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學習重點 掌握地租三項規則：預付地租須登記始得對抗第三人；土地價值升降致原定地租顯失公平，得請求法院增減；縱因不可抗力妨礙使用，仍不得請求免除或減少租金。 欠租終止須具備「積欠達二年總額、定相當期限催告、逾期仍不支付」三項要件，不以連續欠租二年為必要。 拋棄地上權先判斷有無地租約定，再區分是否定有期限，記住「無租隨時拋、有期付三年、無期一年前通知或付一年」。 地上權已設定抵押權時，非經抵押權人同意不得拋棄；地上權為第三人權利標的時，也不因混同而消滅。 區分土地與地上物：土地滅失、徵收會使地上權消滅；建築物或其他工作物滅失，地上權不因此消滅。 核心觀念 一、地上權的基本辨識 依民法第832條，普通地上權是以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。若限定在土地上下的一定空間範圍內設定，則屬區分地上權。看到「一定空間範圍」，應立即聯想到區分地上權，而非普通地上權。 地上權可以定有期限，也可以未定期限；可以約定支付地租（有償），也可以無償。支付地租不是地上權成立的必要條件。現行普通地上權的定義不包括「種植竹木」，以竹木為目的者屬農育權的範圍。 二、地租的預付、調整與不可抗力 預付地租的對抗力：依民法第836條之1，土地所有權讓與時，地上權人已預付的地租，非經登記，不得對抗第三人。「預付地租一律不得對抗受讓人」與「只要已付款即可對抗受讓人」都不正確，判斷關鍵在於是否登記。未登記的效果是欠缺對抗力，不是預付約定當然無效。 地租的增減：依民法第835條之1，地上權設定後，因土地價值之昇降，依原定地租給付顯失公平者，當事人得請求法院增減之。須有土地價值升降及原定給付顯失公平，且是請求法院調整，並非一方得自行變更。 不可抗力：依民法第837條，地上權人縱因不可抗力，妨礙其土地之使用，不得請求免除或減少租金。這與因土地價值升降而請求法院增減地租是不同規則，不可混為一談。 情形可否調整地租判斷重點 因不可抗力妨礙土地使用不得請求免除或減少地上權人自行承擔使用上的風險 土地價值升降，原定地租顯失公平得請求法院增減須經法院，不是當事人自行調整 土地所有權讓與，已預付地租經登記始得對抗第三人關鍵在「登記」 三、欠租終止：二年總額與催告程序 依民法第836條，地上權人積欠地租達二年之總額，除另有習慣外，土地所有人得定相當期限催告地上權人支付地租；地上權人於期限內不為支付，土地所有人始得終止地上權。 金額門檻：積欠地租達二年總額，不是半年、一年或一年半。 不必連續：法律著重積欠的累計金額，沒有要求連續二年欠租。 先行催告：須定相當期限催告，不是欠租達門檻即可不經催告逕行終止。 逾期不付：催告期限屆滿仍未支付，才得終止；地上權不會因欠租而自動消滅。 終止方式：終止應向地上權人以意思表示為之。 地上權經設定抵押權者，土地所有人催告時，應同時將催告之事實通知抵押權人，使抵押權人有機會代為清償以保全其權利。另地租之約定經登記者，地上權讓與時，前地上權人積欠的地租應併同計算，受讓人就前地上權人積欠的地租，應與讓與人負連帶清償責任。 四、拋棄地上權：先看有無地租 地上權情形拋棄要件判斷重點 無支付地租之約定依第834條，得隨時拋棄不論是否定有期限，只看是否無償 定有期限，且有支付地租之約定依第835條第1項，支付未到期之三年分地租後，得拋棄數字是三年，不是一年、二年或五年 未定期限，且有支付地租之約定依第835條第2項，應於一年前通知土地所有人，或支付未到期之一年分地租通知與付款二擇一，不必兼具 此外，因不可歸責於地上權人之事由，致土地不能達原來使用之目的時，地上權人於支付前述地租二分之一後，得拋棄其權利；若係因可歸責於土地所有人之事由所致，地上權人亦得拋棄，並免支付地租。 「得隨時拋棄」只適用於無地租約定的地上權，不能套用到有償地上權。反之，「應於一年前通知」是未定期限有償地上權的規則，不能套用到無償地上權。另地上權為不動產物權，依法律行為拋棄而喪失，仍須辦理登記始生效力。 五、讓與、設定抵押與拋棄的限制 依民法第838條，地上權人得將其權利讓與他人或設定抵押權，但契約另有約定或另有習慣者，不在此限。因此，設定抵押權原則上不須經土地所有人同意，也沒有「期限逾二十年才能讓與」的限制。地上權是不動產物權，其擔保應設定抵押權，而非權利質權。又地上權與其建築物或其他工作物，不得分離而為讓與或設定其他權利。 依民法第764條第2項，第三人有以該物權為標的物之其他物權者，非經該第三人同意，不得拋棄。因此： 地上權已設定抵押權時，非經抵押權人同意，地上權人不得拋棄地上權，以免抵押權失其標的。 土地上已設定地上權時，地上權是以土地所有權為標的的物權，土地所有人亦不得未經地上權人同意而自由拋棄土地所有權。 六、地上權的消滅原因與消滅後的權利義務 地上權的消滅原因包括：土地滅失、土地經公用徵收、存續期間屆滿、依法拋棄、土地所有人合法終止、混同等。作答時須分辨地上權所依附的土地與土地上的建物或工作物。 依民法第841條，地上權不因建築物或其他工作物之滅失而消滅。房屋倒塌、工作物毀損，地上權人仍可在存續期間內重新建築使用。題目寫「地上權因工作物或竹木之滅失而消滅」，均屬錯誤。 混同：依民法第762條，同一物之所有權及其他物權歸屬於一人者，其他物權因混同而消滅；但其他物權之存續，於所有人或第三人有法律上之利益者，不在此限。地上權已設定抵押權，地上權人又取得（如繼承）土地所有權時，為保護抵押權人，地上權不因混同而消滅。 消滅後的處理：依民法第839條，地上權消滅時，地上權人得於原物之狀態下取回其工作物，但應回復土地原狀；取回前應通知土地所有人，土地所有人願以時價購買者，地上權人非有正當理由不得拒絕。 常考陷阱 「因不可抗力妨礙使用，得請求免除或減少租金」：錯。條文明定「縱因不可抗力」亦「不得」請求減免；只有土地價值升降致顯失公平，才得請求法院增減。 「已預付之地租均不得對抗第三人」：錯在「均」。經登記即可對抗，關鍵字是「非經登記」。 「連續積欠地租達二年」：錯在「連續」。法定標準是積欠達二年之總額。 「積欠地租達一年之總額」：錯在門檻，應為二年。 「欠租達門檻即得不經催告終止」：錯在程序。須定相當期限催告，逾期仍不支付始得終止。 「有支付地租之約定，仍可隨時拋棄」或「地上權人均得隨時拋棄」：錯。隨時拋棄限於無地租約定者。 「無地租約定，應於一年前通知始得拋棄」：錯。一年前通知是「未定期限且有地租」的規則；無償者得隨時拋棄。 「定期有償，支付一年、二年或五年分地租後拋棄」：錯。應為未到期之三年分。 「不定期有償，應通知並支付地租」：錯在把「或」改成「並」，兩者擇一即可。 「地上權設定抵押權，未得土地所有人同意即無效」：錯。地上權人原則上得自由設定抵押權，除非契約另有約定或另有習慣。 「得將地上權設定權利質權」：錯。應為設定抵押權。 「地上權期限逾二十年始得讓與」：錯。地上權原則上得自由讓與，無此期限限制。 「地上權人繼承土地，地上權因混同而消滅」：須檢查地上權是否已設定抵押權；有第三人法律上利益者，不因混同而消滅。 「土地所有人不須地上權人、抵押權人同意，得自由拋棄土地所有權」：錯。土地上有地上權存在，拋棄須經地上權人同意。 「房屋倒塌、工作物或竹木滅失，地上權消滅」：錯。地上物滅失不影響地上權；土地滅失、徵收才是消滅事由。 「撤銷（終止）地上權」：舊式題目用語，現行法為「終止」，判斷時仍抓住二年總額、定期催告、逾期不付等實質要件。 記憶口訣 「預付要登記，不可抗力不減租；欠滿二年先催告，逾期不付才終止。無租隨時拋，有期付三年，無期一年前通知或付一年；設押拋棄須同意，屋倒權仍在。」 「有期付三年」指定有期限且有地租者，支付未到期之三年分地租；「無期一年」指未定期限且有地租者，一年前通知或支付未到期之一年分地租，二擇一。