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學習重點 掌握非都市土地「使用分區＋使用地編定」的二層級管制，記住十一種使用分區、十九種使用地。 分區圖與使用地編定的依據是非都市土地分區使用計畫，一般管制程序須報經上級主管機關核備。 分清甲、乙、丙、丁種建築用地，尤其注意農業區是否位於山坡地範圍。 辨識政府得逕為辦理使用分區變更的唯一法定事由：為加強資源保育須檢討變更使用分區，並區別核定與核備。 申論題另須掌握都市計畫公共設施保留地的地價稅，以及私有公共設施保留地的取得方式。 核心觀念 一、非都市土地使用管制：先分區，再編定 依區域計畫法第十五條，區域計畫公告實施後，不屬於依法實施都市計畫的土地，由直轄市或縣（市）政府依非都市土地分區使用計畫，製定非都市土地使用分區圖，並編定各種使用地，報經上級主管機關核備後，實施使用管制。 這是二層級管制：第一層以使用分區確立一定地域的整體發展、利用或保育方向；第二層以使用地編定確認個別土地的使用性質。分區與編定須合併判讀，不能僅憑所在分區，即認為土地可自由從事該分區名稱所指的活動。實際容許使用，仍須依非都市土地使用管制規定辦理。 比較項目使用分區使用地編定 管制層次地域整體的利用方向個別土地的使用性質 法定種類十一種十九種 例子一般農業區、鄉村區、工業區農牧用地、乙種建築用地、丁種建築用地 申論可依序寫出：區域計畫公告實施→依非都市土地分區使用計畫製定分區圖→編定各種使用地→報經上級主管機關核備→實施使用管制。其中「分區使用計畫」是法定依據，不能改寫成開發計畫、產業發展計畫或管制計畫。 二、十一種使用分區與十九種使用地 依區域計畫法施行細則，非都市土地得劃定的使用分區共十一種： 特定農業區、一般農業區、工業區、鄉村區。 森林區、山坡地保育區、風景區、國家公園區。 河川區、海域區、特定專用區。 一般農業區是本制度的法定分區；住宅區、商業區、住商混合區，均不在上述十一種分區之列。作答時應先辨別題目問的是非都市土地制度，避免套用都市計畫分區名稱。 依同細則，非都市土地經劃定使用分區後，應按其土地能供使用之性質，編定為下列十九種使用地： 甲種建築用地、乙種建築用地、丙種建築用地、丁種建築用地。 農牧用地、林業用地、養殖用地、鹽業用地、礦業用地、窯業用地。 交通用地、水利用地、遊憩用地、古蹟保存用地。 生態保護用地、國土保安用地、殯葬用地、海域用地、特定目的事業用地。 因此，海域區屬使用分區，海域用地屬使用地；兩者分屬不同層次。十九種使用地中，四種建築用地應分別計數。 三、建築用地的編定與使用性質 使用地法定使用性質辨識關鍵 甲種建築用地供山坡地範圍外之農業區內建築使用農業區＋山坡地範圍外 乙種建築用地供鄉村區內建築使用鄉村區 丙種建築用地供森林區、山坡地保育區、風景區及山坡地範圍之農業區內建築使用三個指定分區＋山坡地範圍之農業區 丁種建築用地供工廠及有關工業設施建築使用工廠、工業設施 農業區內的建築用地，必須再判斷是否位於山坡地範圍：範圍外為甲種，範圍內為丙種。乙種則以鄉村區為辨識重點，不能與甲種對調。 另外，生態保護用地係供保護生態使用；國土保安用地係供國土保安使用。兩者雖同具保護意義，仍是不同的法定使用地，不能互換定義。 四、使用分區變更：逕為變更與申請開發許可 依區域計畫法第十五條之一，區域計畫完成通盤檢討公告實施後，不屬於都市計畫範圍、符合非都市土地分區使用計畫的土地，得依下列兩種途徑辦理分區變更： 途徑事由程序 政府逕為辦理政府為加強資源保育，須檢討變更使用分區由直轄市或縣（市）政府報經上級主管機關核定後，逕為辦理分區變更 申請開發許可為開發利用由申請人依區域計畫規定擬具開發計畫，向直轄市或縣（市）政府申請，報經區域計畫擬定機關許可後，辦理分區變更 可見地方政府「逕為辦理」分區變更的法定事由只有加強資源保育一項，且須經上級主管機關核定，並非地方政府可自行任意變更。至於為開發利用而變更，是由申請人提出開發計畫、經許可後辦理，不屬於政府逕為變更。 五、申論延伸：公共設施保留地的稅負與取得 依土地稅法第十九條，都市計畫公共設施保留地在保留期間仍為建築使用者，除符合自用住宅用地規定，依第十七條按千分之二計徵外，統按千分之六計徵地價稅。 其未作任何使用，並與使用中之土地隔離者，免徵地價稅。免稅須同時具備這兩項條件，不能只因土地具有公共設施保留地身分，就主張一律免稅。 依都市計畫法第四十八條，依該法指定的公共設施保留地供公用事業設施之用者，由各該事業機構依法予以徵收或購買；其餘由該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所，以徵收、區段徵收、市地重劃三種方式取得。申論應使用法定名稱，不能只寫「由政府取得」或「一律徵收」。此外，都市計畫法另設有容積移轉、與公有非公用土地辦理交換等配套機制，可作為補充說明。 常考陷阱 把數量記成十區十八地：本單元應記十一種使用分區、十九種使用地，海域區與海域用地均須列入。 把都市計畫分區混入非都市土地：住宅區、商業區、住商混合區不是本制度所列的使用分區；一般農業區才是。 把編定依據寫成開發計畫、產業發展計畫或管制計畫：製定分區圖與編定使用地的依據，是非都市土地分區使用計畫。 甲、乙種定義互換：甲種是山坡地範圍外農業區內建築使用；乙種是鄉村區內建築使用。選項寫「甲種供鄉村區」或「乙種供山坡地範圍外之農業區」都是錯的。 只看到農業區就選甲種：還要判斷山坡地範圍；山坡地範圍之農業區內建築使用屬丙種。 把生態保護寫成國土保安：「生態保護用地係供國土保安使用」是錯誤寫法，應依各自法定使用性質判斷。 逕為變更事由張冠李戴：「促進區域土地權利調整」「實施中央重大建設事業」「區域建設推行委員會之建議」都不是逕為變更的法定事由；唯一正確的是「為加強資源保育須檢討變更使用分區」。 混淆核備與核定：一般分區圖及編定後實施管制為核備；為加強資源保育逕為分區變更為核定。 公共設施保留地一律免稅或一律千分之六：須分別判斷自用住宅、一般建築使用，以及未使用且與使用中土地隔離的情形。 公用事業用保留地只寫徵收：供公用事業設施之用者，由事業機構徵收或購買。 記憶口訣 「十一區、十九地；先分區、再編地。」 「甲農坡外、乙鄉村；丙森坡風加坡農；丁供工廠。」「丙森坡風」指森林區、山坡地保育區、風景區，「坡農」指山坡地範圍之農業區。 「管制核備，逕變核定；逕變只為保育。」 「保留建用六，自宅合規二；未用又隔離，免稅才成立。公用徵或買，其餘徵、區、重。」稅率單位均為千分比；「徵、區、重」即徵收、區段徵收、市地重劃。