共有物之管理與分管契約

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建立於 2026年10月28日

學習重點 掌握共有物管理的多數決門檻：「共有人過半數，且應有部分合計過半數」，或「應有部分合計逾三分之二」時不計人數。 分管契約屬管理事項，不以全體共有人同意為必要；不能協議時，也不能訴請法院裁判訂定分管方式。 分管或管理因情事變更難以繼續時，任何共有人均得聲請法院以裁定變更。 不動產分管契約須經登記，才對應有部分受讓人發生效力；受讓人「知悉」不足以使其受拘束。默示分管須有可推知合意的事實，單純沉默不等於同意。 區別處分應有部分、處分共有物、管理、保存行為、對第三人請求返還，以及分割的各自規則。 核心觀念 一、共有物管理：原則採多數決（民法第820條） 共有物之管理，除契約另有約定外，應經共有人過半數，且其應有部分合計過半數同意。但同意者的應有部分合計逾三分之二時，不計算人數。 兩項門檻都要求「超過」：「過半數」不含剛好一半，「逾三分之二」不含剛好三分之二。因此，兩人持分分別為三分之一、三分之二時，持分三分之二者單獨一人，人數未過半，持分也未逾三分之二，不能單獨決定管理事項。 管理包括共有物的利用與改良。例如三人各出資三分之一合買汽車，其中一人想更換較佳的音響，屬改良性質的管理行為。提議者只要再取得另一人同意，即為二人（人數過半）、持分三分之二（持分過半），符合多數決。此時不必全體同意，也不能自行決定。 多數決的救濟與責任： 管理決定顯失公平時，不同意的共有人得聲請法院以裁定變更。 管理因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人的聲請，以裁定變更。分管契約訂定後因情事變更難以繼續者，同樣可以循此途徑處理。 簡易修繕及其他保存行為，各共有人得單獨為之。 二、分管契約：分配使用，不是分割所有權 分管契約是共有人約定由特定共有人使用、收益共有物特定部分的契約，性質上為債權契約。分管後，該物仍屬全體共有，各共有人並未取得分管區域的單獨所有權。 成立：分管屬共有物管理事項，依第820條多數決即可訂定，不以全體同意為必要。例如三人各持分三分之一，即使其中一人反對，其餘二人同意即可訂立分管契約。要注意門檻是人數「過半數」，不是「半數以上」。 不能協議：法律沒有規定共有人可以訴請法院裁判訂定分管方式。這一點與「分割方法不能協議時，得請求法院裁判分割」不同，不可混淆。 使用收益：共有人就其分管的特定部分，得自行使用、收益，也可以出租給第三人，毋庸再得其他共有人同意。 終止：分管契約即使訂有期限，共有人全體仍可在期限屆滿前合意終止。 變更：因情事變更難以繼續時，任何共有人均得聲請法院以裁定變更。 三、默示分管：須有可推知合意的行為 分管契約不以書面或明示為必要，也可以默示成立。但必須從共有人間的舉動及其他情事，足以間接推知彼此對分管使用已有意思表示合致。例如各共有人長期各自劃定範圍占有使用，彼此明知並相互容忍、互不干涉。 單純沉默，或者長年未提出異議，原則上不構成默示的意思表示。不能僅憑一人長期獨占使用、其他人未抗議，就推論其他共有人都同意分管。主張自己有權占用的共有人，應就分管契約存在負舉證責任。占用期間長短也不是分管契約成立的法定要件。 四、對應有部分受讓人的效力（民法第826條之1） 共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割的約定，或者依第820條第1項所為的管理決定，對應有部分受讓人或取得物權者的效力如下： 共有物種類對受讓人的效力 不動產經登記後，對受讓人或取得物權者具有效力。未登記者，不因受讓人知悉而當然受拘束。 動產以受讓人或取得物權者於受讓或取得時知悉其情事或可得而知者為限，亦具有效力。 未登記的不動產分管契約，在原共有人間仍然有效；登記影響的是對受讓人等第三人的效力。修法前實務曾採「受讓人知悉或可得而知者受拘束」的見解，現行法對不動產改以登記為準，作答時不要把動產的規則套用到不動產。 五、共有制度的綜合比較 行為判斷規則 處分自己的應有部分（出賣、贈與、移轉）各共有人得自由處分，毋須其他共有人同意。共有土地或建物出賣應有部分時，他共有人依土地法有優先承購權，但這是優先承購權，不是同意權。 處分、變更共有物或設定負擔依民法第819條，應得共有人全體同意。共有土地或建物另有土地法第34條之1的多數決特別規定，但該條列舉處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，不包括設定抵押權。以共有土地設定抵押權，仍須全體同意。 管理（利用、改良、分管）除契約另有約定外，依第820條多數決。 簡易修繕及其他保存行為各共有人得單獨為之。 對第三人請求返還共有物依第821條，各共有人得單獨就共有物全部請求返還，毋須他共有人同意，但應請求返還予共有人全體。 六、共有物分割 原則：各共有人得隨時請求分割。但因物的使用目的不能分割，或契約訂有不分割期限者，不在此限。 不分割期限：不得逾五年，逾五年者縮短為五年。共有不動產的契約訂有管理約定時，不得逾三十年，逾三十年者縮短為三十年。 重大事由例外：即使在不分割期限內，有重大事由時仍得隨時請求分割。因此「期限內不論發生任何事由均不得分割」是錯誤的。 永久禁止分割的約定違反上述期限限制，不會因為登記而有效。 裁判分割：分割方法不能協議決定時，得請求法院裁判分割。法院原則上以原物分配；原物分配顯有困難時，才採變賣分配價金等方式。所以「法院須優先考慮原物分配」是正確的。 七、申論：屋頂平台遭共有人長期占用 屬性：屋頂平台屬全體區分所有權人共有。個別住戶未經合法分管或約定，不得排他占用特定部分。 默示分管是否成立：本案只有一人增建占用二十多年，其他共有人僅未提出異議，屬單純沉默。依上述見解，尚不足以推知全體共有人間已有分管合意，默示分管契約不成立。占用逾二十年也不構成分管的要件。 縱使分管成立，能否拘束買受人：屋頂平台為不動產，買受人於現行第826條之1施行後才受讓應有部分。分管約定未經登記，對受讓人不生效力；買受人是否知悉增建存在，並不影響結論。 結論：占用人的抗辯無理由。買受人作為共有人，得依第821條及第767條，請求除去妨害（拆除增建物），並將占用部分返還予全體共有人，不是返還給自己。 常考陷阱 「人數半數以上及持分過半即可訂定分管」：錯在「半數以上」，正確是人數「過半數」。 「分管契約須全體共有人同意才能成立」：錯。分管屬管理事項，依多數決即可；一人反對不影響成立。 「不能協議分管時，得訴請法院裁判定分管方式」：錯。裁判方式是分割的規定，不適用於分管。 「分管因情事變更難以繼續，只能全體協議變更」：錯。任何共有人均得聲請法院以裁定變更。 「不動產分管契約，受讓人知悉即受拘束」：錯。不動產以登記為準，「知悉或可得而知」是動產的規則。 「出租自己分管部分須他共有人同意」：錯。在分管範圍內可以自行出租。 「出賣或贈與應有部分須他共有人同意」：錯。應有部分可以自由處分；優先承購權不等於同意權。 「共有土地設定抵押權，只要過半數同意即可」：錯。土地法多數決不包括抵押權，仍須全體同意。 「更換汽車音響等改良行為可以自行決定，或須全體同意」：兩者都錯。三人各三分之一時，再得一人同意即可。 「不分割期限內不論任何事由均不得分割」：錯。有重大事由仍得隨時請求分割。 「永久禁止分割約定經登記即有效」：錯。不分割約定有法定期限上限。 「請求無權占有人返還須全體同意」：錯。各共有人得單獨請求，但應返還予全體共有人。 「長期占用、他人未反對，即成立默示分管」：錯。單純沉默不構成默示合意。 記憶口訣 管理雙過半，持分逾二三；保存可單做，返還為全體。 「二三」指三分之二，必須超過。 分管不必全體，法院不代訂；情變任一人，聲請法院改。 不動產看登記，動產看知情；沉默不算數，抵押須全體。