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學習重點 掌握非都市土地開發的先後順序：開發許可→變更土地使用分區及使用地→雜項執照。 分清開發案的受理、審議與許可機關，並記住地方政府受理後，除情形特殊者外，應於六十日內報請區域計畫擬定機關審議。 區別「開發許可前的審查條件」與「核發許可後的廢止事由」。公共設施及公用設備服務能否相互配合，屬於許可前的審查條件。 掌握開發影響費的繳交時點、土地抵充、收費規範的訂定機關、基金管理與用途。 重要風景及名勝地區得研擬風景區計畫。申請變更為風景區，面積以二十五公頃以上為原則，離島地區除外。 核心觀念 一、重要風景區計畫與分區變更 各級政府為執行區域計畫，得就各區域計畫所列的重要風景及名勝地區研擬風景區計畫，並依非都市土地使用管制規則所定程序，申請變更為風景區。此處應辨識法規使用的正式計畫名稱。不能因為內容涉及觀光、遊憩或生態，就改稱觀光遊憩區計畫、生態保育區計畫或特定專用區計畫。 依此程序申請變更為風景區，面積以二十五公頃以上為原則，離島地區不在此限。「以上」包含二十五公頃，是下限而非上限。「為原則」則表示有例外，不宜寫成任何地區一律適用的絕對門檻。作答時應同時注意三點：面積數字、上下限方向、離島例外。 二、開發許可的申請與審議程序 非都市土地開發涉及土地使用分區變更時，應依下列順序向直轄市、縣（市）主管機關申請： 先申請開發許可。 再申請變更土地使用分區及使用地。 之後申請雜項執照。 開發許可、分區及使用地變更、工程執照是不同階段。取得前一階段許可，並不表示已完成後續程序。 階段程序重點 申請與受理向直轄市、縣（市）主管機關提出申請，由地方政府受理。 報請審議地方政府受理後，除情形特殊者外，應於六十日內報請各該區域計畫擬定機關審議。 許可前審議區域計畫擬定機關許可前，應先將申請開發案提報各該區域計畫委員會審議。 許可後、變更前將公共設施用地完成分割移轉登記，並繳交開發影響費，再辦理分區或用地變更。 工程執照完成變更後申請雜項執照。 六十日是地方政府「報請審議」的原則期限。它不是保證六十日內核發開發許可，也不是區域計畫委員會必須在六十日內完成審查。題目若把「報請審議」換成「核准開發」，就改變了法規要求。 申請開發許可，不以申請人已取得開發地區內全部土地及建築物所有權為必要。申請人依規定檢附土地所有權人同意等相關文件即可。所有權與合法的同意依據不可混為一談，因此「申請前必須先取得全部土地及建築物所有權」是錯誤說法。 三、開發許可後的公共設施用地與開發影響費 依區域計畫法第十五條之三，經許可開發後，在辦理分區或用地變更前，申請人應完成兩項要求： 將開發區內公共設施用地完成分割，並移轉登記為各該直轄市、縣（市）有或鄉、鎮（市）有。 繳交開發影響費。 這是兩項不同的要求，不可認為完成其中一項，就當然免除另一項。 開發影響費的考試重點如下： 抵充方式：得以開發區內可建築土地抵充。注意必須是「開發區內」且「可建築」的土地。 收費規範：收費範圍、標準及其他相關事項，由中央主管機關定之，不能誤寫為地方主管機關訂定。 基金設置：開發影響費「得」成立基金，「得」不等於一律強制成立。 基金用途：作為改善或增建相關公共設施之用，不能挪作一般行政支出或其他政策經費。 基金管理規範：基金的收支、保管及運用辦法，由直轄市、縣（市）主管機關定之。 都市土地：開發影響費的徵收，於都市土地準用。因此「不適用於都市土地」是錯誤說法。 事項訂定機關 收費範圍、標準中央主管機關 基金收支、保管及運用辦法直轄市、縣（市）主管機關 本項最容易混淆的是中央訂收費標準，地方訂基金辦法。兩者規範的對象不同，不能因為基金由地方管理，就推論收費標準也由地方訂定，反之亦然。 四、開發許可的廢止事由 區域計畫擬定機關核發開發許可後，若出現法定情形，由直轄市、縣（市）政府報經區域計畫擬定機關廢止原開發許可。地方政府負責報請，廢止仍須經區域計畫擬定機關為之。 應掌握的廢止情形包括： 相關計畫的核准遭廢止或失效： 興辦事業計畫經目的事業主管機關廢止，或依法失其效力。 整地排水計畫的核准經直轄市、縣（市）政府廢止。 水土保持計畫的核准經水土保持主管機關廢止，或依法失其效力。 申請人自行申請廢止：開發許可並非只能因違法而廢止，申請人主動申請也是法定情形。 違反規定且限期改善而未改善：違反核定的土地使用計畫、目的事業或環境影響評估等相關法規，經該管主管機關提出要求處分，並經限期改善而未改善。 「與水源供應、鄰近之交通設施、排水系統、電力、電信及垃圾處理等公共設施及公用設備服務能相互配合」，是區域計畫法規定的許可開發審議條件，用來決定能否核發許可。它不是核准後應報請廢止的事由。題目若把「未能相互配合」列為廢止情形，就是錯誤選項。判斷關鍵在於該規定屬於哪一個程序階段：許可前或許可後。 常考陷阱 程序順序顛倒：把雜項執照排在最前面或中間。正確順序是先許可、再變更、後雜項執照。 把全部所有權當作申請門檻：申請人不必先取得全部土地及建築物所有權。 把六十日當成核准期限：六十日是地方政府原則上「報請審議」的期限，且有情形特殊的例外。 漏掉區域計畫委員會：許可前應先提報各該區域計畫委員會審議，這是正確敘述。 把公共設施用地移轉延到變更之後：應於辦理分區或用地變更「前」完成，同時繳交開發影響費。 顛倒中央與地方權限：收費範圍及標準由中央訂定，基金收支保管及運用辦法由地方訂定。選項寫「收費標準由地方定」或「基金辦法由中央定」，都是錯誤。 誤認不適用都市土地：開發影響費的徵收，於都市土地準用。 把基金當作通用財源：法定用途是改善或增建相關公共設施。選項若寫成分區使用管制行政、委員會會務、興建住宅社區或改善農村環境，都是錯誤。 把審查條件混入廢止事由：「公共設施及公用設備服務未能相互配合」屬於許可審查條件，不是廢止事由。 看到違規就直接認定應廢止：違反核定計畫或相關法規的情形，須具備主管機關要求處分、限期改善、屆期未改善等要件。 計畫名稱張冠李戴：重要風景及名勝地區研擬的是「風景區計畫」，不是觀光遊憩區、特定專用區或生態保育區計畫。 把風景區面積寫成上限或其他數字：應記二十五公頃「以上」為原則，離島除外。 記憶口訣 「許、變、照」：開發許可→分區及使用地變更→雜項執照。 「中央訂費、地方管金；改善增建、公共設施；可建築地可抵充，都市土地也準用」：分清收費規範、基金管理、專用目的與適用範圍。 「計畫廢、自己廢、改不好就廢」：三類廢止事由。「配合不良」是許可前的審查條件，不在廢止事由之列。 「風景二五上，離島有例外」：風景區變更面積以二十五公頃以上為原則。