阿摩線上測驗
登入
阿摩線上測驗
登入
學習重點 掌握租賃為諾成、不要式、雙務、有償的債權契約，並區分「契約有效」與「能否對抗所有人」。 辨認不動產租期逾一年未訂書面的效果，以及租期屆滿後默示更新（視為不定期）的要件。 熟記轉租原則須經出租人承諾，以及房屋一部分轉租的例外。 區分轉租與承租人地位讓與，理解違法轉租時「出租人得終止原租約」的效果，以及合法轉租後原承租人的責任。 面對出租他人之物，分別處理所有人的返還請求與相當於租金之利益請求。 核心觀念 一、租賃的性質與占有關係 依民法第421條，租賃是當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金的契約。出租人負提供使用、收益的義務，承租人負支付租金的義務，因此屬於雙務、有償契約。 租賃是諾成契約，雙方就租賃物與租金意思表示一致即成立，不以交付租賃物為成立要件。原則上也是不要式契約，口頭約定同樣成立，不能認為「未立字據即無效」，更不能說租賃是要式契約。 租賃物交付後，承租人實際管領租賃物，為直接占有人；出租人基於租賃關係對承租人有返還請求權，為間接占有人。「承租人為直接占有人，出租人為間接占有人」是正確敘述。 二、不動產租約的書面與默示更新 依民法第422條，不動產租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立；未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。未訂書面只影響期限的認定，不是使契約無效。 依民法第451條，租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用、收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。例如約定租期三年，期滿後承租人照常繳租、出租人照常收租，均未表示反對，即發生此效果；雙方不能主張不得默示更新。更新後是不定期租賃，不是再續原租期。 三、出租他人之物：契約有效，但不當然拘束所有人 租賃是債權契約（負擔行為），出租人不以租賃物所有權人為限。非所有人以自己名義出租他人之物，只要雙方意思表示一致，租賃契約即有效。 出租並非處分行為，因此不適用無權處分「經有權利人承認始生效力」的規定，契約不是效力未定，也不是「經所有人承認後才有效」，更非無效或得撤銷。出租人日後能否履行提供使用、收益的義務，屬債務不履行的問題。 但依債之相對性，契約只拘束締約雙方。承租人對出租人有占有權源，不能據以對抗所有人；所有人原則上得依民法第767條，以占有人無權占有為由請求返還。 受託照看房屋者，未獲授權而以自己名義出租，屬出租他人之物：因不是以所有人名義為之，不成立代理或表見代理，所有人不是契約當事人；又因照看者本身不是承租人，也不是轉租。 四、所有人的返還請求與使用利益請求，應分開判斷 返還部分：承租人不能以「租約有效、已按時付租」拒絕所有人的返還請求，所有人依第767條請求返還有理由。 相當於租金的利益部分：須審查占有人是否為善意占有人。依民法第952條，善意占有人於推定其為適法所有之權利範圍內，得為占有物之使用、收益。此處善意是指相信自己有合法占有權源（例如誤信出租人有權出租），不限於誤認自己是所有人；占有人並受善意之推定。 因此，不知情而承租的善意占有人，對其善意期間的使用利益受第952條保護，所有人不得依不當得利或侵權行為向其請求相當於租金的利益。理由在於善意占有人的使用收益權，而不是「已把租金付給出租人，所以免責」。 依民法第959條，善意占有人自確知其無占有本權時起，為惡意占有人；於本權訴訟敗訴時，自訴狀送達之日起，視為惡意占有人。之後繼續占用的利益，應另行判斷。 所有人的損失，應轉向擅自出租並收取租金的人求償，可檢討不當得利、侵權行為，以及明知為他人事務而為自己利益管理的不法管理（民法第177條第2項準用第1項，得請求交出所收租金）。 五、轉租：原則禁止，房屋一部分有例外 依民法第443條第1項，承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。 情形判斷原則 房屋全部轉租須經出租人承諾。 房屋一部分轉租（分租房間）無反對約定時，承租人得自行為之。 房屋以外租賃物的轉租須經出租人承諾。 依同條第2項，承租人違反規定轉租時，出租人得終止契約（指出租人與承租人間的原租約）。效果是「得終止」，不是原租約無效；轉租契約也是債權契約，同樣有效，原承租人不能以自己違法轉租為由終止轉租契約。但次承租人對原出租人不能主張有權占有。 六、合法轉租的責任與承租人地位讓與 依民法第444條，承租人依規定轉租時，其與出租人間之租賃關係仍為繼續；因次承租人應負責之事由所生之損害，承租人負賠償責任。 比較項目轉租承租人地位讓與 法律結構原承租人另與次承租人訂立新租約。第三人承接原承租人的契約地位。 原承租人是否退出不退出，原租約繼續。由受讓人取代原承租人。 是否須出租人同意依第443條；房屋一部分且無反對約定者不必。涉及權利義務整體移轉，須經出租人同意。 承租人地位不能以單純「債權讓與」方式自由移轉給他人；房屋一部分得轉租的例外，不等於得自由讓與承租人地位。 常考陷阱 「未立字據之租約無效」「租賃為要式契約」：錯。租賃不要式；不動產租期逾一年未立字據，視為不定期租賃。 「出租人須為所有人」：錯。出租人不以所有人為限。 「出租他人之物，經所有人承認後有效／無效／得撤銷」：錯。出租是負擔行為，契約直接有效，不適用無權處分。 「承租人為直接占有人，出租人為間接占有人」：正確敘述，不要誤選為錯誤選項。 「未特別約定，承租人不得分租房間」：錯。房屋一部分無反對約定時可轉租；全部轉租才須承諾。 「未特別約定，承租人得將承租人地位讓與他人」：錯。須經出租人同意。 「違法轉租，原租約或轉租契約無效」「原承租人得終止轉租契約」：錯。效果是出租人得終止原租約。 「合法轉租後，原承租人退出租約」：錯。原租賃關係繼續，且就次承租人應負責事由所生損害負責。 「期滿後默默繳租收租，不得主張默示更新」：錯。出租人不即反對，視為不定期繼續契約。 「租約有效，承租人就能拒絕所有人返還」：錯。債之相對性，不得對抗所有人。 「無權占有就必須補付全部租金」：錯。善意占有人依第952條得使用收益，所有人應向擅自出租者求償。 記憶口訣 「租約諾成雙務償，逾年無據不定長；期滿續收不反對，不定期限繼續往。」 「房屋部分無禁可，全轉未准出租人終止；地位讓與要同意，轉租原約仍在身。」 「出租他物約有效，不及所有須返還；善意使用不補租，追錢去找出租人。」