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學習重點 掌握預告登記的目的：保全將來實現土地權利變動的請求權，並非立即取得所有權或其他物權；其性質為保全登記、暫時登記，屬限制登記的一種，免納登記費。 判斷排除效力，須同時具備「預告登記未塗銷」「登記名義人所為處分」「妨礙所登記請求權」三要件，且無效僅具相對性，不是絕對無效。 熟記土地法第79條之1明定的三項例外：因徵收、法院判決、強制執行所為的新登記，預告登記無排除效力；繼承、重劃、都市更新、買賣、贈與、交換、信託都不在其中。 區分預告登記與禁止處分登記的目的、發動方式、限制範圍及效力，兼顧選擇題判斷與申論題比較。 核心觀念 一、預告登記的意義與保全性質 依土地法第79條之1，為保全下列請求權，得由請求權人檢附登記名義人的同意書，向登記機關申請預告登記： 關於土地權利移轉或使其消滅的請求權。 土地權利內容或次序變更的請求權。 附條件或期限的請求權。 預告登記是以保全請求權為目的的登記，學理上稱為保全登記、暫時登記。它本身不直接發生物權變動，而是先在登記簿上公示「此權利將來可能變動」，屬於限制登記的一種，依土地法規定免納登記費。 例如甲與乙訂立 A 屋買賣契約，尚未完成移轉登記，乙取得的是請求甲移轉所有權的債權。乙即使完成預告登記，也不因此立即取得 A 屋所有權；預告登記的作用是確保乙日後能實現該請求權。此制度同樣適用於建築改良物，不能因標的是房屋就否認其適用。 二、預告登記對處分的排除效力 土地法第79條之1規定：預告登記未塗銷前，登記名義人就其土地所為的處分，對於所登記的請求權有妨礙者，無效。判斷時依下列順序檢查： 時間：預告登記仍存在，尚未塗銷。 行為：是登記名義人就該土地權利所為的處分（如買賣、贈與、交換、信託、設定負擔）。 影響：該處分妨礙預告登記所保全的請求權。 這項無效具有相對性：只是對預告登記請求權人不生效力，是為保護該請求權而設，不能說成登記名義人喪失一切處分權，或其後的處分「絕對無效」。 也不能建立「有預告登記，所有後續登記都須經請求權人同意」的通則。例如預告登記保全的是所有權移轉請求權，嗣後就 A 屋申辦抵押權次序變更登記，並不當然妨礙該移轉請求權，不能一概要求檢附預告登記請求權人的同意書，仍應回到「是否妨礙所保全請求權」判斷。 三、無排除效力的三項法定例外 土地法第79條之1明定：預告登記，對於因徵收、法院判決或強制執行而為的新登記，無排除之效力。這三類新登記都是基於公權力或司法程序而生，並非登記名義人任意處分，故即使預告登記尚未塗銷，也無法阻擋。 新登記的原因預告登記有無排除效力 徵收無（明文例外） 法院判決無（明文例外） 強制執行（如法院拍賣）無（明文例外） 買賣、贈與、交換、信託等任意處分有：不屬例外，妨礙所保全請求權時無效 繼承、市地重劃、都市更新不屬本條明列例外，不能當作「無排除效力」的答案 繼承要特別注意：繼承並非本條列舉事由，不能自行添加為第四項例外。繼承人是概括承受被繼承人的權利義務，預告登記所保全的請求權仍可向繼承人主張。重劃、都市更新雖與公共利益相關，也不能自行比附為徵收。 另外，「無排除效力」只是說預告登記不能阻止該新登記，不等於原請求權當然消滅；請求權人與原登記名義人間的法律關係，仍依其債之關係處理。 四、與禁止處分登記的比較 禁止處分登記，是法院或行政機關依法囑託登記機關，將限制登記名義人處分其土地權利的事項登載於登記簿，例如查封、假扣押、假處分、破產登記，以及行政機關依法所為的禁止處分。其目的在於確保債權執行、保全程序或公法上目的的實現。 比較項目預告登記禁止處分登記 主要目的保全私人間特定土地權利變動請求權確保司法執行、保全程序或公法目的 發動方式請求權人申請（任意性）法院或行政機關囑託（強制性） 是否須名義人同意須檢附登記名義人同意書不以其同意為必要 限制範圍僅限妨礙所登記請求權的處分依囑託內容，原則上限制該權利的處分 效力相對無效；對徵收、法院判決、強制執行所為新登記無排除效力未塗銷前，原則上停止與該權利有關的新登記，法令另有規定者除外 塗銷原則上須原預告登記請求權人同意，或依法院判決由原囑託機關囑託塗銷 申論作答架構：先分別下定義（含法源與性質），再依目的、發動方式、是否須同意、限制範圍、效力、塗銷方式逐項比較，最後總結：兩者同屬限制登記、均有保全作用，但預告登記保護私權請求權、效力相對；禁止處分登記源於公權力、限制較廣，不能認為效力相同。 常考陷阱 「預告登記須繳納登記費」：錯。其為保全登記、暫時登記，免納登記費。 「完成預告登記即取得所有權」：錯。只是保全請求權，所有權仍須另辦移轉登記。 「預告登記後，名義人將房屋移轉他人，該處分絕對無效」：錯。是對請求權人相對無效，且以妨礙請求權為要件。 「嗣後辦理任何登記（如抵押權次序變更）都須檢附請求權人同意書」：錯。仍須視是否妨礙所保全請求權。 「對繼承、強制執行、徵收、法院判決的新登記無排除效力」：錯在多了「繼承」。明文例外只有徵收、法院判決、強制執行三項。 題目問「無排除效力」者：在選項中找徵收、法院判決或強制執行；重劃、市地重劃、都市更新、繼承、贈與、信託都是干擾選項。 題目問「具排除效力」者：找任意處分，如交換、贈與、買賣；徵收、法院判決、強制執行都是錯誤選項。 「預告登記可以阻止法院拍賣移轉」：錯。強制執行所為新登記不受排除。 「預告登記與禁止處分登記都須所有權人同意」：錯。前者須附登記名義人同意書；後者依機關囑託辦理。 記憶口訣 「預告保請求，妨礙才無效；徵、判、執，三項擋不了。」 「徵」是徵收，「判」是法院判決，「執」是強制執行，都是公權力介入；凡是名義人自己做的買賣、贈與、交換、信託，都會被擋。繼承、重劃、都更不在三項之內，看到別多加。