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學習重點 照價收買必須有法定事由，要分辨「申報地價偏低」、「申報移轉現值偏低」、「土地限期使用而逾期未使用」及「所有權人主動聲請收買」等類型。 公告地價與公告土地現值不同。申報地價是否偏低，比的是公告地價百分之八十；申報移轉現值是否偏低，比的是公告土地現值。 收買地價依事由而不同：申報地價偏低者，照申報地價；申報移轉現值偏低者，照申報移轉現值；空地、荒地、超額建築用地、出租耕地收回未依計畫使用者，照收買當期之公告土地現值。 出租耕地依法終止租約後，自實際收回耕地屆滿一年仍不依使用計畫建築使用者，直轄市或縣（市）政府得照價收買。 依平均地權條例照價收買的土地，權屬為直轄市、縣（市）有。 核心觀念 一、先辨認價格名詞，再判斷收買事由 本單元的基本功，是分清楚公告地價、申報地價、公告土地現值與申報移轉現值。公告地價與公告土地現值都有「公告」二字，但不能互換；申報地價與申報移轉現值也是不同概念。 作答時依序確認四件事：收買事由、比較基準、收買價格、收買後權屬。 二、申報地價未滿公告地價百分之八十 規定地價或重新規定地價時，土地所有權人申報的地價未滿公告地價百分之八十者，政府有兩種處理方式可以選擇： 照價收買；或 以公告地價百分之八十作為其申報地價。 如果選擇照價收買，收買地價以所有權人的申報地價為準。百分之八十只是判斷門檻，不是收買價格。 舉例：公告地價每平方公尺一萬元，所有權人申報七千元。七千元低於八千元，政府得照價收買，收買價格是七千元，不是八千元。 以公告地價八成作為申報地價，是與照價收買並列的另一種處理方式，不能把它當成照價收買的地價。 三、申報移轉現值低於公告土地現值 土地移轉時，所有權人申報的移轉現值經審核低於公告土地現值者，政府有兩種處理方式： 照其申報移轉現值收買；或 照公告土地現值徵收土地增值稅。 這類事由沒有「百分之八十」的門檻。看到「移轉現值」，就要連結「公告土地現值」。 四、土地限期使用而逾期未使用 空地：經依法限期建築使用，逾期仍未建築使用者，得加徵空地稅或照價收買。 荒地：經限期使用而逾期未使用者，先加徵荒地稅。加徵荒地稅滿三年仍不使用者，得照價收買。 超額建築用地：私有建築用地超過最高面積限制的部分，應在規定期間內出售或建築使用。逾期未出售或未建築使用者，得照價收買。 出租耕地收回後未依計畫使用：詳見下方第六點。 以上各類的收買地價，一律以收買當期之公告土地現值為準。關鍵在於「經限期」及「逾期仍未使用」，不能只因土地尚未建築，就認定符合照價收買的事由。 照價收買事由判斷條件收買地價基準 申報地價偏低未滿公告地價百分之八十所有權人申報地價 申報移轉現值偏低低於公告土地現值所有權人申報移轉現值 空地經限期建築使用，逾期仍未建築使用收買當期公告土地現值 荒地經限期使用逾期未使用，加徵荒地稅滿三年仍不使用收買當期公告土地現值 超額建築用地逾期未出售或未建築使用收買當期公告土地現值 出租耕地收回後未依計畫使用實際收回屆滿一年，不依使用計畫建築使用收買當期公告土地現值 五、土地法的規定：所有權人聲請收買、超額私有土地 所有權人聲請收買：依土地法，所有權人申報地價時，可以在標準地價百分之二十以內增減。土地所有權人認為標準地價過高，不能在這個範圍內申報時，得聲請該管直轄市或縣（市）政府照價收買其土地。 這是所有權人主動聲請的類型，與政府因申報價格偏低而收買的情形不同。 超額私有土地：私有土地超過法定最高額者，主管機關應限令所有權人於二年內分劃出賣。不依限出賣的，依法予以徵收，不是照價收買。因此「限期一年未出售或使用即照價收買」的說法，期間與處理方式都不對。 六、出租耕地收回後未依使用計畫建築使用 出租耕地經依法編為建築用地，出租人為了收回自行建築，或出售作為建築使用，得依法終止租約。 終止租約並實際收回耕地屆滿一年後，仍不依照使用計畫建築使用者，直轄市或縣（市）政府得照價收買，地價以收買當期公告土地現值為準。 注意三點： 期間是一年，不是六個月、三個月或一個月。 起算點是實際收回耕地之時，不是終止租約的通知日或租約終止日。 條文用語是「得」照價收買，不是一年屆滿就自動移轉所有權。 七、照價收買後的土地權屬 依平均地權條例照價收買的土地，權屬為直轄市、縣（市）有，由地方政府取得所有權。作答時要選出具體的權屬主體，不能只寫「公有」，也不能誤選國有、鄉鎮有或公營事業有。 常考陷阱 「公告地價」換成「公告現值」：「申報地價未達公告現值百分之八十」是錯的。申報地價的比較對象是公告地價，不是公告土地現值。 八成門檻當成收買價格：「申報地價低於公告地價八成時，以公告地價八成為收買價格」是錯的。照價收買的價格是所有權人的申報地價。 兩種申報價格混用：申報地價偏低，照申報地價收買；申報移轉現值偏低，照申報移轉現值收買。這兩種情形都不是照公告價格收買。 逾期未使用類漏掉「收買當期」：空地、荒地、超額建築用地、出租耕地收回未依計畫使用這幾類，都以收買當期公告土地現值為準。 荒地期間寫成二年：荒地是加徵荒地稅滿三年仍不使用，才得照價收買。 超額私有土地寫成限期一年、照價收買：土地法規定限令二年內分劃出賣，逾期依法徵收。 耕地期間換成較短的期間：出租耕地是實際收回屆滿一年，常見的錯誤選項是六個月、三個月、一個月。 忽略所有權人得主動聲請：土地法上，所有權人認為標準地價過高，不能在百分之二十以內增減申報時，得聲請政府照價收買。這個敘述是正確的。 看到政府收買就選國有：照價收買後的土地為直轄市、縣（市）有。 記憶口訣 「地價八成看門檻，照買仍看申報價；移轉偏低照所報，空荒超耕看當期。」「空荒超耕」是指空地、荒地、超額建築用地、出租耕地，這四類都照收買當期公告土地現值收買。 「耕收一年、超額二年、荒稅三年」出租耕地實際收回屆滿一年；超額私有土地二年內分劃出賣，逾期徵收；荒地加徵荒地稅滿三年仍不使用，照價收買。 「標準過高可聲請，收買歸屬市縣有。」