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學習重點 熟記使用分區變更門檻：社區「五十戶或一公頃」、工業使用「十公頃」、遊憩設施「五公頃」、學校「十公頃」，高爾夫球場則不以面積為門檻。 把開發用途和變更後的分區一起記：社區對應鄉村區，工業使用對應工業區，遊憩設施、學校、高爾夫球場都對應特定專用區。 分清楚兩種規定：「達一定規模應變更使用分區」和「申請開發的最低面積限制」目的不同，不能混用。 山坡地範圍內的興辦事業計畫，最低開發面積原則上是十公頃；法規所定的特殊情形，才可以例外。 核心觀念 一、先看題目考哪一種規定：變更門檻與最低開發面積不同 依《非都市土地使用管制規則》第11條，非都市土地申請開發達一定規模時，應辦理土地使用分區變更。這條規定處理的問題是：開發達到什麼規模，應變更為哪一種使用分區？ 最低開發面積限制處理的問題則是：申請人的興辦事業計畫，面積至少要有多大？所以「遊憩設施五公頃」和「山坡地最低開發十公頃」是兩回事，不能互相替換。作答前先確認題幹問的是分區變更，還是最低開發規模。 另外要注意，沒有達到分區變更門檻，不等於當然可以開發。案件仍要符合土地使用管制、興辦事業計畫及其他相關法令的要求。 二、社區開發：五十戶或一公頃，變更為鄉村區 申請開發社區之計畫，達五十戶或土地面積在一公頃以上，應辦理土地使用分區變更為鄉村區。 關鍵在連接詞「或」。戶數和土地面積是兩個各自獨立的標準，符合其中一個就達到門檻，不需要兩者都符合。 戶數達五十戶，即使土地面積不到一公頃，仍達變更門檻。 土地面積達一公頃，即使戶數不到五十戶，仍達變更門檻。 「達」和「以上」都包含本數，剛好五十戶或剛好一公頃，也適用這項規定。 社區標準不可記成一百戶，面積門檻也不可記成二公頃、三公頃或五公頃。 三、各類用途的分區變更標準 申請開發用途應辦理分區變更的條件應變更為 社區五十戶或土地面積一公頃以上鄉村區 工業使用土地面積十公頃以上工業區 遊憩設施土地面積五公頃以上特定專用區 學校土地面積十公頃以上特定專用區 高爾夫球場申請開發即屬之，條文未規定面積門檻特定專用區 工業使用十公頃，要和「變更為工業區」一起記。選項如果把一般工業使用的門檻寫成一、二或五公頃，就和規則所列的標準不符。 遊憩設施五公頃，要和「變更為特定專用區」一起記。不要因為遊憩設施是給遊客使用，就自己推論應變更為其他分區。 學校和遊憩設施都對應特定專用區，但面積門檻不同：學校十公頃，遊憩設施五公頃。變更後的分區相同，不代表門檻也相同。選項寫「學校達五公頃以上應變更為特定專用區」，就是把遊憩設施的數字套到學校上。 四、高爾夫球場：不要自行加上五公頃門檻 高爾夫球場要和一般遊憩設施分開看。規則把申請開發高爾夫球場單獨列為應變更為特定專用區的情形，條文沒有附加面積門檻，所以不能把遊憩設施的五公頃搬過來用。 選項寫成「高爾夫球場達五公頃以上，應變更為特定專用區」是錯的。錯誤之處在於它替高爾夫球場加上了法條沒有的五公頃門檻。記憶時直接配對「高爾夫球場—特定專用區」即可。 這不表示高爾夫球場沒有其他開發限制。這裡只是在判斷分區變更規定的適用條件。 五、山坡地：最低開發面積原則為十公頃 非都市土地申請開發案件，申請人擬具的興辦事業計畫，土地位屬山坡地範圍內者，除法規所定特殊情形外，最低開發面積規模為十公頃。 判斷步驟如下： 確認是不是非都市土地申請開發案件。 確認計畫土地是不是位於山坡地範圍內。 確認有沒有法規明定的例外。 題幹已經寫明「除有法規所定之特殊情形者外」時，直接適用十公頃原則。 例外必須有法規依據。不能只因申請人認為基地較小、開發強度較低，或事業有特殊需要，就認定不受最低面積限制。反過來說，法規既然設有例外，也不能把十公頃講成任何案件都不得突破的絕對標準。 常考陷阱 社區數字被放大：選項寫成一百戶，或二、三、五公頃，都是錯的。正確是「五十戶或一公頃」。 把「或」改成「且」：五十戶和一公頃只要符合一個即可。要求兩者同時達標，就縮小了法規的適用範圍。 把本數排除：「一公頃以上」「五公頃以上」「十公頃以上」都包含剛好達到該面積的情形，不是必須超過。 數字對、用途錯：五公頃是遊憩設施的門檻。選項把它寫成學校或高爾夫球場的門檻，就是錯誤選項。 高爾夫球場加上面積：高爾夫球場只要申請開發，就應變更為特定專用區。凡是附加「達五公頃以上」的寫法，都是錯的。 分區名稱配錯：社區對應鄉村區，工業使用對應工業區，遊憩設施、學校、高爾夫球場對應特定專用區。 兩種十公頃搞混：工業使用、學校的十公頃是分區變更門檻；山坡地的十公頃是最低開發面積原則，兩者法律意義不同。 山坡地數字錯置：山坡地最低開發面積選項常出現五、十五、二十公頃作為干擾，正確原則是十公頃。 忽略山坡地例外：「原則十公頃」是對的；「不論任何情形，一律至少十公頃」就忽略了法規所定的特殊情形。 記憶口訣 「社五十一、工十、遊五、學十，高球不論面積特專區。」社區五十戶或一公頃（鄉村區），工業十公頃（工業區），遊憩五公頃、學校十公頃（特定專用區），高爾夫球場不看面積，一律變更為特定專用區。 「山坡最低十，例外依法識。」看到山坡地最低開發面積，先想到十公頃原則，再確認有沒有法定例外。