阿摩線上測驗
登入
阿摩線上測驗
登入
學習重點 買賣實價登錄由權利人與義務人共同申報，申報時點是申請所有權移轉登記時，並向直轄市、縣（市）主管機關申報。 罰則要先判斷違規類型：未共同申報、價格（或交易面積）不實、價格以外資訊不實、規避查核。各類型的罰鍰級距不同，是否「先命改正」也不同。 登錄資訊要分清三件事：提供政府機關利用、以去識別化方式提供查詢、是否作為課稅依據。登錄價格不會立即成為課稅依據。 市地重劃的禁止或限制事項要掌握四點：公告程序、兩類禁限內容、期間上限，以及例外與公告前已施工建築物的處理。 不動產經紀人基於誠實信用原則，應向潛在購買人充分說明重劃、禁建等法定限制及其例外。 核心觀念 一、買賣實價登錄：申報主體、時點與主管機關 依平均地權條例第47條，權利人及義務人應於買賣案件申請所有權移轉登記時，檢附申報書，共同向直轄市、縣（市）主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。買賣案件中，買方是權利人，賣方是義務人。法定申報義務人是雙方當事人，不是只有一方，也不是只由地政士或經紀業負擔。 受理申報與查核等事項，直轄市、縣（市）主管機關得委任所屬機關辦理。因此「主管機關得委任所屬機關辦理」是正確敘述。 二、違反申報義務的罰鍰與處理順序（第81條之2） 本條的重點是依違規內容區分罰鍰級距，以及是「先罰再改正」還是「先改正再罰」。不能一看到「不實」就套用同一處罰。 違規類型處理程序及罰鍰 買賣案件未共同申報登錄資訊先令限期申報。屆期未申報，且買賣案件已辦竣所有權移轉登記者，處新臺幣3萬元以上15萬元以下罰鍰，並令限期改正；屆期未改正，按次處罰。 申報登錄價格（或交易面積）資訊不實直接處罰：處新臺幣3萬元以上15萬元以下罰鍰，並令限期改正；屆期未改正，按次處罰。 申報登錄價格以外資訊不實先令限期改正；屆期未改正，處新臺幣6千元以上3萬元以下罰鍰，並令限期改正；再屆期未改正，按次處罰。 金融機構、權利人、義務人、地政士或不動產經紀業規避、妨礙或拒絕查核處新臺幣3萬元以上15萬元以下罰鍰，並令限期改正；屆期未改正，按次處罰。 判斷「6千元至3萬元」的關鍵有兩個：一是先令限期改正，屆期未改正才罰；二是違規內容屬價格以外的資訊不實，屬較輕的違規。題目只要描述「先令限期改正，屆期未改正處6千元以上3萬元以下」，答案就是「申報登錄價格以外資訊不實」。現行條文把交易面積與價格並列為較重類型，條文用語是「價格及交易面積以外資訊不實」。所以交易面積不實不屬於6千元至3萬元的類型。 「未共同申報」的考點在於整組要件：先命限期申報 → 屆期未申報 → 案件已辦竣所有權移轉登記 → 3萬元以上15萬元以下。不能把「尚未共同申報」直接等同於立即裁罰。 三、登錄資訊的提供、查詢與課稅效力 考點判斷原則 提供政府機關利用登錄資訊除涉及個人資料外，得提供政府機關利用（正確）。 提供查詢的方式現行法以去識別化方式提供查詢。「以區段化、去識別化方式提供查詢」是舊制文字，依現行法應判為錯誤。 是否作為課稅依據已登錄的不動產交易價格資訊，在相關配套措施完全建立並完成立法後，始得為課稅依據。「應即作為課稅依據」是錯誤敘述。 業務委任主管機關得委任所屬機關辦理（正確）。 資訊公開的目的是提高交易透明度，去識別化的目的是保護當事人身分，兩者可以並存。實價登錄的功能是揭露行情，不等於課稅基礎。 四、市地重劃的禁止或限制事項 依平均地權條例第59條，重劃地區選定後，直轄市或縣（市）政府得視實際需要，報經上級主管機關核定後，分別或同時公告禁止或限制下列事項： 土地移轉、分割或設定負擔。 建築改良物之新建、增建、改建或重建，以及採取土石或變更地形。 禁止或限制的期間不得超過1年6個月。這項公告無須徵詢土地及建築改良物所有權人的意見。 例外：土地因繼承、強制執行或徵收而移轉，不受土地移轉禁限的拘束。這類移轉不是當事人基於自由意思所為的交易，不會造成炒作或妨礙重劃。注意例外只限於這幾種原因，一般買賣仍受禁限。 土地「劃入重劃區」與「依法公告禁限事項」是兩個不同的法律事實。必須經合法公告，且在公告的期間內，禁限效力才發生。 五、公告禁建前已合法施工的建築物 如果在公告禁止或限制建築之前，已依法取得建造執照且正在施工，屬於合法既得權益，不因事後的禁建公告就當然違法或必須拆除。處理上可分兩點說明： 原則上應保障其合法施工狀態，不能逕認公告後一律失效。 若繼續施工妨礙重劃之實施（例如與重劃後道路、公共設施或土地分配位置衝突），主管機關得依規定通知停止施工或列為應行拆遷之土地改良物。所有權人因此所受的損失，應依法予以補償。 作答時要交代三個要件：已依法取得建造執照、已經施工、時間在公告禁限建之前。單純持有土地，或只有興建計畫而尚未領照施工，就不能適用這項保障。 六、不動產經紀人的說明義務 不動產經紀人執行業務時，應以不動產說明書向交易相對人解說，並基於誠實信用原則，就足以影響購買意願、使用收益及交易價格的重要法定限制，負充分說明義務。這項義務的對象包括尚未簽約的潛在購買人。以申論題情境為例，乙應向丙說明： 該地已被劃入公辦市地重劃地區，主管機關已依平均地權條例公告禁止或限制事項。說明公告的具體內容：土地移轉、分割、設定負擔，以及建物新建、增建、改建、重建、採取土石、變更地形。也要說明禁限期間最長1年6個月。 例外情形：因繼承、強制執行或徵收而移轉的，不受移轉禁限。丙若以一般買賣取得，仍受禁限期間的拘束，可能無法在期間內辦理移轉登記，應評估交易時程與風險。 施工中建築物的處理：甲若在公告前已依法領照並施工，原則上受保障。但若妨礙重劃，可能被通知停工或拆遷，並依法補償。這會影響丙取得的標的現況與價值。 重劃後的影響：重劃後土地依規定重新分配，並需負擔公共設施用地及費用，取得的土地位置與面積可能變動，應一併說明。 說明時應結合個案公告、建照及施工現況，必要時向主管機關查證。不能只用「有建照一定能蓋完」或「進了重劃區就完全不能交易」這類簡化說法代替完整說明。 常考陷阱 「買方或賣方擇一申報即可」：錯誤。法定要求是權利人與義務人共同申報。 「移轉登記完畢後30日內申報」：這是舊制寫法。現行買賣案件是在申請所有權移轉登記時申報。 未共同申報的罰鍰寫成6萬至30萬、15萬至50萬或30萬至100萬：錯誤。已辦竣移轉登記且屆期未申報者，處3萬元以上15萬元以下。 「先令限期改正，屆期未改正處6千至3萬」被套到價格不實、未依限申報或規避查核：錯誤。這只適用於價格以外資訊不實。其他三類都是3萬至15萬，而且直接處罰。 「所有不實申報均先命改正，才得處罰」：錯誤。價格不實直接處罰，價格以外不實才先命改正。 「以區段化、去識別化方式提供查詢」：依現行法為錯誤選項，現行是去識別化。 「已登錄之交易價格應即作為課稅依據」：錯誤。須配套措施完全建立並完成立法後才可以。 「除涉及個人資料外得提供政府機關利用」、「得委任所屬機關辦理」：都是正確敘述，不要誤選為錯誤。 「重劃期間所有移轉一律禁止」：錯誤。繼承、強制執行、徵收而移轉的不受限制，而且必須先經合法公告。 「禁限期間由主管機關自由決定」：錯誤。期間不得超過1年6個月。 「禁建公告後，公告前已領照施工的建物一律拆除」：錯誤。原則上保障既得權益，妨礙重劃時才停工或拆遷，並且要補償。 「尚未簽約的潛在買方，經紀人無說明義務」：錯誤。基於誠信原則，不得隱匿重劃及禁限建等重大限制。 記憶口訣 「買賣共同報，申請登記時；未報、價格、拒查核，三萬到十五；價格以外先改正，六千到三萬。」 「查詢去識別，課稅待立法。」區段化是舊制。登錄價格要等配套措施建立並完成立法，才可作為課稅依據。 「重劃禁限兩大類，移分負擔、建土地形；繼強徵可移轉，期間最多一年半；領照施工受保障，妨礙重劃停工補。」