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學習重點 掌握民法第759條之1的兩層效力：登記權利的推定力（第1項）與保護善意第三人的公信力（第2項）。 理解通謀虛偽意思表示原則上無效，但不得以其無效對抗善意第三人；善意第三人仍須完成物權變動登記，才可取得不動產所有權。 善意第三人取得所有權後再轉讓，後手是從真正所有權人處取得，所有權歸最後完成登記的後手。 區分通謀虛偽登記與借名登記：前者涉及登記不實與善意取得；後者依實務見解，出名人對外處分屬有權處分。 能依序說明無權處分的意義、效力，以及借名登記中內部約定與對外處分效力的差別。 核心觀念 一、不動產登記的推定力與公信力 民法第759條之1第1項規定：「不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。」這是登記的推定力：登記所呈現的權利狀態，原則上推定為真實，但可以提出反證推翻。例如登記名義人雖被登記為所有人，實際上仍可能因移轉行為無效而未取得所有權。 同條第2項規定：「因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。」這是登記的公信力：為維護交易安全，符合要件的善意第三人，可以受到登記外觀的保護。 概念判斷重點 公示力透過登記，使外界得以知悉不動產物權的狀態。 推定力推定登記權利人適法享有登記的權利，但容許反證推翻。 公信力即使原登記不實，信賴登記且完成物權變動登記的善意第三人仍可取得物權。 對抗力涉及權利或法律關係能否向第三人主張，不能與登記公信力混為一談。 土地法第43條規定：「依本法所為之登記，有絕對效力。」考試上係指登記的公信力。所謂絕對效力，不能解讀為登記內容永遠正確，或真正權利人絕不能請求塗銷不實登記；其重點在於保護信賴登記而交易的第三人。 二、善意信賴登記取得不動產的要件 存在不實的登記外觀：登記所呈現的物權狀態與真實權利狀態不一致。 受讓人為善意第三人：受讓人並非造成該不實登記的當事人，且不知登記不實，因信賴登記而交易。 依法律行為發生物權變動：例如基於買賣而為所有權移轉；繼承、徵收等非依法律行為的取得，不在本條保護範圍。 已完成物權變動登記：僅簽約、付款或交付使用，尚不足以依本條取得不動產所有權。 公信力所補足的是原登記物權不實所造成的欠缺，不能概括治癒受讓人自己交易中的其他無效原因。因此，作答時應寫出「善意信賴登記、依法律行為、完成物權變動登記」，不能只以「善意」二字帶過。 三、通謀虛偽意思表示與後續轉讓 民法第87條第1項規定：「表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。但不得以其無效對抗善意第三人。」例如債務人為躲避債權人強制執行，與他人虛偽買賣並移轉登記，雙方的買賣及所有權移轉行為都屬通謀虛偽而無效；縱然完成登記，受讓的登記名義人仍只是登記名義人，並非真正所有權人，原所有人仍為所有權人。 但該登記名義人再將不動產出賣給不知情的第三人，第三人因信賴登記而交易，並完成所有權移轉登記，即受民法第87條第1項但書及第759條之1第2項保護而取得所有權。此時取得所有權的原因，是善意第三人信賴登記受法律保護，而非虛偽受讓人原本就是所有權人。原所有人因此喪失所有權，只能轉向虛偽受讓人請求損害賠償或返還不當得利。 善意第三人一旦有效取得所有權，再將不動產出賣並移轉登記給後手，後手即從真正所有權人處取得所有權，所有權歸屬於最後完成移轉登記的後手。此時不必再靠公信力補足前手的處分權；後手即使知道更早之前曾有虛偽登記，也不影響其取得。 四、無權處分的意義與效力 無權處分，是指無處分權人，以自己名義就他人權利標的物所為的處分行為。例如並非所有權人，也未獲授權，卻將他人的所有權移轉給第三人。 民法第118條第1項規定，無權利人就權利標的物所為之處分，經有權利人之承認始生效力。因此，無權處分屬效力未定： 有權利人承認：處分溯及生效。 有權利人拒絕承認：處分確定不生效力。 無權利人處分後取得其權利：處分自始有效，但原權利人或第三人已取得之利益，不因此而受影響（同條第2項）。 另須檢查受讓人是否因信賴登記（不動產）等善意取得制度而受保護。 尤其應區分負擔行為與處分行為：買賣契約使出賣人負移轉所有權的義務，屬負擔行為，不以有處分權為要件；實際移轉所有權則屬處分行為。出賣他人之物，買賣契約仍為有效，不能只因出賣人欠缺處分權，就認定買賣契約當然無效。 五、借名登記與出名人的處分效力 借名登記，是當事人約定一方將自己的財產以他方名義登記，仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記的契約。借用名義者稱借名人，同意以自己名義登記者稱出名人。實務認為借名登記契約若不違反強制、禁止規定或公序良俗，應承認其效力，並類推適用委任的相關規定。 依實務見解（最高法院民事庭會議決議），不動產借名登記契約屬借名人與出名人間的債權契約，其效力僅存在於雙方內部。出名人既登記為所有權人，其將不動產處分移轉登記予第三人，應屬有權處分，不以第三人善意為必要。 因此，縱使雙方約定「出名人不得處分」，出名人違約出售並移轉登記，仍不能僅憑此內部約定，認定對外移轉屬無權處分。借名人應依內部契約關係，向出名人主張債務不履行損害賠償等權利。至於借名人交付出名人無償使用，僅屬內部使用安排，不代表贈與所有權。 申論時可依序作答：先說明無權處分的意義及第118條效力未定的規範；再說明借名登記的性質為內部債權契約，不限制出名人對外的處分權；最後得出：出名人屬有權處分，受讓人因有效的移轉行為及登記取得所有權，借名人僅能向出名人請求賠償。即使題目交代受讓人不知情，也應先完成有權處分的定性；可補充說明縱採無權處分見解，受讓人亦得依第759條之1第2項信賴登記取得，結論相同。 常考陷阱 「有登記就一定是真正所有權人」：錯。推定可以被反證推翻；通謀虛偽移轉不因完成登記就當然有效。 「虛偽受讓人不只是登記名義人，也是真正所有權人，所以後手取得」：錯。結論雖是後手取得，但理由錯誤；虛偽受讓人僅為登記名義人，後手取得是因信賴登記受保護。 「虛偽受讓人只是登記名義人，所以善意第三人無法取得」：錯。善意信賴登記並完成移轉登記者，仍取得所有權。 「土地法所稱絕對效力就是推定力或公示力」：錯。此處考的是公信力，重點是善意第三人的交易保護。 「受讓人不知道內情，簽完買賣就取得所有權」：錯。依法律行為取得不動產所有權，仍須完成移轉登記。 「善意取得後再轉讓，所有權仍回歸原所有人或停在善意第三人」：錯。善意第三人已是真正所有權人，再轉讓並登記後，所有權屬最後的後手，且後手是否知悉最初瑕疵不影響。 「無權處分就是無效」：錯。無權處分為效力未定，經承認溯及生效；出賣他人之物的買賣契約本身仍有效。 「借名登記約定不得出售，出名人出售就是無權處分」：錯。依實務見解，內部約定只拘束雙方，出名人對外處分屬有權處分，借名人僅能向出名人請求賠償。 「無償交給出名人使用，就代表借名人贈與所有權」：錯。容許使用不等於贈與，應依當事人的約定判斷。 記憶口訣 「推定可反證，公信護交易；善意加登記，取得有依據。」 「虛偽先判無效，善意登記保住；一手取得，後手跟著走。」 「無權效力未定，借名先分內外；名義人對外有權，違約只賠不追。」