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學習重點 掌握袋地通行權的要件：與公路無適宜聯絡，致不能為通常使用，且非因土地所有人任意行為所造成。 袋地通行權依法律規定直接發生，是周圍地所有權本質上所受的法定限制，不須經鄰地所有人同意；通行權人也不限於土地所有人。 區分一般袋地通行（第787條）與因土地讓與、分割所生的通行（第789條）：兩者的通行對象及償金規則不同。 通行處所及方法須在必要範圍內，選擇周圍地損害最少者；必要時可以開設道路（第788條）。 辨別袋地通行、施工使用鄰地及越界建築，依各自要件處理。 核心觀念 一、一般袋地通行權：民法第787條 土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用時，除因土地所有人之任意行為所生者外，土地所有人得通行周圍地以至公路。此為法律直接規定的相鄰關係，性質上是周圍地（供役地）所有權本質上所受的法定限制，不以周圍地所有人同意或設定登記為成立要件。 所謂「無適宜聯絡」，不以四面完全封閉、毫無聯絡方法為限。雖有聯絡方法，但不足供土地通常使用，仍可能成立；反之，不能僅因想走捷徑、更方便或符合個人偏好，就要求通行他人土地。通常使用應依土地性質及客觀情況判斷。 第787條雖以土地所有人為規定對象，依第800條之1，相鄰關係規定亦準用於地上權人、農育權人、不動產役權人、典權人、承租人及其他土地、建築物或工作物利用人。因此，通行權人不必一律限於土地所有人。 二、自己任意封路，不生法定通行權 土地原有適宜出路，所有人卻基於個人意思將之阻斷，例如因風水考量拆除原可通行的橋梁，或在臨接公路的一側築起無門高牆，屬因所有人任意行為所生的通行障礙，不得依第787條要求鄰地容忍通行，當然也不能依第789條主張無償通行。 此時只能經鄰地所有人同意，以法律行為取得通行利益，例如訂約使用鄰地，或以契約設定不動產役權；以法律行為設定不動產役權，須依法辦理登記。願意付錢、或自行開路付費，並不能使原本不成立的法定通行權成立。 三、通行範圍、方法與償金 有通行權人應在通行必要範圍內，選擇對周圍地損害最少的處所及方法，並對通行地因此所受的損害支付償金。故通行路線不能只看袋地所有人是否方便，也須兼顧周圍地所受負擔。 依第788條，有通行權人於必要時得開設道路，但對通行地因此所受的損害，應支付償金。若開路使通行地所受損害過鉅，通行地所有人得請求有通行權人以相當價額購買通行地及因此形成的畸零地；價額先由當事人協議，不能協議時，得請求法院以判決定之。 四、因讓與、分割形成袋地：民法第789條 土地因一部讓與或分割而與公路無適宜聯絡，致不能為通常使用時，不能將原本土地內部變動所生的通行負擔，轉嫁給無關的周圍地。土地所有人為到達公路，僅得通行受讓人、讓與人或他分割人的所有地，且無須支付償金。 數宗土地同屬一人所有，讓與其中一部或同時分別讓與數人，因而形成袋地時，也適用相同規則。例如甲有A、B兩地，出賣A地給乙致B地成為袋地，甲僅得通行A地，不能任選其他鄰地，也仍須在必要範圍內擇損害最少的處所；通行A地無須支付乙償金。 比較項目第787條一般通行第789條讓與、分割通行 發生原因與公路無適宜聯絡，致不能通常使用，且非任意行為所生因土地一部讓與或分割（含數宗土地同屬一人而讓與其一部）形成袋地 通行對象必要範圍內損害最少的周圍地僅限受讓人、讓與人或他分割人的所有地 通行償金應就通行地所受損害支付無須支付 必要時開路得依第788條為之得開設道路，不因已通行而喪失 五、施工需要使用鄰地：民法第792條 土地所有人因鄰地所有人在其地界或近旁，營造或修繕建築物或其他工作物，有使用其土地之必要時，應許鄰地所有人使用其土地；但因而受損害者，得請求償金。這項權利的重點是施工必要性，無須先證明自己的土地為袋地。 例如建造大樓時，只有一側鄰地具備工程車迴旋、施工所需空間，建屋者得依第792條請求該鄰地所有人容許在必要範圍及期間內使用，鄰地所有人不得任意拒絕，但建屋者應對其所受損害支付償金。仍須具體說明使用位置、方式、期間及必要程度，不能僅以施工方便為由要求無限制使用；鄰地所有人拒絕時，應循法律程序請求，不能逕自占用。 六、越界建築：知情未即異議與事後始知不同 依第796條，土地所有人建屋非因故意或重大過失而越界（例如因測量單位疏失），鄰地所有人又知其越界卻未即提出異議時，鄰地所有人不得請求移去或變更房屋，但建屋者對鄰地因此所受損害應支付償金；鄰地所有人也得請求建屋者以相當價額購買越界部分土地及因此形成的畸零地，價額不能協議時，得請求法院以判決定之。 應注意，請求購買土地的是鄰地所有人，不是建屋者得強迫鄰地出售。又依第796條之2，越界建屋的相關規定，對具有與房屋價值相當的其他建築物亦準用。 鄰地所有人若因久居國外，直到工程收尾才發現越界，不能僅因房屋接近完工，就認定其知情而未即異議。此時建屋者不能直接援用第796條免拆；但依第796條之1，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部的移去或變更，建屋者故意越界者不適用。若法院准予免除，建屋者仍須支付償金，鄰地所有人亦得請求其以相當價額購買越界土地及畸零地。 七、相關不動產所有權觀念 因繼承取得不動產，於繼承開始時（被繼承人死亡時）即取得所有權，不待登記；但須經登記，始得處分。 區分所有建築物的專有部分，不得與其所屬的共有部分及基地權利分離而為移轉或設定負擔。 常考陷阱 「袋地須經鄰地所有人同意才取得通行權」：符合第787條要件時，依法發生；只有因任意行為（如拆橋、築無門高牆）自行封路時，才須經鄰地所有人同意，例如設定不動產役權。 「袋地通行權並非供役地所有權本質上的限縮」：錯誤，它正是法律對周圍地所有權所加的限制。 「任意封路後，仍可依第787條有償通行、依第789條無償通行，或自行開路付費通行」：皆錯，任意行為所生者排除法定通行權。 「須毫無聯絡方法才可主張」：判斷標準是有無適宜聯絡、能否通常使用，不是有沒有一條勉強可走的路。 「通行權人必須是土地所有人」：忽略第800條之1對地上權人、承租人等利用人的準用規定。 「袋地通行一律無須支付償金」：一般通行對通行地所受損害應支付償金；只有讓與、分割所生的第789條通行，才無須支付償金。 「已通行鄰地造成負擔，就不得再開設道路」：必要時仍得開設道路。 「讓與、分割形成袋地，可任擇受讓地或其他鄰地，或任意選擇通行處所」：通行對象僅限受讓人、讓與人或他分割人的土地，且仍須擇損害最少的處所。 「鄰地所有人知越界而未即阻止，事後仍可請求拆屋還地」：建屋者非故意或重大過失時，鄰地所有人不得請求移去或變更，只能請求償金或請求購買土地。 「建屋者可拒絕返還，並請求以相當價額購買越界土地」：購買請求權屬於鄰地所有人，不屬於建屋者。 「房屋完工，鄰人即喪失拆除請求權」：工程進度不等於知情不異議；事後始知者，另由法院依第796條之1衡量是否免除拆除。 「繼承土地於辦畢登記時才取得所有權」、「專有部分出賣時可保留基地權利」：皆錯。 記憶口訣 「通常不能用，必要損最少；任意自封路，只能求役權；讓分找原地，通行免償金；必要可開路，損害要償金。」 越界判斷：「先看故意重大過失，再看知情即否異議；買地是鄰人的權利，晚知不等於默許，免拆也不等於免費。」