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學習重點 掌握專有部分、共有部分與基地的區別。專有部分可以由數人共有，與區分所有制度並不衝突。 熟記專有部分與其所屬共有部分、基地權利不得分離移轉或設定負擔；應有部分比例則可以另行約定。 比較「共有部分約定專用」與「專有部分供共同使用」的成立條件。 區分「規約」與「其他約定」對繼受人的拘束力：規約不問繼受人是否知情，一律拘束。 申論要能處理兩個問題：一是頂樓增建占用屋頂的使用權源（約定專用、默示分管），二是未登記違章建物的買賣效力。 核心觀念 一、專有部分與共有部分：先看構造及使用上的獨立性 依民法第799條，區分所有建築物是指數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物的共同部分共有的建築物。 專有部分是區分所有建築物在構造上及使用上可以獨立，且得單獨作為所有權標的的部分。共有部分是專有部分以外的其他部分，以及不屬於專有部分的附屬物。 法條所稱就專有部分有「單獨所有權」，意思是每一個專有部分都能成為獨立的所有權客體，不表示每一專有部分只能有一位所有人。例如夫妻共同購買同一戶，該戶仍是專有部分，所有權可以由二人共有。所以「專有部分可共有或單獨所有」是正確的敘述。 共有部分不能說成全體區分所有權人「公同共有」。民法以應有部分規範各人的權利比例，屬於分別共有的架構。基地也不能只因供整棟建物使用，就認定為全體公同共有。而且基地權利未必都是所有權，也可能是地上權等權利，所以作答時宜使用「基地之權利」這個完整用語。 二、專有部分、共有部分與基地權利的結合 依民法第799條，區分所有人就共有部分及基地的應有部分，原則上依其專有部分面積與專有部分總面積的比例定之，但另有約定者，從其約定。面積比例只是法定的補充標準，可以由區分所有人約定不同比例。 同條並規定：專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔。這樣規定，是為了讓個別住戶的專有部分，與使用該戶所需的共有部分、基地權利始終結合在一起。 例如出售某戶時，不能把該戶所屬的共有部分及基地權利另外保留或分開出售；設定抵押權時，也不能只就其中一部分設定。「比例可以約定」與「權利不得拆開處分」是兩個不同的問題，不要混為一談。 三、約定專用與供共同使用：使用安排不改變所有權歸屬 比較項目共有部分供特定所有人使用（約定專用）專有部分供共同使用（約定共用） 原來性質共有部分專有部分 使用安排供區分所有建築物之特定所有人使用供區分所有建築物之所有人共同使用 民法要件除法律另有規定外，得經規約之約定須經該專有部分所有人同意，並依規約之約定 所有權效果仍為共有部分，不因專用而變成專有部分仍為專有部分，不因共同使用而變成共有部分 兩種安排都要分清楚「誰有所有權」和「誰得使用」，不能由使用範圍倒推所有權歸屬。 約定專用有「除法律另有規定外」的保留。公寓大廈管理條例對部分共有部分另有不得約定專用的限制，所以不能把民法的原則理解成所有共有部分都可以自由約定專用。 四、規約與其他約定對繼受人的拘束力 權利義務的來源繼受人是否受拘束 區分所有人間依規約所生繼受人應受拘束，不問其是否明知或可得而知，也不因善意或善意無過失而免除 區分所有人間依規約以外的其他約定所生特定繼受人對約定內容明知或可得而知者，才受拘束 規約是區分所有人團體的自治規範，具有團體法上的效力，所以繼受人不能以購買時不知道規約內容為理由，主張不受拘束。題目選項中「以明知或可得而知為限」的寫法，套用的是其他約定的標準，不能用在規約。 不過要先確認權利義務確實來自有效的規約。個別住戶自行占用共有部分，不會因為房屋轉售，就變成規約所保障的專用權。 五、屋頂增建的使用權源：擁有頂樓的房屋，不等於擁有屋頂 屋頂通常是共有部分，最高樓層專有部分的所有人，不會因為樓層位置就當然取得屋頂的占有、使用及收益權。要主張單獨使用屋頂，必須有合法的使用權源。常見的權源有兩種： 約定專用：依規約將該屋頂共有部分約定供特定所有人使用。 分管契約：共有人之間就共有物的使用、收益方式所作的約定。分管契約可以明示成立，也可以默示成立。 單純沉默不當然等於默示同意。是否成立默示分管契約，要綜合判斷其他共有人是否知悉占用情形、占用期間長短、有無異議，以及雙方的往來行為，看能否推知彼此有容許的意思。 申論作答順序： 先指出屋頂屬於共有部分。 再檢討有無規約約定專用。 若沒有規約，再依「其他區分所有權人知悉，且長期未反對」等具體事實，論述是否成立默示分管契約，並說明單純沉默不足以認定。 如果無法證明任何權源，就不能只憑長年占用主張專用權。 買受人能否主張該使用權源，要依前述規約或其他約定對繼受人的拘束規則判斷。 另外要注意，私法上的使用同意，不會讓違反建築管理法規的增建變成合法。 六、未登記增建物的買賣：契約效力與所有權移轉分開判斷 未辦建物所有權第一次登記，不代表買賣契約當然無效。違章建築仍是現實存在、可以交付的物，不屬於自始客觀不能的給付，所以買賣契約可以有效成立。出賣人負交付及移轉權利的義務，買受人負支付價金的義務。 增建物如果具有構造上及使用上的獨立性，原始建築人可以因出資建築而原始取得所有權。但依民法第759條，非因法律行為取得不動產物權者，應經登記才能處分其物權，而違章建築又無法辦理第一次登記。因此買受人無法單憑買賣、付款或交付就取得建物所有權，實務上認為買受人取得的是讓與的事實上處分權。 作答時仍要先判斷增建物是否具有獨立性，不能一看到鐵皮屋就直接認定為獨立建物。此外，增建物的買賣不會自動補足占用屋頂的權源：出賣人原本沒有的屋頂使用權，不會因為買賣就移到買受人身上。 常考陷阱 「專有部分只能單獨所有」：錯。專有部分是獨立的所有權客體，仍然可以由數人共有。 「共有部分、基地由全體公同共有」：錯。這是分別共有的架構，基地還要再辨別實際的權利性質。 「應有部分只能依面積比例計算」：錯。民法明定另有約定者，從其約定。 「專有部分得與共有部分、基地權利分離移轉或設定負擔」：錯。這正是法律禁止的分離處分。 「共有部分不得經規約供特定所有人使用」：錯。原則上可以，只有法律另有規定時除外。 「依規約即可使專有部分供共同使用」：不完整。還必須經該專有部分所有人同意。 「規約只拘束明知或可得而知的繼受人」「善意（無過失）繼受人不受規約拘束」：錯。規約一律拘束繼受人；「明知或可得而知」是規約以外其他約定的標準。 「頂樓所有人得占有屋頂並使用收益」：錯。屋頂是共有部分，必須另有約定專用或分管等權源。 「長期沉默就是同意」：不能直接成立。要有足以推知容許意思的具體事實，才能認定默示分管。 「未登記或違章增建物的買賣契約無效」：錯。契約有效，但買受人取得的是事實上處分權，不是所有權。 記憶口訣 「比例可約定，房地不拆離；共有可專用，專有共用須同意；規約一律拘繼受，其他約定看知悉；頂樓非屋頂，沉默非合意；違建可買賣，只得處分權。」