REIT vs. REAT 核心架構對照表

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建立於 2026年11月10日

不動產證券化主要分為「不動產投資信託（REIT）」與「不動產資產信託（REAT）」兩大架構。兩者在法源（皆依據《不動產證券化條例》）上相同，但運作邏輯剛好相反：REIT 是「先拿錢再去買樓收租」，本質偏向股權型；REAT 則是「拿現有的樓去換錢」，本質偏向債權型融資。 試與實務速記重點 「REIT 是不動產基金」： 投資人是股東（受益人），沒有固定還本期限，看重的是長期穩健的租金收益率（Yield）與不動產抗通膨的增值潛力。 「REAT 是不動產結構債」： 投資人是實質債權人，有固定期限、約定票息，看重的是擔保品成數（LTV）夠不夠低、委託人到期能不能買回還本，因此需要區分優先與次順位來保障投資安全。 比較項目,不動產投資信託 (REIT),不動產資產信託 (REAT) 英文全名,Real Estate Investment Trust,Real Estate Asset Trust 運作核心,以「錢」為中心（先向大眾集資，再收購不動產）,以「樓／地」為中心（委託人拿出特定不動產信託融資） 證券本質,股權型性質（Equity-like）,債權型性質（Debt-like） 委託人身分,受託機構本身（自益信託或向大眾募集資金）,原始不動產擁有人（如持有大樓、廠房或土地的企業） 到期年限,通常無固定到期日（永續經營，除非清算）,有明確到期日（如 3 年、5 年、7 年等） 收益與報酬來源,不動產租金收益分配＋物業增值潛力（隨營運盈虧波動）,依約定享有固定票面利息＋到期收回本金 流動與交易管道,封閉型於證券交易所上市撮合買賣（如富邦一號、國泰一號）,通常採私募或店頭市場轉讓，或於櫃買中心交易 終止與處分機制,除非受益人會議決議清算，否則長期持有物業營運,到期時由委託人行使優先買回權買回，或法拍/處分物業還本 信用增強需求,仰賴物業本身租金品質與承租戶實力（通常不切順位）,高度仰賴內部信用增強（常切分「優先級／次順位」及超額抵押） 發起人核心目的,為大眾提供低門檻投資大型商辦商場之工具,企業資產活化、變現籌措中長期資金（表外融資替代方案）