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學習重點 先認契約類型，再找法定納稅義務人：買賣找買受人、典權找典權人、贈與找受贈人；原則上是「取得權利的一方」申報納稅，不能誤選移轉財產的一方。 交換各就承受部分納稅：雙方都是納稅義務人，由交換人估價立契，各就自己承受的部分申報；有給付差額價款時，差額價款依買賣契稅稅率課徵。 分割與占有要記完整要件：分割由分割人估價立契申報；占有須因占有不動產而依法取得所有權，才由該取得所有權之人申報。 信託須辨別移轉方向：受託人依信託本旨，將信託財產移轉給委託人以外的歸屬權利人時，由歸屬權利人估價立契，依贈與契稅稅率申報納稅。 搭配掌握稅率與課徵範圍：買賣、贈與、占有為契價百分之六，典權百分之四，交換、分割百分之二；在開徵土地增值稅區域的土地，免徵契稅。 核心觀念 一、一般契約的納稅義務人 契稅納稅義務人應依《契稅條例》判斷。作答時，先圈出「買賣、典權、交換、贈與、分割、占有、信託」等法律行為，再對應法定申報納稅的人。契約當事人私下約定由誰負擔稅費，與法律規定誰是納稅義務人，應分開判斷。 契稅種類納稅義務人及申報方式稅率 買賣契稅由買受人申報納稅。契價百分之六 典權契稅由典權人申報納稅。契價百分之四 交換契稅由交換人估價立契，各就承受部分申報納稅。契價百分之二（差額價款依買賣稅率） 贈與契稅由受贈人估價立契，申報納稅。契價百分之六 分割契稅由分割人估價立契，申報納稅。契價百分之二 占有契稅由占有不動產依法取得所有權之人估價立契，申報納稅。契價百分之六 信託移轉受託人依信託本旨移轉信託財產與委託人以外之歸屬權利人時，由歸屬權利人估價立契，申報納稅。依贈與契稅稅率（百分之六） 買賣：買受人是取得不動產的一方，出賣人是移轉不動產、收取價金的一方，法定申報納稅者為買受人。銀行、不動產仲介公司不會僅因參與貸款或仲介，就成為該買賣的契稅納稅義務人。 典權：典權人是支付典價、取得典權的一方；出典人則是將自己的不動產出典的一方。典權契稅由典權人申報，這組名稱最容易被對調，應直接記住「典權契稅找典權人」。 贈與：由收到贈與財產的受贈人估價立契、申報納稅。要特別注意與贈與稅區分：贈與稅原則上以贈與人為納稅義務人，但契稅是由取得不動產的受贈人申報。即使選項加上「估價立契」等正確程序用語，只要將主體寫成贈與人，仍屬錯誤。 二、交換：承受部分與差額價款分開判斷 交換雙方都有交出不動產，也都有承受不動產，因此由交換人估價立契，各就自己承受的部分申報交換契稅。判斷基準是「取得哪一部分」，不是「交出哪一部分」。 交換如有給付差額價款，法條規定其差額價款應依買賣契稅稅率課徵。也就是說，交換部分適用百分之二，差額價款部分改按買賣契稅百分之六計算；法條並沒有改由「出賣人」申報差額價款，選項寫成由出賣人申報即屬錯誤。 例如，甲以價值較低的房屋交換乙價值較高的房屋，並另付差額給乙。雙方各就承受部分申報交換契稅；甲承受部分中屬於差額價款的部分，則按買賣契稅稅率計算。 三、分割與占有：辨認法定主體及取得要件 分割契稅由分割人估價立契，申報納稅，稅率為契價百分之二。 占有契稅的關鍵在「依法取得所有權」。不是只要居住、使用或事實上占有不動產，就成為占有契稅納稅義務人；必須是占有不動產而依法取得所有權之人，才由其估價立契申報納稅。其稅率為契價百分之六，不是百分之二。 四、信託移轉：看財產移轉給誰 以不動產為信託財產，受託人依信託本旨，移轉信託財產給委託人以外的歸屬權利人時，應由歸屬權利人估價立契，依贈與契稅稅率申報納稅。 判斷時須完整辨認三個條件：移轉人是受託人、移轉依信託本旨進行、受領人是委託人以外的歸屬權利人。符合這項規定時，不能因為受託人辦理移轉，就認定由受託人申報納稅；也不能省略「委託人以外」的限制，概括認定所有信託移轉都要課徵契稅。 五、搭配考點：免徵範圍與徵收機關 在開徵土地增值稅區域的土地，免徵契稅。這項規定的對象是土地，不能擴張為該區域內的房屋也一律免徵。遇到房地一起移轉，仍須分辨土地與房屋：實務上契稅主要針對房屋課徵。 契稅由直轄市及縣（市）稅捐稽徵處（地方稅務局）徵收，或由鄉、鎮、市、區公所代徵。題目以此敘述出現時，屬正確內容。 常考陷阱 「買賣契稅由出賣人申報」：錯在主體。應由買受人申報，不能因出賣人收取價金而選出賣人；也不是銀行或仲介公司。 「典權契稅由出典人申報」：錯在將雙方身分對調，這是本單元最常出現的錯誤選項。取得典權的典權人才是納稅義務人。 「贈與契稅由贈與人估價立契，申報納稅」：錯在贈與人。前半段程序用語正確，只有主體被換掉，最容易看漏；契稅應找受贈人，不要套用贈與稅由贈與人繳納的概念。 「交換就交出部分申報」：錯在方向。法條是各就承受部分申報。 「交換差額價款由出賣人申報」或「差額仍適用百分之二」：均錯。差額價款依買賣契稅稅率（百分之六）課徵。 「占有契稅稅率為百分之二」：錯。百分之二適用交換、分割；占有契稅為百分之六，且須依法取得所有權。 「信託財產由受託人移轉，所以由受託人納稅」：錯。受託人依信託本旨移轉給委託人以外的歸屬權利人時，申報者是歸屬權利人；此敘述以「歸屬權利人申報納稅」出現時為正確。 「開徵土地增值稅區域內的不動產全部免契稅」：錯在擴張免徵範圍。免徵規定指的是土地，不包括房屋。 記憶口訣 「誰取得、誰申報：買找買、典找典，贈與找受贈；交換看承受，分割找分割；占有須得所有權，信託找歸屬。」 稅率記成：「買、贈、占六；典四；交、分二。」再補兩句：「交換有差額，差額按買賣；信託給歸屬，稅率比贈與。」