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學習重點 先看平等互惠，再查土地種類：外國人取得或設定地權，須以其本國對我國人民有同樣權利為前提，且不得屬於土地法第17條禁止移轉、設定負擔或租賃的土地。 取得土地須符合法定用途：土地法第19條以供自用、投資或公益為目的，列舉可取得的用途，面積及所在地點並受該管直轄市或縣（市）政府依法所定的限制。 分清三種行政程序：直轄市或縣（市）政府核准取得、中央目的事業主管機關事前同意特定投資、中央地政機關備查，各有不同功能。 掌握使用監督與三年出售：特定投資用地須依核定期限及用途使用；未依規定使用者，由直轄市或縣（市）政府通知於送達後三年內出售。 核心觀念 一、平等互惠：外國人取得或設定地權的基本條件 依土地法第18條，外國人在我國取得或設定土地權利，以依條約或其本國法律，我國人民得在該國享受同樣權利者為限。判斷重點是：該外國人的本國，是否也允許我國人民享有同樣的土地權利，不是只看其本人是否居住我國、是否有投資或是否願意遵守我國法律。 平等互惠是基本門檻，並非符合後即可取得任何土地。仍須繼續審查土地種類、法定用途、面積與所在地點限制，以及核准程序。 二、土地種類限制：林、漁、礦與牧地不可混淆 依土地法第17條，下列土地不得移轉、設定負擔或租賃於外國人： 林地。 漁地。 狩獵地。 鹽地。 礦地。 水源地。 要塞軍備區域及領域邊境之土地。 此處限制不僅是買賣取得所有權，還包括設定負擔及租賃，不能以改採租用方式規避。牧地並未列入上述禁止清單，因此牧地得依平等互惠原則移轉、設定負擔或租賃於外國人；農地也不能僅因名稱含有「農」字，就直接認定屬第17條禁止範圍。但未列入禁止清單，不代表可以無條件取得，仍須符合互惠、用途及其他相關法令。 上述禁止土地因繼承而取得者，不受該項禁止限制；但應自辦理繼承登記完畢之日起三年內，出售與本國人。逾期未出售者，由直轄市或縣（市）地政機關移請國有財產主管機關辦理公開標售。這是申論題說明土地種類限制時，應一併交代的例外與後續處理。 三、用途限制：自用、投資或公益，並須符合列舉用途 依土地法第19條，外國人為供自用、投資或公益之目的使用，得取得下列用途的土地： 住宅。 營業處所、辦公場所、商店及工廠。 教堂。 醫院。 外僑子弟學校。 使領館及公益團體之會所。 墳場。 有助於國內重大建設、整體經濟或農牧經營之投資。 因此，商店用地屬法定容許用途之一；農牧經營的投資，也有明文規定的取得途徑。不能把「農、林、漁、牧」視為同一類而一律禁止。 外國人依上述規定取得土地，其面積及所在地點，應受該管直轄市或縣（市）政府依法所定的限制。即使用途合法，也不是面積無上限、地點任意選。 四、核准與同意：地方核准取得，特定投資先經中央同意 程序權責機關判斷重點 取得土地之核准土地所在地的直轄市或縣（市）政府檢附相關文件申請；土地變更用途或為繼承以外之移轉時，亦同。 重大建設、整體經濟或農牧經營投資之事前同意中央目的事業主管機關僅限第19條第1項第8款投資用地，須「先」經同意。 核准後備查中央地政機關由核准的地方政府報請備查，不是申請核准的對象。 依土地法第20條，外國人依第19條需要取得土地，應檢附相關文件，申請該管直轄市或縣（市）政府核准；地方政府應於受理後十四日內准駁，核准後再報請中央地政機關備查。例如，法國籍人士在臺南市購買商店用地，應向臺南市政府申請核准，而不是向內政部、國防部或其他中央機關申請。 若為有助於國內重大建設、整體經濟或農牧經營的投資而需取得土地，依第20條規定，並應先經中央目的事業主管機關同意。此項同意與地方政府的取得核准是不同程序，不能互相取代；也不是先經行政院核准、由地方政府層請行政院同意，或經地方民意機關同意。 五、使用監督：核定期限、核定用途與三年出售 土地法第20條的特別使用監督，針對的是依第19條第1項第8款取得的投資用地。取得後應依核定期限及用途使用；因故未能依核定期限使用者，應敘明原因向中央目的事業主管機關申請展期。 未依核定期限及用途使用者，由直轄市或縣（市）政府通知土地所有權人，於通知送達後三年內出售。逾期未出售者，得逕為標售，所得價款發還土地所有權人；土地上有改良物者，得併同標售。 兩種「三年出售」應分別記憶：禁止土地因繼承取得，以繼承登記完畢之日起算，且須出售與本國人；特定投資用地未依規定使用，以通知送達後起算。 六、申論作答的完整架構 遇到「外國人在我國取得地權的基本條件與限制」，可依序寫出： 基本條件：平等互惠原則（第18條）。 土地種類限制：第17條禁止土地及繼承例外、三年內出售與本國人、逾期公開標售。 用途限制：第19條自用、投資或公益目的與八款列舉用途。 面積與地點限制：受該管直轄市或縣（市）政府依法所定限制。 程序限制：地方政府核准、第8款投資先經中央目的事業主管機關同意、核准後報中央地政機關備查。 取得後使用監督：依核定期限及用途使用，違反者通知送達後三年內出售，逾期得逕為標售。 按此順序展開，能同時涵蓋取得前的資格與限制，以及取得後的使用義務。 常考陷阱 「向內政部（地政司）申請核准取得土地」：混淆核准與備查。取得核准由土地所在地的直轄市或縣（市）政府辦理，核准後才報中央地政機關備查。 「農、林、漁、牧用地一律不得移轉、設定負擔或租賃於外國人」：以概括分類取代法定列舉。林地、漁地、礦地在禁止清單內，牧地不在；農牧經營投資另有法定取得途徑。 「符合互惠即可取得任何土地」：互惠只是基本條件，不能排除土地種類、用途、面積、地點及程序上的限制。 「重大建設投資應先經行政院核准」或「由地方政府層請行政院同意」：法定文字是先經中央目的事業主管機關同意，也不是中央地政機關備查或地方民意機關同意。 「取得土地面積與地點不受限制」：應受該管直轄市或縣（市）政府依法所定限制。 「所有外國人取得的土地，一律適用同一特別使用監督」：第20條核定期限及用途的監督，適用對象是第19條第1項第8款投資用地。 「未依核定使用，於一年、二年或五年內出售」：應為三年；起算點是通知送達後，不是取得土地後。 記憶口訣 「先互惠、查禁地；用途合、地方准；八款投資中央允；限期限用，違者三年售。」 禁止土地記成：「林漁獵鹽礦水源，要塞邊境不給外人」——清單裡沒有「牧」。 三個行政動作記成：「中央事業先同意，地方政府作核准，中央地政收備查。」其中「先同意」專指第19條第1項第8款投資情形。