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學習重點 掌握土地法第104條的雙向保障：基地出賣時，保護地上權人、典權人及承租人；房屋出賣時，保護基地所有權人。 優先購買須依同樣條件行使；抵押權人不在本條權利人之列，不因具有抵押權而取得本條優先購買權。 接到出賣通知後，應注意十日的表示期間，以及未通知時買賣契約「不得對抗」優先購買權人的效力。 「房屋出賣」的房屋不限於承租人的房屋；須房屋與基地分屬不同人，且房屋所有人對基地有地上權、典權或租賃關係。 房屋連同地上權一併出賣時，基地所有權人的優先承購客體及地上權混同，是實務考點。 核心觀念 一、制度目的：促進基地與房屋權利歸於同一人 土地法第104條處理基地與房屋分屬不同人時的優先購買問題。當其中一方出賣，法律使具有特定權利關係的另一方，得依同樣條件優先承購，以促進土地與房屋權利整合，減少使用上的衝突。 本條所稱基地，是指供建築房屋使用、而由他人以地上權、典權或租賃關係使用的土地，應連結地上房屋理解。不能一看到「土地出售」，就認為所有使用土地的人都有本條優先購買權。作答時應先辨認出賣標的（基地或房屋），再確認主張者的權利身分及其與基地、房屋的關係。 二、基地出賣與房屋出賣的權利人 出賣標的優先購買權人判斷重點 基地地上權人、典權人、承租人須為以建築房屋為目的而使用基地的權利人，並依同樣條件購買。 房屋基地所有權人房屋與基地分屬不同人，房屋所有人對基地有地上權、典權或租賃關係。 土地法第104條第1項明定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」 抵押權人不在本條列舉的權利人之內。抵押權的功能在於擔保債權，並非使用基地，不因對基地或房屋設定抵押權，就取得本條的優先購買權。因此，基地出賣或房屋出賣，均不能僅憑抵押權人身分主張。 土地所有權人出售基地時，基地的地上權人可主張的是優先購買權。買回權、發展權或權利變換權，均不是本條賦予地上權人的權利。 三、「房屋出賣」不限於承租人的房屋 第104條第1項所稱「房屋出賣時」的房屋，包括承租人、地上權人及典權人所有的房屋，並非特別限定為承租人的房屋。其基本關係為： 房屋與基地分屬不同之人所有。 房屋所有人對於基地有地上權、典權或租賃關係存在。 例如，房屋所有人基於地上權使用他人土地建屋，嗣後出售房屋，基地所有權人即得依本條主張優先購買。不能因雙方沒有租賃契約，就否定基地所有權人的權利；也不能只憑地上有他人房屋，便省略基地使用權利關係的檢查。 四、同樣條件與競合順序 同樣條件是指依出賣人與第三人約定的買賣條件承購，並非權利人可自行要求較低價格或較有利的付款條件。優先購買是取得在同樣交易條件下優先成為買受人的機會。 同一基地上如有數個本條所定的優先購買權競合，依第104條第1項，其順序以登記之先後定之。條文列舉「地上權人、典權人或承租人」的文字排列，不代表三者固定的優先順位。 五、出賣通知、十日期間與未通知的效力 依第104條第2項，優先購買權人於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。期間起點是接到出賣通知，並非出賣人與第三人簽約之日；期間是十日，並非一個月。 出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。應精確區分「不得對抗」與「契約無效」：條文不是宣告出賣人與第三人間的買賣契約無效，也不是僅給予優先購買權人損害賠償請求；而是優先購買權人仍得主張依同樣條件優先承購，第三人不能以其買賣契約對抗。 六、房屋連同地上權一併出賣的實務處理 地上權人原則上得將其權利讓與他人，但契約另有約定或另有習慣者，不在此限。故不能將原則倒置為「除另有約定外，地上權不得讓與」。又地上權與其建築物不得分離而為讓與，因此出賣房屋時通常連同地上權一併出賣。 依法院實務見解，房屋所有人將房屋連同地上權一併出賣時，基地所有權人得主張優先承購，承購客體包含房屋及地上權，不能限縮為只有房屋。 基地曾經移轉所有權，也不當然排除後來基地所有權人的優先購買權。判斷房屋出賣時的權利人，應看房屋出賣當時誰是基地所有權人，並確認基地上的地上權等權利關係仍然存在。 基地所有權人承購後，同時取得基地所有權及其上的地上權，地上權原則上因混同而消滅。但地上權的存續對所有人或第三人有法律上利益時，仍有例外，故不宜寫成一律消滅。 常考陷阱 「基地或房屋出賣時，抵押權人有優先購買權」：錯在權利人身分。基地出賣認明地上權人、典權人、承租人；房屋出賣則看基地所有權人。 「基地之地上權人可主張買回權、發展權或權利變換權」：權利種類錯誤，本條賦予的是優先購買權。 「接到通知後一個月內不表示，視為放棄」：期間錯誤，正確為接到出賣通知後十日內。 「未通知，與第三人的買賣契約無效」：效力用語錯誤，應為契約不得對抗優先購買權人。 「房屋出賣之房屋特別限定為承租人之房屋」：範圍過窄；地上權人及典權人所有的房屋也包括在內。 「地上權人必定優先於典權人」：不得用條文列舉順序判斷，應依登記先後。 「除另有約定外，地上權人不得讓與地上權」：原則與例外倒置，地上權原則上得讓與。 「房屋與地上權一併出售，基地所有權人只能買房屋」：承購客體錯誤，應包括房屋及地上權。 「基地換了所有人，後手即不能優先承購房屋」：應以房屋出賣時的基地所有權人及權利關係判斷。 「承購後地上權一律消滅」：應為原則上因混同而消滅，有法律上利益時例外存續。 記憶口訣 「賣地：地、典、租；賣屋：基地主；抵押不在列。競合看登記，通知記十日；未通知，不得抗；屋權同買，混同原則消。」