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學習重點 分清三個期間：優先發展區是預計十年內優先規劃、建設發展的地區；第一期發展地區應於主要計畫發布實施後二年內完成細部計畫；並於細部計畫發布後五年內完成公共設施建設。 掌握未發布細部計畫地區應限制建築使用及變更地形，以及「主要計畫發布已逾二年以上」並具備法定條件時，得核發建築執照的例外。 熟記土地權利關係人依第24條自行擬定或變更細部計畫時，主管機關得要求的四類回饋：公共設施用地、可建築土地、樓地板面積、一定金額。 申論須區分「住宅區使用分區」、「目前能否建築」與「是否須先完成整體開發」，並具體說明對買受人的影響。 核心觀念 一、優先發展區與第一期發展地區 都市計畫法第7條用語定義中，優先發展區係指預計在十年內必須優先規劃、建設發展的都市計畫地區。這個十年是地區定義上的期間，不能拿來代替第一期細部計畫或公共設施的法定完成期限。 依都市計畫法第17條，各都市計畫地區應根據地方實際情況，訂定分區發展優先次序。第一期發展地區，應於主要計畫發布實施後二年內完成細部計畫；並於細部計畫發布後五年內完成公共設施建設。 考查事項期間判斷重點 優先發展區（第7條定義）十年內預計優先規劃、建設發展的地區 第一期發展地區完成細部計畫二年內自主要計畫發布實施後起算 第一期發展地區完成公共設施建設五年內自細部計畫發布後起算 作答時先找出題目問的是「地區定義」、「細部計畫完成」或「公共設施建設完成」，再對應十年、二年、五年。兩個建設程序的起算點不同，不可一律從主要計畫發布時起算。 二、未發布細部計畫地區的建築限制 依都市計畫法第17條，未發布細部計畫地區，應限制其建築使用及變更地形。主要計畫即使已將土地劃為住宅區，也不表示土地所有權人可立即依其意願建築；因為土地使用分區管制的細節、道路及公共設施的具體配置，原則上要到細部計畫才確定。 其例外為：主要計畫發布已逾二年以上，而能確定建築線，或主要公共設施已照主要計畫興建完成者，得依有關建築法令之規定，由主管建築機關指定建築線，核發建築執照。 時間門檻：主要計畫發布已逾二年以上（不是一年、三年或五年）。 其餘條件擇一：能確定建築線，或主要公共設施已照主要計畫興建完成。 法律效果：「得」依建築法令由主管建築機關指定建築線、核發建築執照，仍須符合相關規定，並非時間一到就當然准建。 應特別區別兩個「二年」：第一期細部計畫是主要計畫發布實施後二年內應完成（政府的辦理期限）；未發布細部計畫的建築例外，則是主要計畫發布已逾二年以上（人民得申請建築的門檻），並另須具備法定條件。 三、自行擬定或變更細部計畫與回饋 依都市計畫法第24條，土地權利關係人為促進其土地利用，得配合當地分區發展計畫，自行擬定或變更細部計畫，並應附具事業及財務計畫，申請當地地方政府或公所依法定程序辦理。 土地權利關係人依第24條自行擬定或變更細部計畫時，依都市計畫法第27條之1，主管機關得要求其提供或捐贈都市計畫變更範圍內的下列回饋項目，予當地直轄市、縣（市）政府或鄉、鎮、縣轄市公所： 公共設施用地。 可建築土地。 樓地板面積。 一定金額。 回饋範圍並不限於公共設施用地與現金，也包括可建築土地及樓地板面積，四項均屬法定可要求的項目。法條使用「得要求」，表示主管機關具有依法要求回饋的權限，不能改寫成所有案件一律必須同時交付四種項目。 回饋的項目、比例、計算方式、作業方法、辦理程序及應備書件等事項，由內政部於審議規範或處理原則中定之，個案實際負擔仍依審議結果而定。 四、土地說明書的申論：住宅區不等於立即可建築 不動產經紀人員對與委託人交易的相對人，負有就不動產說明書內容解說的義務。從土地使用管制面向解說土地，應交代使用分區、細部計畫發布情形、開發方式及實際建築限制。對買受人有影響的限制，不能只用「住宅區建築用地」概括帶過。 土地狀態應說明的內容對買受人的實際意義 X地：住宅區，但尚未發布細部計畫揭露細部計畫尚未發布，說明第17條限制建築使用及變更地形，以及逾二年並能確定建築線或主要公共設施已依計畫完成的例外不能僅憑住宅區分區，就認定可以立即申請建築 Y地：住宅區，計畫指定採區段徵收整體開發揭露須以區段徵收方式整體開發、計畫所定開發與建築限制，並說明開發進度取得土地後，仍須面對徵收、補償及抵價地分配等程序，未必能於原地建築 對X地，應查明主要計畫發布時間、能否確定建築線，以及主要公共設施是否已依主要計畫完成，再判斷是否可能適用例外。題目沒有提供的事實，不能自行假設已經具備；可分「具備例外條件」與「不具備例外條件」兩種情形說明結果。 對Y地，除與X地相同須說明細部計畫及建築限制外，應說明其須依計畫辦理整體開發，不能把住宅區分區解讀為可逕按原地號、原面積立即建築。實際能否建築，須核對計畫書所定開發條件、開發進度及相關建築法令。 區段徵收涉及土地徵收補償，原土地所有權人得依法申請領回抵價地。抵價地不是當然原地、原面積返還，將來取得土地的位置、面積及使用條件，須依核定計畫與分配結果確認。土地說明書的解說應讓買受人理解這些事項對使用時程、利用方式及權益的影響。 申論可依「先述土地現況，再引管制規定，最後說明交易影響」鋪陳。若題目僅載明未來採區段徵收，不宜自行斷言已公告徵收或已發布特定禁建處分。 常考陷阱 把優先發展區寫成五年、十五年或二十五年：應記十年；五年是第一期公共設施建設的完成期限。 把二年、五年對調：選項寫「五年內完成細部計畫、二年內完成公共設施」即為錯誤；正確是先二年完成細部計畫，再於細部計畫發布後五年內完成公共設施建設。 兩段期間都從主要計畫發布起算：公共設施建設的五年，起算點是細部計畫發布後。 建築例外門檻寫成一年、三年或五年：應為主要計畫發布已逾二年以上。 主要計畫發布逾二年就一律准建：尚須能確定建築線，或主要公共設施已照主要計畫興建完成，並依建築法令辦理。 把「或」改為「且」：能確定建築線與主要公共設施依計畫完成，是擇一條件，不是兩項都要具備。 漏掉變更地形限制：未發布細部計畫的限制，不只涉及建築使用，也包括變更地形。 回饋只選部分項目：「僅公共設施用地及一定金額」、「僅土地及樓地板面積」等都不完整，四類均屬法定可要求項目。 把得要求寫成一律應全部提供：須區別主管機關得要求的項目範圍，與個案實際負擔內容。 把住宅區等同立即可建築：應再查細部計畫、整體開發條件及建築法令；指定區段徵收也不能保證原地原面積領回。 記憶口訣 「十年優先、二年細計、五年公設。」二年從主要計畫發布實施後起算，五年從細部計畫發布後起算。 「逾二年，再看線或設。」未發布細部計畫的建築例外：主要計畫發布逾二年，再看能否確定建築線，或主要公共設施是否依計畫完成。 「公、建、樓、金，四項全收。」公共設施用地、可建築土地、樓地板面積、一定金額。