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學習重點 掌握土地法第104條的雙向保護：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人得依同樣條件優先購買；房屋出賣時，基地所有權人得依同樣條件優先購買。 記住行使期間為接到出賣通知後10日內；逾期未表示，優先購買權視為放棄。 基地承租人與土地共有人同時主張時，符合土地法第104條要件的基地承租人優先；單純房屋承租人不能援用。 房屋與地上權一併出賣時，基地所有權人的優先購買範圍原則上包括房屋及地上權；取得後，地上權原則上因混同而消滅。 核心觀念 一、先辨認出賣標的，再判斷誰有優先購買權 土地法第104條的主要目的，在促使基地與房屋的所有權歸屬同一人，減少土地與建物分屬不同人所生的利用衝突。作答時，應先看出賣的是基地、基地應有部分，還是房屋，再判斷主張者的法律身分。 出賣標的優先購買權人判斷重點 基地地上權人、典權人、承租人須對基地有使用的相應法律關係（承租人指租地建屋的基地承租人），並依同樣條件購買。 房屋基地所有權人基地所有權人得藉優先購買，使房屋與基地歸屬一致。 供建屋使用之共有基地的應有部分符合第104條要件的基地承租人與共有人優先承購權競合時，基地承租人優先。 「同樣條件」是指承受出賣人與第三人約定的交易條件，不能只要求優先購買，卻自行降低價金或改變付款條件。 二、行使期間：接到出賣通知後10日內表示 依土地法第104條第2項，優先購買權人於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。考試必須把「起算事由」「期間長度」與「不表示的效果」連在一起記憶。 起算事由：接到出賣通知，並非單純從買賣契約成立或所有權移轉登記時起算。 期間長度：10日，不是20日、30日或60日。 逾期效果：未於期間內表示，該次出賣的優先購買權視為放棄。 同項並規定，出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。應注意，這不等於法律直接規定該買賣契約當然無效，也不能把「未通知」當作已開始計算10日期間。 三、基地承租人與土地共有人競合：第104條優先 共有土地的一位共有人出售其應有部分時，他共有人原則上得依土地法第34條之1第4項，以同一價格共同或單獨優先承購。但若該土地出租供他人建築房屋，並有符合土地法第104條要件的基地承租人主張優先購買，依實務見解，基地承租人的優先購買權優先於土地共有人的優先承購權。 理由在於第104條所欲達成的房地權利整合目的，具有較強的公益性；且第104條的優先購買權具有物權效力（契約不得對抗優先購買權人），共有人優先承購權則僅具債權效力。因此不能只看到出賣標的是「應有部分」，便直接認定他共有人一定優先，也不是交由出賣人任意選擇買受人。 尤其要分清楚兩層租賃關係：向土地所有權人承租基地並建屋者，是基地承租人；再向建屋者承租房屋使用的人，則是房屋承租人。房屋承租人即使實際居住或使用房屋，也不會因此取得土地法第104條的基地優先購買權。 主張者身分權利依據及結果 其他土地共有人得有土地法第34條之1的優先承購權，但與符合第104條要件的基地承租人競合時，順位在後。 承租基地建屋者符合第104條要件時，優先於土地共有人承購。 向建屋者租屋使用者僅有房屋租賃關係，不能據此主張第104條的基地優先購買權。 出賣的共有人法定優先權人有效主張時，不能自行決定由誰承購。 四、房屋連同地上權出賣：基地所有權人得一併優先購買 依民法第838條，地上權人原則上得將其權利讓與他人或設定抵押權；但契約另有約定或另有習慣者，不在此限。同條並規定，地上權與其建築物或其他工作物，不得分離而為讓與或設定其他權利。 因此，地上權人將房屋連同地上權一併出賣時，基地所有權人得依土地法第104條主張優先購買，依實務見解，承購客體為房屋及地上權，不能任意拆成只承購房屋。 即使基地原先屬於他人，嗣後已出賣並移轉登記，現任基地所有權人仍得在房屋出賣時主張優先購買。判斷資格的關鍵是房屋出賣時的基地所有權人身分，不以其是否為當初設定地上權的人為限。 五、取得地上權後的混同效果 依民法第762條，同一物的所有權及其他物權歸屬於一人時，其他物權原則上因混同而消滅。因此，基地所有權人優先購買房屋及地上權後，基地所有權與地上權同歸一人，地上權原則上因混同而消滅。 但若其他物權的存續，對所有人或第三人具有法律上的利益（例如地上權上已設定抵押權），即屬例外，不因混同消滅。故正確表述應是「原則上消滅」，不能寫成「一律消滅」。 此外，應將承購範圍與取得後的物權效果分開判斷：地上權縱然可能於取得後因混同消滅，仍是此次一併優先購買的客體。 常考陷阱 「除另有約定外，地上權人不得將地上權讓與他人」：把原則與例外顛倒。原則上得讓與，契約另有約定或另有習慣才受限制。 「基地所有權人不得主張優先承購」或「只能優先買房屋，不能買地上權」：忽略第104條房屋出賣時基地所有權人的優先權，以及房屋與地上權不得分離讓與的規定。 「地上權會因混同消滅，所以不在承購範圍內」：混淆取得客體與取得後效果，應先一併取得，再判斷混同。 「只有原來設定地上權的地主才能主張」：受讓基地的現任基地所有權人亦得依第104條主張。 「出售共有土地應有部分，共有人必定最優先」：仍須檢查有無符合第104條要件的基地承租人，有則基地承租人優先。 「實際租屋居住者也有基地優先購買權」：房屋承租人與基地承租人身分不同，不能混用。 「由出賣人決定賣給誰」：法定優先購買權人依法主張時，出賣人無選擇權。 「通知後20日、30日或60日不表示，視為放棄」：第104條規定為10日；未通知的效果則是契約不得對抗優先購買權人。 記憶口訣 「通知十日要表示，基地承租先共有；房地權利一併買，同歸一人看混同。」 口訣中的基地承租人須是租地建屋者，不含房屋承租人；混同則要保留「存續有法律上利益者不消滅」的例外。