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學習重點 出租人不只要交付租賃物，還須在租賃期間持續保持它合於約定的使用、收益狀態。 修繕原則上由出租人負擔，但契約或習慣可以改由承租人負擔。承租人要自行修繕、請求償還、扣租或終止，都須先定相當期限催告。 區分稅捐、動物飼養費、修繕費與有益費用，掌握各自由誰負擔，以及償還的要件。 居住處所危及安全健康、租賃物一部滅失、第三人主張權利，各有不同的終止或減租要件。 連結租賃的其他常考規定：出租他人之物、買賣不破租賃、失火責任、不動產租賃形式、租金時效與出租人留置權。 核心觀念 一、交付與保持義務：從交付時延續到租賃期間 依民法第423條，出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。判斷出租人是否履行義務，不能只看交付當下，還要看整個租賃期間能否持續依約使用、收益。 租賃雖然是有償契約，但民法對租賃物的使用、收益障礙另有專門規定。因此不能以準用買賣物之瑕疵擔保為理由，主張出租人只須擔保交付時無瑕疵。 二、危及安全或健康：知情承租也能終止 依第424條，租賃物為房屋或其他供居住之處所，如有瑕疵危及承租人或其同居人的安全或健康，承租人得終止契約。即使承租人在訂約時已明知該瑕疵，或已拋棄終止契約的權利，仍得終止。 例如承租人明知房屋是輻射屋仍然承租，事後仍得以其危及健康為由終止契約。這是保護生命健康的特別規定，與一般修繕問題不同，不以先向出租人催告修繕為前提。 三、修繕義務與承租人的處理程序 依第429條，租賃物的修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。因此雙方可以約定由承租人負責修繕。出租人為保存租賃物所為的必要行為，承租人不得拒絕。 依第430條，租賃關係存續中，租賃物有修繕必要且應由出租人負擔時，承租人應先定相當期限，催告出租人修繕。出租人於期限內不修繕，承租人才得選擇下列方式： 終止租賃契約。 自行修繕，再請求出租人償還費用，或於租金中扣除。 例如水管漏水需要修繕，不能因為出租人表示不願修繕，就跳過定期催告，直接終止契約；也不能未經催告就直接自行修繕，再向出租人請求費用。 四、費用負擔：稅捐、飼養費、修繕與有益費用 項目負擔人說明 租賃物應納之一切稅捐出租人第427條。例如房屋稅由出租人負擔。 租賃物為動物時的飼養費承租人第428條。飼料費屬於飼養費，不是出租人的義務。 租賃物之修繕原則為出租人第429條。契約另有訂定或另有習慣者，從其約定或習慣。 承租人支出的有益費用出租人償還第431條。須符合要件，於租賃終止時償還，以現存增價額為限。 民法規定的出租人義務包括交付、保持、修繕與負擔稅捐。動物的飼養費由承租人負擔，不屬於出租人的義務，這是題目最常用來區辨的選項。 第431條的有益費用須同時具備三個要件： 承租人就租賃物支出有益費用。 該費用因而增加租賃物的價值。 出租人知其情事而不為反對之表示。 償還時點是租賃關係終止時，償還範圍以現存之增價額為限。例如改良工程花費十萬元，租賃終止時僅剩六萬元增價，最多只能請求六萬元。另外，承租人就租賃物增設的工作物，得取回，但應回復租賃物原狀。 五、一部滅失與第三人主張權利 依第435條，租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物一部滅失時，處理方式分兩層： 承租人得按滅失的部分，請求減少租金。 剩餘部分不能達租賃目的時，承租人得終止契約。 依第436條，第三人就租賃物主張權利，致承租人不能為約定之使用、收益時，準用第435條。換言之，應依受妨礙的範圍與程度，判斷減少租金或終止契約。 出租人不必是所有權人。租賃是債權契約，出租他人之物的租約，不因出租人無所有權而無效，也不因此得撤銷。不過，承租人與出租人之間的租約，原則上不能對抗真正的所有權人。所有權人起訴請求返還，致承租人不能為約定之使用時，承租人得依第436條準用第435條，向出租人終止契約。 六、承租人的保管與失火責任 承租人一般應以善良管理人之注意保管租賃物。但依第434條，租賃物因承租人失火而毀損、滅失者，承租人以有重大過失為限，才對出租人負損害賠償責任。 「未盡善良管理人之注意」屬於輕過失，尚未達到重大過失。因此，題目若只說承租人未盡善良管理人之注意而失火，承租人不負損害賠償責任。 七、相關租賃規定的連結判斷 不動產租賃形式：依第422條，不動產租賃契約期限逾一年者，應以字據訂立。未以字據訂立者，視為不定期限之租賃，並非契約無效。 買賣不破租賃：依第425條，出租人於租賃物交付後、承租人占有中，縱將所有權讓與第三人，租賃契約對受讓人仍繼續存在。所有權讓與的原因不限於買賣，贈與也一樣適用。未經公證的不動產租賃契約，只有在期限逾五年或未定期限時才不適用此規定。因此三年租約即使未經公證，仍可對抗受讓人。 房屋一部轉租：依第443條，租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租他人。 租金增減：依第442條，不動產因價值升降，當事人得聲請法院增減租金，但以未定期限的租賃為限。定有期限的租賃不適用。 出租人的擔保：依第445條，不動產出租人就租賃契約所生的債權，對於承租人置於該不動產的物，享有留置權，不是質權。禁止扣押之物除外。 租地建屋：依第422條之1，租用基地建築房屋者，承租人於契約成立後，得請求出租人為地上權之登記。 租金時效：依第126條，租金請求權因五年間不行使而消滅，不是兩年。 常考陷阱 「有修繕必要，承租人原則上可直接自行修繕再請款」：錯。須先定相當期限催告，出租人逾期不修繕，才能自行修繕再請求償還或扣租。 「出租人不願修繕，承租人得不經催告逕行終止」：錯。一般修繕問題仍須先催告。只有居住處所危及安全健康時，才能依第424條直接終止。 「修繕一律由出租人負擔，不能約定由承租人負責」：錯。契約另有訂定或另有習慣時，從其約定或習慣。 「出租人只須擔保交付時無瑕疵」：錯。第423條要求出租人在租賃存續中持續保持租賃物的狀態。 「明知是輻射屋仍承租，就不能終止」：錯。危及安全健康時，即使明知或已拋棄終止權，仍得終止。 「動物飼料費是出租人的義務」「飼養費雙方平均分攤」：錯。動物飼養費由承租人負擔。稅捐才是由出租人負擔，而且是「一切稅捐」。 「符合要件的有益費用由承租人自行負擔」：錯。有增值、出租人知情且不反對時，出租人應於終止時償還，以現存增價額為限。 「出租他人之物，租約無效或得撤銷」：錯。租約有效，只是不能對抗真正所有權人。承租人因此不能使用時，得向出租人終止契約。 「承租人可以用租約對抗真正所有權人」：錯。租約只拘束訂約雙方。 「承租人未盡善良管理人之注意致失火，應負賠償責任」：錯。失火時以重大過失為限才負責。 「逾一年的不動產租約未立字據就無效」：錯。效果是視為不定期限租賃。 「定期租賃也能請求法院增減租金」：錯。限於未定期限的不動產租賃。 「出租人有法定質權」「租金兩年時效」：錯。應為留置權、五年時效。 「未公證就不適用買賣不破租賃」「贈與給第三人時不適用」：錯。未公證只在租期逾五年或未定期限時才排除，而讓與原因包含贈與。 記憶口訣 「交付還要保持；修繕先催再處理；稅歸出租、養歸承租；有益終止看現值。」 「居住危害，明知仍可終止；一部滅失先減租，目的不達才終止；第三人主張，準用滅失。」 「失火重大才賠；字據不立變不定期；留置不是質，租金五年時。」