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學習重點 掌握物之瑕疵的判斷基準：危險移轉時，是否欠缺應有價值、通常效用、契約預定效用或保證品質。 區分特定物與種類物：特定物有瑕疵時，買受人得解約、減價，符合特別要件時得請求損害賠償，但不能依瑕疵擔保請求另交他物。瑕疵也不會使契約無效。 熟記買受人的檢查、通知義務，以及解除權、減價請求權的除斥期間：「通知後六個月、交付後五年」。 掌握主從物、數物買賣的解除範圍，以及種類物另行交付之物仍負擔保責任。 理解瑕疵擔保與不完全給付可能競合，並區分修繕費用與精神損害賠償的成立條件。 核心觀念 一、物之瑕疵擔保的成立要件 依民法第354條，出賣人應擔保標的物於危險移轉時，沒有滅失或減少價值、通常效用或契約預定效用的瑕疵，並具有其所保證的品質。危險原則上自交付時移轉，但法律或契約另有規定者，從其規定。 價值瑕疵：使物的交易價值降低。 效用瑕疵：欠缺通常用途，或不能達成雙方約定用途。 欠缺保證品質：例如出賣人保證管線均已更新，實際上仍使用老舊管線。 價值或效用減少的程度無關重要者，不視為瑕疵；但不能直接以此免除欠缺保證品質的責任。物之瑕疵擔保屬法定的無過失責任，不以出賣人有故意、過失為必要；它也是契約責任，並不是物有瑕疵就當然成立侵權行為。 房地面積少於契約約定，應依契約內容判斷是否構成瑕疵；契約已將一定坪數列為約定內容時，坪數不足可能成立瑕疵擔保，買受人原則上得解除契約或請求減少價金，但解除顯失公平時只能減價。不能只憑短少某一百分比，就認定必定可以解除契約。 二、買受人知情、檢查及通知 依第355條，買受人於契約成立時已知瑕疵，出賣人不負擔保責任。買受人因重大過失而不知瑕疵，原則上亦同；但出賣人保證無瑕疵，或故意不告知瑕疵者，仍須負責。 依第356條，買受人應依物的性質，按通常程序從速檢查；發現出賣人應負擔保責任的瑕疵，應即時通知。怠於通知者，除通常檢查不能發現的隱藏瑕疵外，視為承認其所受領之物。隱藏瑕疵日後發現時，也應即時通知，否則同樣視為承認。 依第357條，出賣人故意不告知瑕疵者，不適用上述檢查、通知及視為承認的規定。依第358條，對於由他地送到的物，買受人主張瑕疵而不願受領，出賣人在受領地又無代理人時，買受人有暫為保管之責，不能直接棄置或退回了事。 三、瑕疵擔保的法律效果 權利成立與限制 解除契約依第359條，出賣人應負瑕疵擔保責任時，買受人原則上得解除契約；但依情形解除顯失公平者，只能請求減價。 減少價金同屬第359條的效果，保留買賣關係，依瑕疵造成的價值減損調整價金。 不履行的損害賠償依第360條，欠缺出賣人保證的品質，或出賣人故意不告知瑕疵時，買受人得不解除或減價，而請求不履行之損害賠償。 另行交付無瑕疵之物第364條只適用於僅指定種類的買賣。特定物買賣不能依此請求替換他物。 主張契約無效不在瑕疵擔保效果之內。物有瑕疵不影響買賣契約效力，契約依然有效，買受人才有解約、減價可言。 種類物買賣中，買受人得不解除契約或請求減價，而即時請求另交無瑕疵之物；出賣人對另行交付的物，仍負擔保責任。瑕疵擔保本身也沒有一概賦予特定物買受人修補請求權；修補義務應另從契約約定或不完全給付判斷。 依第361條，買受人得解除契約時，出賣人得定相當期限，催告其確答是否解除；買受人逾期未答覆，解除權消滅。 出賣人明知瑕疵（例如明知房屋只有95坪）卻告知買受人符合約定（告知100坪），使買受人陷於錯誤而締約時，除瑕疵擔保外，買受人另得依第92條以被詐欺為由撤銷意思表示，兩者可擇一主張。 四、主從物及數物買賣的解除範圍 主物有瑕疵：依第362條，解除主物買賣時，效力及於從物。 只有從物有瑕疵：僅得就從物部分解除，不能因此解除主物買賣或全部契約。 數物中一物有瑕疵：依第363條，原則上僅得就該瑕疵物解除；但當事人任何一方因瑕疵物與其他物分離而顯受損害者，得解除全部契約。 五、解除、減價的行使期間 依第365條，因物有瑕疵而生的解除權及減少價金請求權，於買受人依第356條通知後六個月間不行使，或自物之交付時起經過五年而消滅。兩項限制應同時注意，不能只記其中之一。 短期：自通知瑕疵後起算六個月（不是三個月、一年或二年）。 長期：自物交付時起算五年（不是三年），並非自發現時起算。 故意隱匿：出賣人故意不告知瑕疵時，六個月限制不適用；五年限制仍適用。 這是除斥期間規定，不能寫成一般消滅時效；條文規範對象是解除權與減價請求權，不能概括宣稱所有瑕疵相關損害賠償請求均適用六個月、五年。 六、與不完全給付競合：修繕費及精神損害 瑕疵給付同時符合可歸責於出賣人的不完全給付要件時，買受人可能另依第227條主張權利：瑕疵給付依給付遲延或給付不能的規定處理；若瑕疵另造成履行利益以外的損害（加害給付），亦得請求賠償。瑕疵擔保與不完全給付的要件、期間應分別判斷；不能因瑕疵存在就直接推定出賣人有可歸責事由，也不能重複受償。 房屋出賣人明確保證無裂痕、管線已更新，交付時卻仍有老舊堵塞的管線，造成漏水，可能構成欠缺保證品質。買受人得依第360條請求不履行之損害賠償，包括因此支出的必要、合理修繕費，且此項責任不以出賣人有過失為要件；但須證明瑕疵、支出及因果關係，不能只提出金額即全數獲賠。若另符合第227條的不完全給付要件，也可提出該請求權基礎；涉及補正時，應進一步檢討補正可能性及催告等要求。 至於精神損害，第227條之1準用第195條，須債務不履行侵害人格權（如身體、健康、名譽、自由等，或其他人格法益而情節重大）。第360條的損害賠償則以財產上損害為範圍。單純因漏水、修繕而終日憂心，並不當然取得慰撫金請求權；若僅有財產損失，不能直接加計精神賠償。 申論作答架構：先認定瑕疵存在及屬保證品質欠缺 → 檢討第355條至第357條（買受人是否知情、是否即時通知、出賣人是否故意）→ 第360條請求修繕費 → 第227條不完全給付競合 → 第227條之1、第195條判斷精神損害是否成立 → 結論。 常考陷阱 「特定物有瑕疵，可以要求另交他物」：錯。種類物才有第364條的替換請求權。 「種類物另行交付之物，出賣人不負擔保責任」：錯。仍負擔保責任。 「從物有瑕疵，得併同主物解除全部契約」：錯。只能就從物部分解除；主物解除時效力才及於從物。 「數物中一物有瑕疵，僅得就瑕疵物解除，但任一方因分離顯受損害者得解除全部」：正確，為第363條原文。 「由他地送到之物，買受人拒收即無保管責任」：錯。出賣人在受領地無代理人時，買受人有暫為保管之責。 「有瑕疵就能無條件解約」：錯。解除顯失公平時，只能減價；買受人知情、未依法通知及期間經過，也可能影響權利。 「有瑕疵即契約無效」：錯。瑕疵擔保以契約有效為前提；選項中出現「契約無效」即為不得主張者。若出賣人另有故意欺罔，才另依第92條檢討詐欺撤銷，且撤銷亦非當然無效。 「損害賠償」選項：題目將「故意不告知瑕疵時請求損害賠償」「債務不履行之損害賠償」列為買受人得主張的權利；但具體個案仍須符合第360條（欠缺保證品質或故意不告知）或不完全給付的要件。 「坪數不足就是侵害買受人所有權」：錯。交付內容不符約定，主要是契約責任問題，不能直接認定侵害所有權。 「瑕疵擔保自交付時起經過三年而消滅」或「通知後三個月、一年、二年」：錯。正確為通知後六個月、交付後五年。 「貨既出門，概不退換，即使放在不顯眼處也有拘束力」：錯。條款須使顧客得以知悉才能納入契約，並應審查是否有效；依第366條，故意不告知瑕疵者，其免除或限制擔保責任的特約無效。 「不動產買賣契約必須公證」或「買賣不能主張同時履行抗辯」：均錯。民法第166條之1的公證規定目前尚未施行，不動產買賣契約不以公證為成立要件；買賣雙方互負對待給付，得依第264條主張同時履行抗辯。 記憶口訣 「特定解減賠，種類可換貨；主解從跟走，從解主不動；通知六個月，交付守五年。」其中「賠」須另具法定要件；故意隱匿排除六個月限制，不排除五年限制。