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學習重點 掌握土地法第103條：租用建築房屋之基地，出租人僅能依五種法定情形收回土地。 分辨「房屋租賃」與「建築基地租賃」：欠租門檻、自住及重新建築等規定，不能交叉套用。 記住土地法第102條：租用基地建築房屋，應於租約訂立後二個月內，由雙方會同聲請地上權登記。 理解建物與基地是不同標的：租賃期間建物滅失，不使基地租約當然消滅，出租人也不能因此收回基地。 綜合題須逐項判斷；時效取得地上權、房屋稅及原住民保留地，各有其判斷重點。 核心觀念 一、建築基地收回的五種法定情形 土地法第103條規定，租用建築房屋之基地，非因法定情形，出租人不得收回。這是對出租人收回基地的限制，目的在保障承租人利用基地建築房屋的安定性。解題時先確認出租標的是「土地基地」，再核對是否符合下列情形。 法定情形判斷重點 契約年限屆滿時租約期限屆滿，是法律明列的收回事由；不能與租賃期間內建物滅失混為一談。 承租人以基地供違反法令之使用時重點是基地的使用違反法令。 承租人轉租基地於他人時條文明列的是「轉租基地」，不能看到地上房屋由他人使用，就直接認定基地已經轉租。 積欠租金達法定程度時積欠租金額須先扣除擔保現金抵償，剩餘金額達二年以上。 承租人違反租賃契約時違反租約也是獨立的法定收回事由，不以同時違反法令為必要。 欠租規定的完整關鍵是：「除以擔保現金抵償外，達二年以上時」。應比較的是抵償後的欠租金額是否達到二年租金的程度，不能只看到曾經欠租，或欠租已達二個月，就認為出租人可以收回基地。 以上屬土地法第103條的收回事由。個案若涉及因欠租而終止租約，仍須注意相關催告及終止規定；不能把「符合收回事由」直接理解成出租人得自行拆屋、排除占有。 二、房屋出租與基地出租，規定不可混用 房屋租賃是承租他人所有的房屋；基地租賃則是承租土地，以供建築房屋。題目最常將土地法第100條的房屋收回事由，放進第103條的基地租賃選項。 比較事項出租房屋出租建築基地 主要條文土地法第100條土地法第103條 欠租金額門檻除擔保金抵償外，達二個月以上除擔保現金抵償外，達二年以上 收回自住或重新建築屬條文明列事由不是第103條明列事由 損壞出租人的房屋或附著財物，不為相當賠償屬條文明列事由不是第103條明列事由 轉租、違法使用、違反租約屬條文明列事由屬條文明列事由 因此，基地出租人僅表示「我要自己蓋房子」「我要收回自住」或「我要重新建築」，不能單憑這些理由，依第103條收回基地。但也不要反向誤記成基地永遠不能收回；租期屆滿、違法使用、轉租、欠租達門檻或違約，仍是條文明列情形。 三、租用基地建屋的地上權登記 土地法第102條規定，租用基地建築房屋，應由出租人與承租人於租用契約訂立後二個月內，聲請該管直轄市或縣（市）地政機關為地上權登記。 誰申請：出租人與承租人雙方會同聲請。 何時起算：租用契約訂立後，不是另外訂立設定地上權契約後。 多久以內：二個月，不是二十年，也不是請求權消滅時效完成後二個月。 登記何種權利：地上權，不是租賃權、典權或不動產役權。 「租用基地」描述當事人的契約關係；「地上權登記」則是本條要求辦理的物權登記，目的在保護基地承租人。不可因題目出現「租用」二字，就直覺選擇租賃權登記，也不可把租約成立直接當成已完成地上權登記。 四、地上建物滅失，不等於基地租約消滅 基地租賃的租賃標的是土地。承租人建築的房屋，與出租人交付使用的基地，並非同一標的。因此，租賃期間房屋因故滅失，不能認定租賃物滅失，更不能推論基地租約當然終止。 依實務見解，建物滅失本身並不是土地法第103條的收回事由。租約仍有效存在時，出租人不能僅因房屋已不存在，就要求承租人返還基地；承租人原則上仍得依租約約定的用途使用基地、重建房屋。 重建仍須符合租約及建築等相關法令，並非可以任意興建。若另外發生租期屆滿、違約或其他合法終止事由，則應另行判斷返還義務；不能把「房屋滅失」與「租賃關係消滅」畫上等號。 五、綜合題附帶考點 時效取得地上權的訴訟：土地所有人先提起拆屋還地訴訟，不表示占有人其後提出的地上權主張即可一概排除。占有人於訴訟繫屬中提起反訴，請求確認地上權登記請求權存在，並命所有人容忍辦理登記，若反訴在程序上合法，法院應就該法律關係是否存在作成實體裁判。這不等於占有人必然取得地上權，仍須審查實體要件。 工廠鐵塔與房屋稅：不能只因設施被稱為建築物，就認定必須課徵房屋稅。專供機械設備使用的工廠鐵塔，可認為不屬房屋稅課徵對象；判斷應注意設施性質及用途，不能擴張成所有鐵塔均不課稅。 原住民保留地：原住民於山坡地範圍內的原住民保留地取得農育權，並繼續自行經營滿五年，得無償取得該土地所有權，在題目中屬於正確敘述。 這類綜合題通常問「何者錯誤」，上述三項皆為正確敘述，錯誤的是「基地上建物於租賃期間滅失，出租人即得收回基地」。 常考陷阱 「基地欠租二個月即可收回」：錯在移用出租房屋的門檻。基地應記二年以上，且先以擔保現金抵償。 「出租人要自行建築、收回自住或重新建築，所以可收回基地」：這些是房屋租賃（第100條）的事由，不是第103條列舉的基地收回事由。 「承租人損壞房屋不為賠償，可收回基地」：同樣是第100條房屋租賃的事由，不要搬到基地。 「承租人違約，仍不得收回」：違反租賃契約本來就是法定收回事由，不要漏記。 「建物滅失，基地就應立即返還」：建物不是基地租賃的租賃物；租約仍存續時，出租人不得據此收回。 「辦租賃權登記，期限從設定地上權契約起算」：登記種類及起算點都錯；應是租約訂立後二個月內聲請地上權登記。 「法院應實體裁判，就是反訴一定勝訴」：應予審理與請求有理由，是兩個不同層次。 記憶口訣 基地收回：「期、法、轉、欠、約」：期滿、違法、轉租、欠租達門檻、違約。 「房二月、地二年；先抵擔保再計算。」 「自住重建、損壞不賠，只屬房屋不屬地。」 「租約二月，雙方登地上；房滅地仍在，租約照樣走。」