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學習重點 地上權得因取得時效而成立，依民法第772條準用不動產所有權取得時效的規定。 核心要件是以行使地上權之意思，和平、公然、繼續占有他人土地，並滿足法定期間。 土地已登記或未登記，均可能成為時效取得地上權的客體；不要套用時效取得所有權的客體限制。 時效完成僅取得登記請求的法律地位，須完成地上權登記，才取得地上權。 有房屋、住滿二十年，不代表必然符合要件；申論題尤其要辨認究竟是以所有權意思，還是以地上權意思占有土地。 核心觀念 一、法源與期間：第772條準用取得時效 普通地上權，依民法第832條，是以在他人土地上下有建築物或其他工作物為目的，而使用其土地的權利。民法第772條規定，取得時效的規定於所有權以外財產權的取得準用之，並明定於已登記之不動產，亦同。因此，地上權也可以成為時效取得的客體。 類型期間與要件期間完成的效果 一般取得時效以行使地上權之意思，二十年間和平、公然、繼續占有他人土地。得請求登記為地上權人。 短期取得時效以行使地上權之意思，十年間和平、公然、繼續占有，且占有之始為善意並無過失。得請求登記為地上權人。 一般二十年取得時效，不以占有之始善意、無過失為必要；十年取得時效才另有此要求。題目只交代占有二十年時，仍須逐一檢查占有意思及和平、公然、繼續等要件，不能只看年數。 二、占有意思：使用土地的事實，不等於行使地上權 以行使地上權之意思占有，是指占有人以自己享有地上權的意思，為保有建築物或其他工作物而使用他人土地。是否具備此意思，須依占有開始的原因與客觀事實判斷，不能只憑占有人事後自行宣稱。 以土地所有人自居而占有，是行使所有權的意思；基於租賃、使用借貸等關係使用土地，原則上則是依該契約關係占有。這些情形都不能僅因時間經過，就直接當成以地上權意思占有。原本占有原因不符合者，也不能只靠內心改變想法，就把原有占有期間改算為地上權取得時效。 「和平」是指非以強暴方式占有；「公然」是指非秘密占有；「繼續」則要求占有持續存在。三者與行使地上權的意思，均屬應檢查的要件。 三、客體範圍：已登記土地也可以 民法第769條、第770條關於時效取得所有權，以他人未登記的不動產為客體；但依第772條準用於時效取得地上權時，不受此項未登記限制。因此，土地不論已登記或未登記，均可能成立地上權的取得時效，也不以無主土地為限。 占有人為保有建築物而主張取得時效，不以建築物為合法建物為必要。但地上權取得與建築是否合法，是不同問題；取得地上權不會使違法建築自動合法化。 共有土地也不是一概排除。共有人之一如以在其他共有人土地上行使地上權的意思占有共有土地，仍可能主張時效取得地上權。不過，單純以共有人身分使用共有土地，不當然等於行使地上權，仍須證明相應占有意思及其他要件。 四、時效完成與登記取得，分成兩階段 法定期間完成時，占有人並非當然取得地上權，而是得請求登記為地上權人；須辦理地上權登記完畢，才取得地上權。故「時效完成」與「物權取得」不能畫上等號。 符合要件者，應循土地登記程序，向地政機關申請時效取得地上權登記，並提出占有事實等證明。不能僅憑取得時效完成，就直接以土地所有人為被告，請求其同意辦理地上權登記。若登記程序中發生異議或權利爭執，再依相關程序處理。 五、購屋未取得基地：申論先查占有原因 買受人購買房屋及基地，卻因地主債務、土地遭查封而未完成基地移轉時，應分別判斷房屋所有權與基地使用權源。房屋已登記在買受人名下，只能說明其擁有房屋，不能直接證明其以地上權意思占有基地。 若買受人原本是依買賣安排，期待取得基地所有權，並以所有權意思占有基地，即與行使地上權意思不同。即使經過二十年以上，也不能僅以長期保有房屋為由，主張時效取得地上權。土地後來由他人拍定，也不會使原有占有意思自動轉為地上權意思。 作答宜依序寫出：第772條準用的依據、取得時效要件、占有原因與意思的認定，再作結論。就上述購屋情境，欠缺以行使地上權意思占有的事實，不能僅憑逾二十年即主張時效取得地上權；如主張占有性質其後已合法變更，尚須說明變更事實及其後期間。 六、地上權的其他取得原因與相關辨別 地上權除時效取得外，也可因設定、繼承或讓與而取得。以法律行為設定或讓與不動產物權，原則上須完成登記始生效力；因繼承取得者，則於登記前已取得，但須經登記才能處分。 土地設定地上權後，仍可再設定抵押權。至於同一土地上的地上權，須考量使用範圍及內容是否衝突，不能認為得在相同範圍重複設定數個內容相同、彼此排斥的地上權。以公共建設為目的的地上權，也不是不得約定期限；民法第833條之2是對未定期限者，規定以該建設使用目的完畢時，視為地上權的存續期限。 常考陷阱 「已登記土地不能時效取得地上權」：錯。這是把取得所有權的客體限制，誤套到地上權。 「住滿二十年就取得地上權」：錯。先檢查是否以行使地上權意思占有，再檢查其他要件；時效完成後還要登記。 「時效完成即可直接請求地主同意登記」：錯。應循時效取得的土地登記程序申請，不能混同契約設定地上權的履行請求。 「違章建築、共有土地均不能主張」：錯。兩者都不是一律排除，重點仍在占有意思與法定要件。 「房屋所有權已登記，所以基地地上權也成立」：錯。房屋與基地的權利須分別認定。 「地上權不得讓與，設有地上權的土地不得抵押」：均錯。不要把地上權的存在誤認為全面禁止其他物權變動。 「公共建設目的之地上權不得定期限」：錯。可以約定期限；未定期限時，才以建設使用目的完畢視為存續期限。 記憶口訣 「地意、和公續；二十，善無過十；已未皆可，登記才取得。」 地意＝行使地上權意思；和公續＝和平、公然、繼續。一般二十年，善意無過失者注意十年規定；土地已登記、未登記均可，最後仍須完成地上權登記。