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學習重點 不動產租賃期限逾一年者，應以字據訂立；未以字據訂立，法律效果是視為不定期限之租賃，不是無效、效力未定或得撤銷。 租賃是諾成契約，雙方意思表示一致即成立，押金或交付租賃物都不是租賃的成立或生效要件。 租賃期限不得逾二十年，逾二十年者縮短為二十年；租用基地建築房屋不受此限。 租期屆滿後，承租人仍為使用收益，出租人不即表示反對，視為以不定期限繼續契約（默示更新）。 分清房屋一部轉租、承租人地位移轉、一物數租，以及房屋燒毀時「誰是所有人、誰能主張侵權」。 核心觀念 一、租賃的成立與租金 依民法第421條，租賃是當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金的契約。租金得以金錢或租賃物之孳息充之，不限於現金。 租賃原則上為諾成契約，當事人就租賃物與租金達成合意，契約即成立並生效，不必等到交付房屋或押金。押金是另外的擔保約定，未交押金不影響租賃契約本身的成立與效力。 二、不動產租賃的字據要求（第422條） 民法第422條規定：「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之。未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。」適用對象是不動產，土地、房屋都包括在內。 情形法律效果 租期一年以下（含恰好一年）不屬「逾一年」，本條不要求字據 租期逾一年，已訂立字據依約定期限成立定期租賃（仍受二十年上限） 租期逾一年，未訂立字據租賃仍然有效，但視為不定期限之租賃 所以約定二年、三年、五年的房屋或土地租賃，如果沒有書面，結論一律是「視為不定期租賃」：不是無效、不是效力未定、出租人也不能因此撤銷，同時也不能主張原約定的年限仍然有效。法律調整的是期限，不是否定契約。 題目若問「應以何種方式為之，否則視為不定期限之租賃」，答案是訂立字據；口頭、證人在場都不符合，也不是「法律未有規定」。 三、租期上限（第449條） 依民法第449條，租賃契約之期限不得逾二十年；逾二十年者，縮短為二十年，並非整份契約無效。期限屆滿後，當事人得更新之。 例外：租用基地建築房屋者，不適用二十年上限。要區分「承租現成房屋」與「承租土地蓋房屋」，只有後者才是基地租賃的例外。 此外，依民法第422條之1，租用基地建築房屋者，承租人於契約成立後，得請求出租人為地上權之登記。這是請求登記的權利，不是契約成立就自動取得地上權。 四、默示更新（第451條） 依民法第451條，租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。要件： 原定租賃期限已屆滿。 承租人仍繼續使用收益租賃物。 出租人不即表示反對。 典型事實是：租期屆滿後承租人繼續住、繼續繳租，出租人也照收租金、未表示反對。此時雙方都可以主張租賃已默示更新，法律關係為不定期租賃。 更新後不是使用借貸（有支付租金），也不是消費借貸，更不是以原租期重新起算的定期租賃。原本是一年或三年，更新後都成為不定期。 五、房屋轉租與承租人地位移轉 依民法第443條，承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人；但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。因此未特別約定時，承租人可以把其中一間房間分租給第三人，但不能因此推論可以把整棟房屋自由轉租。 轉租是承租人另與次承租人成立新租約，原租賃關係繼續存在。至於把「承租人的契約地位」整個讓與第三人，涉及權利義務一併移轉，須經出租人同意，承租人不能單方以債權讓與的方式完成。 六、一物數租與房屋燒毀的請求對象 出租人就同一房屋先後與不同人約定出租，租賃只是債權關係，先談妥的人沒有優先締約權，不能主張後租約對其無效；後承租人已受交付時，先承租人只能向出租人主張債務不履行責任。先承租人也不是後租約的當事人，不能以後租約欠缺書面為由主張其無效，何況欠缺書面本來就不會使租約無效。 經出租人同意轉租後，依民法第444條，原租賃關係仍繼續；因次承租人應負責之事由所生之損害，承租人對出租人負賠償責任。另民法第434條規定，租賃物因承租人之重大過失致失火而毀損滅失者，承租人對出租人負損害賠償責任，這是承租人對出租人的契約責任規定。 次承租人失火燒毀房屋時，次承租人與出租人之間沒有契約，但房屋所有權受到侵害，出租人以所有人身分可以向次承租人主張侵權行為責任。相反地，轉租人（原承租人）不是房屋所有人，不能以所有權受侵害為由對次承租人主張侵權行為。 常考陷阱 「租期逾一年未寫書面，租約無效」：錯。正確效果是視為不定期租賃；「效力未定」「出租人得撤銷」也都錯。 「未訂書面，仍依約定五年有效」：錯。未訂字據不能維持原約定期限，而是不定期租賃。 「未以字據訂立之不動產租賃契約，無效」：考「何者錯誤」時，這就是要選的錯誤敘述。 「一年以上都須字據」：法條是「逾一年」，恰好一年不在此限。 「交付押金後租約始成立／始生效」：錯。租賃是諾成契約，押金不是要件。 「一般租賃期限上限十年、十五年或二十五年」：正確是二十年；超過縮短為二十年，不是無效。 「租期屆滿後繼續繳租收租，雙方均不得主張默示更新」：錯。符合第451條要件，視為不定期繼續契約。 「默示更新後為定期租賃或使用借貸」：錯。是不定期租賃。 「未特別約定，承租人得將承租人地位讓與他人」：錯。須出租人同意；可以的只是房屋一部轉租。 「先談妥的人有優先締約權，後租約對其無效」：錯。租賃是債權，只能向出租人主張債務不履行。 「轉租人可向次承租人主張侵權行為」：錯。轉租人不是所有人；能主張侵權的是身為所有人的出租人。 「租用基地建屋，須地上權登記後契約才成立」：錯。是契約成立後，承租人得請求出租人為地上權登記。 記憶口訣 「逾一無據變不定，二十封頂基地除；到期續用不即反，默示更新仍不定。」 「押金不付約照成，房間可分地位不能讓；先租無權搶後租，房燒所有人告侵權。」