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學習重點 掌握土地法第104條的雙向保障：基地出賣，保障地上權人、典權人或承租人；房屋出賣，保障基地所有權人。 行使優先購買權須接受同樣條件，不是要求出賣人降價，也不是可以任意改變付款條件。 優先購買權人接到出賣通知後，十日內不表示，優先權視為放棄。出賣人未通知就與第三人訂約，該契約不得對抗優先購買權人。 競合時先辨別權利來源：第104條所列權利人彼此之間，以登記先後定順序；與共有土地其他共有人的優先承購權競合時，由第104條權利人優先。 核心觀念 一、第104條保障誰？先看出賣的標的 土地法第104條以基地與房屋的利用關係為核心，目的是讓土地與地上房屋有機會歸於同一人所有，使權利單純化。判斷時，第一步不是背順位，而是先確認出賣的是基地，還是房屋。 出賣標的優先購買權人行使條件 基地地上權人、典權人或承租人依同樣條件優先購買 房屋基地所有權人依同樣條件優先購買 本條所稱承租人，是租用基地建築房屋的基地承租人，不能把所有租賃關係中的承租人都直接套入。尤其要區別「承租基地建築房屋」與單純「承租他人房屋」，兩者身分不同。 長期占有人並不是第104條列舉的優先購買權人。僅憑占有時間很久、實際使用土地多年，不能當然取得本條的優先購買權；仍須具有法律規定的權利身分。 二、同樣條件：優先承買，不是優惠承買 優先購買權的重點，是出賣人決定出售後，權利人可以依出賣人與第三人約定的同樣條件優先承買。判斷範圍不只買賣價金，也涉及付款方式等交易條件，不能只接受價格，卻自行要求較有利的付款安排。 因此，「有優先購買權」不等於可以強迫所有權人隨時出售，也不等於享有折價購買的權利。作答時，看到「同樣條件」是法條正確用語；看到可要求優惠、減價或自行變更條件，就要提高警覺。 三、通知與期間：接到通知後十日內表示 依第104條第2項，優先購買權人於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。這裡有三個必須一起記住的要素：接到出賣通知、十日、未表示視為放棄。 期間的起算基礎是接到出賣通知，不能直接改成出賣人寄出通知、與第三人簽約或辦理移轉登記。考題常將期限改寫成三十日；本條應記為十日。 四、未通知的效力：契約不得對抗優先購買權人 出賣人未通知優先購買權人，便與第三人訂立買賣契約時，第104條第2項明定：其契約不得對抗優先購買權人。由於可以對抗買受人，學說與實務一般認為本條優先購買權具有物權效力，優先購買權人仍得主張以同樣條件購買，並請求塗銷第三人已完成的移轉登記。 「不得對抗」與「契約無效」是不同概念。出賣人與第三人間的契約並非當然無效，只是不能拿來對抗優先購買權人。考試應緊扣法條用語判斷。 五、競合順序：先分兩種情形 本單元最重要的判斷，是分清楚第104條權利人彼此競合，以及第104條權利人與其他共有人競合。兩者使用的排序規則不同。 競合情形判斷規則作答關鍵 基地出賣，地上權人、典權人或承租人間的優先購買權競合以登記之先後定之不是按權利名稱固定排序，也不是抽籤 第104條權利人與共有土地其他共有人（依第34條之1主張優先承購）競合第104條權利人優先不能改用登記先後比較 第一種情形，第104條第1項明定：其順序以登記之先後定之。地上權、典權、承租權雖依序出現在條文中，條文列舉順序並不是優先購買的法定順位，不能背成「地上權人一定第一、典權人第二、承租人第三」。 第二種情形，土地法第34條之1第4項規定，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。此種共有人的優先承購權通說認為僅具債權效力，出賣人違反時，他共有人原則上只能請求損害賠償；而第104條的優先購買權具物權效力。因此兩者競合時，依主管機關相關執行規定及實務見解，第104條權利人優先於他共有人。 所以，基地承租人與其他共有人競合時，由基地承租人優先；地上權人與其他共有人競合時，也是相同結論。考題若敘述「地上權人之優先購買權效力大於共有土地他共有人之優先購買權效力」，即為正確。 常考陷阱 「長期占有人有優先購買權」：錯。占有時間長短不是第104條的權利人資格，須確認是否為地上權人、典權人或租用基地建築房屋的承租人。 「地上權人優先」「典權人優先」「承租人優先」：錯。列舉順序不等於順位；本條規定以登記先後定之。 「三種權利人以抽籤決定優先順序」：錯。第104條的明文標準是登記先後，不能自行換成抽籤。 「接到通知後三十日內未表示，視為放棄」：錯。正確期間是十日；作答時要連同「接到出賣通知後」一起辨認。 「未通知就出售，買賣契約當然無效」：錯。法定效果是契約不得對抗優先購買權人，不可任意替換成無效。 「基地承租人與基地共有人行使優先購買權競合，以登記先後定之」：錯。登記先後只適用於第104條權利人彼此之間；與共有人競合時，由第104條權利人優先。 「共有人身為所有權人，必然優先於地上權人或基地承租人」：錯。共有人優先承購權僅具債權效力，效力弱於第104條具物權效力的優先購買權。 反向陷阱：「地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權」「十日內不表示視為放棄」「未通知之契約不得對抗優先購買權人」都是正確敘述，問「何者錯誤」時不要誤選。 記憶口訣 「賣地地典租，賣屋地主購；同條看登記，遇共有先購；通知十日答，漏通知不對抗。」 「同條看登記」是指第104條所列權利人間的順位；「遇共有先購」是指第104條權利人（物權效力）優先於依第34條之1主張優先承購的其他共有人（債權效力）。先分競合類型，再套排序規則，就能避開本單元最常見的混淆。