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學習重點 先確認土地是否為「自用住宅用地」，再判斷適用「一生一次」或「一生一屋」。 兩種制度的土地增值稅優惠稅率都是10%，就符合限額部分的土地漲價總數額課徵。 一生一次要記住：都市三公畝或非都市七公畝，以及出售前一年內未曾營業使用或出租。 一生一屋要記住：都市一點五公畝或非都市三點五公畝、出售時無其他房屋、持有土地六年、設籍並持有住宅連續滿六年、出售前五年內未營業或出租。 土地增值稅與地價稅要分清楚。地價稅自用住宅稅率為千分之二，且有「一處為限」的規定，這兩點都不能套用到土地增值稅。 核心觀念 一、自用住宅用地的意義 依土地稅法第9條，自用住宅用地是指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用的住宅用地。另依土地稅法施行細則，地上的自用住宅建築改良物，以屬於土地所有權人或其配偶、直系親屬所有者為限。 判斷時要同時檢查三件事：住宅用途、戶籍登記、使用狀態（沒有出租或營業）。條文用「或」，代表所有權人、配偶、直系親屬當中有一人設籍即可，不必全體都設籍。這裡的直系親屬也不限於未成年人，父母、成年子女都包括在內。 二、一生一次：土地稅法第34條的基本優惠 土地所有權人出售自用住宅用地，都市土地面積未超過三公畝部分或非都市土地面積未超過七公畝部分，其土地增值稅統就該部分的土地漲價總數額，按百分之十徵收。 面積：一公畝等於100平方公尺，所以都市土地是300平方公尺，非都市土地是700平方公尺。條文的連接詞是「或」，依土地屬於都市或非都市分別適用上限。選項若寫成「和」，就與法條文字不符。 超過部分：條文寫的是「未超過……部分」。土地總面積超過上限時，限額以內的部分仍可適用10%，超過的部分依一般累進稅率課徵，不是整筆土地都失去優惠。 使用狀態：土地於出售前一年內曾供營業使用或出租者，不適用優惠。出售當下已恢復自住也一樣，仍要回頭檢查出售前一年的使用情形。 房屋評定現值：自用住宅的評定現值不及所占基地公告土地現值百分之十者，不適用優惠；但建築工程完成滿一年以上者，不受此限制。這項規定和「出售前一年未出租、未營業」規範的是不同事項，要分開記。 次數：依10%稅率繳納土地增值稅，每位土地所有權人以一次為限，所以通稱「一生一次」。 沒有持有期間要件：一生一次並不要求「出售前持有土地三年」或「五年」，也不要求「設籍滿幾年」，不可以自行加上這類限制。 三、一生一屋：用過一次優惠後的例外 土地所有權人已經適用過一生一次後，再出售自用住宅用地，只要同時符合下列五項條件，就不受一次的限制，仍可適用10%稅率，通稱「一生一屋」。這個制度只要每次出售都符合條件，就可以再次適用。 出售面積：都市土地未超過一點五公畝部分，或非都市土地未超過三點五公畝部分，也就是150平方公尺或350平方公尺。 無其他房屋：出售時，土地所有權人與其配偶及未成年子女，沒有該自用住宅以外的房屋。 持有土地：出售前持有該土地六年以上。 設籍及持有住宅：土地所有權人或其配偶、未成年子女，於出售前在該地設有戶籍，且持有該自用住宅連續滿六年。 使用狀態：出售前五年內，沒有供營業使用或出租。 家庭成員的連接詞要看清楚： 檢查「有沒有其他房屋」時，用的是「與」，本人、配偶、未成年子女三方都要沒有其他房屋。 設籍及持有住宅要件用的是「或」，其中一人符合即可。 一生一屋的對象是「未成年子女」，不是一般定義中的「直系親屬」，也不是地價稅的「未成年之受扶養親屬」。 四、兩種制度比較 比較事項一生一次一生一屋 優惠稅率10%10% 都市土地面積三公畝（300平方公尺）部分一點五公畝（150平方公尺）部分 非都市土地面積七公畝（700平方公尺）部分三點五公畝（350平方公尺）部分 出售前未營業、未出租期間一年內五年內 持有土地期間無此要件六年以上 設籍及持有住宅期間無此要件（只需符合自用住宅用地的設籍定義）本人或配偶、未成年子女設籍，且持有住宅連續滿六年 其他房屋限制無此要件出售時本人與配偶及未成年子女無其他房屋 次數以一次為限符合全部條件者，不受一次限制 五、與地價稅自用住宅用地的區別 比較事項土地增值稅（第34條）地價稅自用住宅用地 優惠稅率百分之十千分之二 處數限制無「一處為限」，而是一生一次、一生一屋的次數規定土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬，以一處為限 六、申論題作答架構 問到「何謂自用住宅用地」及「適用優惠稅率之要件」時，建議依序寫四段： 定義：第9條的設籍、無出租、無營業要件，並補充建物須屬本人、配偶或直系親屬所有。 一生一次要件：面積三公畝或七公畝部分、稅率10%、超過部分按一般稅率、出售前一年內未營業或出租、房屋評定現值規定、以一次為限。 一生一屋例外：完整列出五項條件。 補充：可用比較表收尾，並說明與地價稅的差別。 常考陷阱 「優惠稅率為千分之二」：這是地價稅的稅率。土地增值稅自用住宅用地是百分之十。 「都市土地三公畝和非都市土地七公畝」：法條用的是「或」，寫成「和」就與條文不符，要判為錯誤。 「一生一次須出售前五年內未營業或出租」：一生一次是一年，五年是一生一屋的期間。 「一生一次須出售前持有土地三年（或五年）以上」：一生一次沒有持有期間要件。 「一生一次須本人與其配偶及未成年直系親屬辦竣戶籍登記」：錯在兩處。法條是「或」，任一人設籍即可；對象是「直系親屬」，不限於未成年。反過來，選項寫「土地所有權人或其配偶、直系親屬辦竣戶籍登記」，就是正確敘述。 「本人與配偶及未成年之受扶養親屬，以一處為限」：這是地價稅的規定，不是土地增值稅的要件。題目若問「何者不符合土地增值稅自用住宅稅率規定」，這個選項就是答案。 一生一屋把面積寫成三公畝、七公畝或300平方公尺：一生一屋的面積已減半，是150平方公尺或350平方公尺。 一生一屋把未營業期間寫成「一年內」：一生一屋要求出售前五年內未營業或出租。 一生一屋寫成「持有土地五年以上」或「設籍持屋連續滿五年」：正確都是六年。五年只用在「未營業、未出租」。 一生一屋寫成「只有土地所有權人本人設籍」：法條是本人或配偶、未成年子女設籍，期間是連續滿六年。看到「五年」就可以先判錯。 判斷正確選項：題目問一生一屋條件時，「出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房屋」這句與法條完全相同，是最常見的正確答案。 「曾用過優惠就永遠不能再用」：忽略了一生一屋的例外。但只符合其中一項條件還不夠，五項必須全部具備。 記憶口訣 一生一次：「三七一，稅率十。」都市三公畝、非都市七公畝；出售前一年內未營業、未出租；稅率10%。 一生一屋：「面積減半、全家無他屋；地六、籍屋六、清白五。」面積為一點五公畝、三點五公畝；出售時本人、配偶及未成年子女無其他房屋；持有土地六年以上；設籍並持有住宅連續滿六年；出售前五年內未營業、未出租。 分辨稅別：「增值百分十，地價千分二；一處限地價。」