地價稅抵繳土地增值稅的要件，及不超過應繳土地增值稅總額百分之五的上限。 核心觀念 一、土地增值稅課的是土地漲價總數額 土地增值稅針對土地自然漲價的利益課徵，其課稅基礎為土地漲價總數額。不能把土地的全部價值當成漲價利益，也不能把某一種地價名稱直接當成課稅基礎。 概念判斷重點 土地漲價總數額經核定之申報移轉現值，減除經物價指數調整後的原規定地價或前次移轉現值，以及改良土地費用等法定減除項目後的餘額，是土地增值稅的課稅基礎。 公告土地現值作為申報移轉現值的審核標準；本身不等於已扣除成本及費用的漲價利益。 申報地價是地價稅的課稅基礎，不是土地增值稅的課稅基礎。 累進起點地價用於地價稅累進課徵的級距判斷，與土地增值稅的課稅基礎無關。 二、「原地價」的意義 土地增值稅所稱的原地價，即原規定地價。土地稅法規定，原規定地價依平均地權條例之規定：係指中華民國五十三年規定之地價；其在五十三年以前已依土地法辦理規定地價，以及在五十三年以後才舉辦規定地價的土地，均以其第一次規定之地價為原規定地價。 因此，原地價是法律指定的歷史地價基準，不能以地主實際買入土地的價款、現在的市價或本次申報移轉現值代替。 原規定地價與前次移轉現值是依土地情形擇一適用： 規定地價後未曾移轉的土地：以原規定地價為計算基礎。 規定地價後曾經移轉的土地：以前次移轉時核計土地增值稅之現值（前次移轉現值）為計算基礎。因繼承取得的土地再行移轉時，前次移轉現值原則上指繼承開始時該土地之公告現值。 三、「原地價」在課徵土地增值稅上的作用 計算土地漲價總數額的減除基礎：原地價（或前次移轉現值）經物價指數調整後，由本次核定之申報移轉現值中減除，算出土地漲價利益，也就是課稅基礎。 判斷適用稅率級距的比較基準：土地增值稅採累進稅率，以土地漲價總數額超過經物價指數調整後原規定地價（或前次移轉現值）的比率，即「漲價倍數」，決定適用稅率。一般用地的稅率如下： 漲價總數額未達原地價百分之一百：稅率百分之二十。 達百分之一百以上、未達百分之二百：稅率百分之三十。 達百分之二百以上：稅率百分之四十。 反映真實漲價、避免對通貨膨脹課稅：原地價須先按物價指數調整，使課稅對象限於扣除物價變動後的實質自然漲價。 申論作答建議分兩層：先寫原規定地價的法定意義（五十三年規定之地價或第一次規定之地價），再寫其作用（經物價指數調整後作為計算漲價總數額的減除基礎，並作為計算漲價倍數、決定累進稅率的基準）。只寫「原來的地價」過於籠統，只寫「計算稅額用」則沒有交代具體作用。 四、土地漲價總數額的計算與物價指數調整 土地漲價總數額＝經核定之申報移轉現值－按政府發布物價指數調整後之原規定地價或前次移轉現值－土地所有權人為改良土地已支付之全部費用。 改良土地已支付之全部費用，包括已繳納之工程受益費、土地重劃費用，以及因土地使用變更而無償捐贈一定比率土地作為公共設施用地者，其捐贈時捐贈土地之公告現值總數。適用時須提出相關證明。 土地稅法規定，原規定地價及前次移轉時核計土地增值稅之現值，遇一般物價有變動時，應按政府發布之物價指數調整後，再計算其土地漲價總數額。 項目計算上的處理 原規定地價或前次移轉現值先按物價指數調整，再予減除。 土地改良費用依證明核實減除，不按物價指數調整。 已繳納之工程受益費依規定減除，不按物價指數調整。 土地重劃費用（負擔）依規定減除，不按物價指數調整。 五、因重新規定地價增繳之地價稅抵繳土地增值稅 依土地稅法規定，土地所有權人辦理土地移轉繳納土地增值稅時，在其持有土地期間內，因重新規定地價增繳之地價稅，就其移轉土地部分，准予抵繳其應納之土地增值稅。但准予抵繳之總額，以不超過土地移轉時應繳增值稅總額百分之五為限。抵繳辦法由行政院定之。 期間：該所有權人持有土地期間內。 原因：因重新規定地價而「增繳」的部分，不是持有期間所繳的全部地價稅。 範圍：限於本次移轉的土地部分。 上限：移轉時應繳土地增值稅總額的百分之五。 實際可抵繳額＝「符合規定的增繳地價稅額」與「應繳土地增值稅總額×5％」兩者取較低者。 例如應繳土地增值稅100萬元，抵繳上限為5萬元。符合規定的增繳地價稅若為3萬元，可抵3萬元；若為8萬元，最多仍只能抵5萬元。 這項制度是抵繳稅額，先算出應納土地增值稅，再於限額內抵繳。土地改良費等則是減除土地漲價總數額，兩者處理階段不同。 常考陷阱 「土地增值稅以公告土地現值或申報地價為課稅基礎」：錯。課稅基礎是土地漲價總數額；申報地價是地價稅的課稅基礎，累進起點地價也屬地價稅概念。 「土地改良費、工程受益費、土地重劃負擔應按物價指數調整」：錯。這些項目只是可以減除。應按物價指數調整的是原規定地價或前次移轉現值。 「原地價就是土地買入價格」：錯。原地價是五十三年規定之地價或第一次規定之地價。 「原地價與前次移轉現值可同時扣除」：錯。未曾移轉者用原規定地價，曾經移轉者用前次移轉現值，只能擇一。 抵繳上限數字替換：選項常以百分之一、二、三、十混淆，正確為百分之五。 「上限是增繳地價稅的5％」：錯。5％的計算基礎是土地移轉時應繳增值稅總額。 「持有期間繳納的地價稅都能抵繳」：錯。只限因重新規定地價而增繳的部分，且限移轉土地部分。 「一律可抵增值稅的5％」：錯。5％只是最高限額，實際增繳額較少時，只能按實際增繳額抵繳。 「把增繳地價稅從漲價總數額中扣除」：錯。它是抵繳應納稅額，不是減除課稅基礎。 記憶口訣 「漲總作稅基，原價隨物調；改良工程重劃只扣不調；重規增地稅，移轉抵五趴。」 「抵五趴」要完整理解為：持有期間因重新規定地價增繳的地價稅，就移轉土地部分抵繳，最高不超過應繳土地增值稅總額的5％。